Het klinkt misschien ingewikkeld: eigenwoningforfait.
Toch krijgt iedere huiseigenaar ermee te maken bij de belastingaangifte. Het is namelijk een bedrag dat je bij je inkomen moet optellen omdat je een eigen woning bezit.
Maar hoe werkt dat precies, hoe wordt het berekend en wat betekent dit voor jouw situatie? In dit artikel leggen we het stap voor stap uit.
In het kort
Het eigenwoningforfait is een bijtelling op basis van de WOZ-waarde van je woning.
Voor 2025 geldt: 0,35% tot €1.330.000; daarboven €4.655 + 2,35%.
Je gebruikt altijd de WOZ-beschikking van hetzelfde jaar als waarover je aangifte doet.
Het eigenwoningforfait kan invloed hebben op je hypotheekrenteaftrek.
Bij geen of lage hypotheekschuld geldt de Wet Hillen (aftrekpost die langzaam wordt afgebouwd).
Maximale hypotheek berekenen?
Vind de laagste rente voor jouw situatie. Of je nu je eerste woning wil kopen, toe bent aan de volgende stap, overwaarde wilt opnemen of oversluiten met de laagste maandlasten
Inhoudsopgave
Wat is het eigenwoningforfait?
Wie een koopwoning bezit die als hoofdverblijf dient, krijgt te maken met het eigenwoningforfait. Dit is een bedrag dat de Belastingdienst bij je inkomen optelt, bovenop je salaris of andere inkomsten. Het idee hierachter is dat een eigen woning een vorm van inkomen oplevert: je hebt namelijk woonvoordeel ten opzichte van iemand die huurt.
Het eigenwoningforfait is dus een fiscale bijtelling. Het gaat om een fictief bedrag; je ontvangt dit geld niet, maar het telt wel mee bij je belastingaangifte. Vroeger stond dit bekend als het huurwaardeforfait.
Belangrijk: het eigenwoningforfait geldt alleen voor de woning waarin je zelf woont. Een tweede woning of vakantiehuis valt niet onder deze regeling, maar in box 3 van de belasting.
Hoe bereken je het eigenwoningforfait in 2025?
De hoogte van het eigenwoningforfait hangt af van de WOZ-waarde van je woning. Die waarde stelt de gemeente ieder jaar vast en staat vermeld in de WOZ-beschikking.
De formule is eenvoudig:
Eigenwoningforfait = WOZ-waarde x percentage
| WOZ-waarde woning | Percentage eigenwoningforfait |
|---|---|
| tot €12.500 | 0% |
| €12.500 – €25.000 | 0,10% |
| €25.000 – €50.000 | 0,20% |
| €50.000 – €75.000 | 0,25% |
| €75.000 – €1.330.000 | 0,35% |
| boven €1.330.000 | €4.655 + 2,35% over het meerdere |
Rekenvoorbeeld
- Stel je woning heeft een WOZ-waarde van €400.000. Het percentage is 0,35%.
- De berekening: 0,35% x €400.000 = €1.400.
- Dit bedrag tel je op bij je inkomen in box 1.
Welke WOZ-waarde gebruik je bij de aangifte?
Een veelgestelde vraag: welke WOZ-waarde moet je invullen bij je belastingaangifte?
Het principe is simpel: je gebruikt altijd de WOZ-waarde van hetzelfde jaar als waarover je aangifte doet.
- Doe je in 2026 aangifte over het belastingjaar 2025? Dan neem je de WOZ-beschikking van begin 2025 (peildatum 1 januari 2024).
- Doe je in 2025 aangifte over het belastingjaar 2024? Dan gebruik je de WOZ-beschikking die je begin 2024 van je gemeente hebt gekregen (peildatum 1 januari 2023).
Tip: controleer altijd je WOZ-beschikking goed. Een te hoge WOZ-waarde betekent namelijk dat je ook meer eigenwoningforfait betaalt. Ben je het niet eens met de waarde, dan kun je gratis bezwaar maken bij de gemeente.
Maximale hypotheek berekenen?
Vind de laagste rente voor jouw situatie. Of je nu je eerste woning wil kopen, toe bent aan de volgende stap, overwaarde wilt opnemen of oversluiten met de laagste maandlasten
Voorbeelden: met en zonder hypotheek
Het eigenwoningforfait staat nooit los, want vaak betaal je ook hypotheekrente. Hoe dit in de praktijk uitpakt, laten we zien met twee rekenvoorbeelden.
Met hypotheek
Stel: je woning heeft een WOZ-waarde van €400.000. Het eigenwoningforfait bedraagt 0,35% = €1.400. Je hebt een hypotheek van €250.000 tegen 4% rente. Dat betekent dat je jaarlijks €10.000 rente betaalt.
- Bijtelling inkomen: + €1.400
- Aftrek hypotheekrente: – €10.000
- Per saldo: – €8.600
Dit negatieve bedrag trek je af van je inkomen in box 1. Zo levert het eigenwoningforfait in combinatie met de renteaftrek alsnog een belastingvoordeel op.
Zonder hypotheek
Heb je geen hypotheek? Dan is er geen renteaftrek, maar wel een bijtelling. Dat voelt ongunstig, maar hiervoor bestaat de Wet Hillen.
Eigenwoningforfait en de Wet Hillen
De Wet Hillen voorkomt dat je teveel belasting betaalt als je (bijna) geen eigenwoningschuld hebt. Je krijgt in dat geval een extra aftrekpost die (een deel van) het eigenwoningforfait compenseert.
Belangrijk om te weten: deze regeling wordt langzaam afgebouwd.
- Voor aangiftejaar 2024 geldt een compensatie van 80% van het eigenwoningforfait.
- Voor 2025 daalt dit naar 76,67%.
Voorbeeld zonder hypotheek (2025)
WOZ-waarde: €400.000 → eigenwoningforfait = €1.400
Aftrek Wet Hillen: 76,67% van €1.400 = €1.073
Bijtelling: €1.400 – €1.073 = €327
Je betaalt dus belasting over slechts €327 in plaats van over het volledige bedrag.
Situaties: verhuizen, deel van het jaar, nieuwbouw
Het eigenwoningforfait geldt alleen voor de periode dat je in een woning staat ingeschreven. Ben je verhuisd of heb je een nieuwbouwhuis gekocht? Dan werkt het net iets anders.
Verhuizen of doorstromen
Verkoop je in maart je oude woning en koop je meteen een nieuw huis? Dan betaal je tot en met maart over je oude woning eigenwoningforfait, en vanaf april over je nieuwe woning. Dit wordt naar rato berekend.
Voorbeeld:
- Oude woning WOZ €200.000 → EWF = €700
- Je woonde er 84 dagen → 84/365 x €700 = €161
- Nieuwe woning WOZ €240.000 → EWF = €840
- Je woonde er 281 dagen → 281/365 x €840 = €647
- Totaal eigenwoningforfait = €808
Starter: deel van het jaar eigenaar
Koop je je eerste woning in april? Dan telt je eigenwoningforfait pas mee vanaf het moment dat je ingeschreven staat. Ook hier reken je het bedrag naar rato uit.
Nieuwbouwwoning
Bij nieuwbouw begint de bijtelling pas zodra je officieel in je woning woont en ingeschreven staat bij de gemeente. Tijdens de bouw betaal je nog geen eigenwoningforfait.
Tweede woning of tijdelijk buitenland
Een tweede woning valt niet in box 1, maar in box 3. Daarover betaal je dus geen eigenwoningforfait. Ga je tijdelijk in het buitenland wonen maar houd je je huis in Nederland als eigen woning, dan telt het eigenwoningforfait wel gewoon door.
Veelgestelde vragen over het eigenwoningforfait
Voor woningen boven de €1.330.000 geldt een extra bijtelling: €4.655 + 2,35% van de waarde boven dit bedrag. Dit wordt ook wel villataks genoemd.
Voor hogere inkomens geldt een beperking op de hypotheekrenteaftrek. In 2025 kun je maximaal tegen 37,48% aftrekken, terwijl je over het eigenwoningforfait soms 49,5% belasting betaalt. Hierdoor kan het nadeel groter zijn.
Altijd de beschikking van hetzelfde jaar als de aangifte (bijv. aangifte 2025 over 2024 → WOZ-beschikking 2024).
Ja. Als je bezwaar maakt en de WOZ-waarde wordt verlaagd, daalt automatisch ook je eigenwoningforfait.
Ja, mits er een WOZ-waarde is vastgesteld. Zo niet, dan wordt die geschat op basis van de koop- of bouwsom.
Conclusie
Het eigenwoningforfait lijkt in eerste instantie een lastige regel, maar het komt neer op een fictieve bijtelling op basis van de WOZ-waarde van je woning. Voor de meeste huiseigenaren bedraagt dit in 2025 0,35% van de WOZ-waarde. Hoeveel belasting je uiteindelijk betaalt, hangt af van je hypotheekrente, je persoonlijke situatie en eventuele aftrekposten zoals de Wet Hillen.
Controleer ieder jaar je WOZ-beschikking en maak bezwaar bij een te hoge waarde. Dit kan je direct belastingvoordeel opleveren.
Maximale hypotheek berekenen?
Vind de laagste rente voor jouw situatie. Of je nu je eerste woning wil kopen, toe bent aan de volgende stap, overwaarde wilt opnemen of oversluiten met de laagste maandlasten