Een eigen huis, een plek onder de zon – dat lijkt je wel wat. Of misschien heb je al een eigen huis en overweeg je ergens anders te gaan wonen. De afgelopen tijd heb je al veel bij elkaar gespaard voor je nieuwe plek. Nu ben je benieuwd: welk bedrag kun je lenen? En kun je een huis kopen met jouw eigen geld of moet je nog even doorsparen? In dit artikel helpen we je bij het antwoord op die vraag.
Een huis kopen met eigen geld – hoeveel geld heb je nodig?
Als jij de volledige woningwaarde kunt financieren met een hypotheek, dan heb je alleen eigen geld nodig voor de kosten koper. Dat zijn onder andere de taxatiekosten, de notariskosten en de kosten voor hypotheekadvies. Ook overdrachtsbelasting is één van de kosten koper. Als je 18-35 jaar bent en een huis koopt van maximaal € 510.000,- (in 2024), kun je overigens eenmalig een vrijstelling van de overdrachtsbelasting krijgen.
Lees ook: Hoeveel eigen geld heb je nodig om een woning te kopen?
Inclusief overdrachtsbelasting zijn de kosten koper gemiddeld zo’n 4-6% van de koopsom. Laten we dit iets verder toelichten. De kosten koper kunnen bijvoorbeeld als volgt zijn opgebouwd:
| Kostenpost | Gemiddelde kosten |
| Taxatie huis | € 750,- |
| Hypotheekadvies en -bemiddeling | € 2.000,- tot € 3.000,- (voor starters) |
| Notariskosten voor hypotheekakte | € 1.500,- |
| Kosten voor Nationale Hypotheek Garantie | € 2.600,- (0,6% van de koopsom) |
| Kosten bouwkundige keuring | € 350,- |
| Kosten aankoopmakelaar | 1% van de koopsom (of een vast bedrag) |
| Overdrachtsbelasting | 2% van de koopsom (tenzij je een vrijstelling hebt) |
Laten we uitgaan van de gemiddelde huizenprijs in Nederland in 2024. Die is € 432.000,-. Als je een huis voor die prijs koopt, dan betaal je geen overdrachtsbelasting en zijn de kosten koper ongeveer € 12.000,-. Je hebt dan dus minimaal dit bedrag aan eigen geld nodig om het huis te kopen. Overigens zal niet iedereen een bouwkundige keuring laten doen of een aankoopmakelaar nemen. Dat scheelt al in de kosten.
Let op: houd er rekening mee dat je ook geld nodig hebt om het huis in te richten en voor een eventuele verbouwing. Daarnaast is het belangrijk om altijd een buffer aan te houden voor onverwachte uitgaven.
Wat bepaalt jouw budget voor een woning?
De meeste mensen kopen een huis met een combinatie van een hypotheek en eigen geld. Je hebt altijd iets van eigen geld nodig, omdat je in ieder geval de kosten koper zelf moet betalen. Als je maximale hypotheek lager uitvalt dan de vraagprijs van het huis, zal je meer eigen geld nodig hebben om een huis te kopen.
Koop je een volgende woning? Dan tellen ook de overwaarde op je huidige woning en je huidige hypotheek mee voor de maximale nieuwe hypotheek. Maar laten we uitgaan van het eenvoudigere scenario waarbij jij een eerste woning koopt. Jouw budget voor een huis wordt dan bepaald door het bedrag dat je aan eigen geld inlegt (inclusief een eventuele schenking) én je maximale hypotheek.
Hoe weet je wat jouw maximale hypotheek is?
Of je een huis kunt kopen met jouw bedrag aan eigen geld, hangt onder andere af van je maximale hypotheek. Die wordt weer bepaald door de leennormen. Deze normen zijn er niet voor niets. De overheid heeft ze in het leven geroepen, zodat jij altijd een hypotheek afsluit die verantwoord is gezien je inkomen en andere factoren.
Je maximale hypotheek hangt van deze factoren af:
- Je maandinkomen (of je jaarcijfers als ondernemer) en het inkomen van je eventuele partner. Onder je inkomen vallen ook onder andere een dertiende maand en vakantiegeld.
- De taxatiewaarde van de woning die je koopt. Je kunt nooit méér lenen dan de getaxeerde waarde van je nieuwe woning, tenzij je de extra hypotheek in de verduurzaming of verbouwing van je huis steekt.
- Het energielabel van de nieuwe woning. Sinds de nieuwe leennormen is het energielabel bepalend voor het bedrag dat je kunt lenen. Hoe hoger het huidige energielabel, hoe meer je kunt lenen voor de aanschaf van de woning. En hoe lager het huidige energielabel, hoe meer je extra kunt lenen voor verduurzaming van het huis.
- De huidige rentes. Bij een hogere rentestand kun je minder lenen bij hetzelfde inkomen.
- Je leeftijd. Als je over maximaal 10 jaar met pensioen gaat, valt je maximale hypotheek lager uit. Dan wordt namelijk rekening gehouden met je aankomende pensioeninkomen. Dat inkomen ligt namelijk lager dan je inkomen in loondienst.
- Lopende schulden (als je die hebt). Denk bijvoorbeeld aan een studieschuld, een creditcardschuld, roodstand of een private-lease-auto.
Ben je benieuwd hoeveel jouw maximale hypotheek is? Reken het eenvoudig uit met onze rekentool.
Maximale hypotheek vs. energielabel
Je maximale hypotheek in 2024 hangt onder andere af van het energielabel van je woning. De overheid wil mensen stimuleren om een energiezuinige woning te kopen óf om een woning met laag energielabel te kopen en dan te verduurzamen. Daarom kun je extra lenen voor de aankoop van een duurzame woning óf extra lenen voor de verduurzaming van een minder energiezuinig huis.
Wat je precies extra kunt lenen, lees je in de tabel hieronder. Al deze bedragen zijn onafhankelijk van je inkomen.
| Energielabel | Extra lenen voor aankoop huis (t.o.v. label E, F of G) | Extra lenen voor verduurzaming huis (t.o.v. label A++++) |
| A++++ met energieprestatiegarantie voor min. 10 jaar | € 50.000,- | € 0,- |
| A++++ | € 40.000,- | € 0,- |
| A+++ | € 30.000,- | € 10.000,- |
| A+ of A++ | € 20.000,- | € 10.000,- |
| A of B | € 10.000,- | € 10.000,- |
| C of D | € 5.000,- | € 15.000,- |
| E, F of G | € 0,- | € 20.000,- |
Dit betekent dus dat je minder eigen geld hoeft in te leggen voor de aankoop van een woning met bijvoorbeeld een A+++-label.
Dus: kan ik een huis kopen met eigen geld?
Wil je weten of je met jouw bedrag aan eigen geld een huis kunt kopen? Doorloop dan de volgende stappen:
- Bereken met onze rekentool jouw maximale hypotheek voor een huis. Zo weet je welk bedrag je kunt lenen voor een woning. Let op: dit is een indicatie.
- Bepaal hoeveel de kosten koper bedragen voor dit huis. Ga uit van zo’n 4-6% van de koopsom, soms iets meer of minder. Dat is ook afhankelijk van of je wel of niet overdrachtsbelasting moet betalen.
- Bepaal in welke prijsklasse je naar een huis wilt kijken. Wat kost het type huis in de omgeving die jij op het oog hebt gemiddeld? Houd dat aan als richtprijs. Doe het liefst een schepje bovenop de vraagprijs als inschatting. Er wordt namelijk nog steeds veel overboden.
- Trek nu de maximale hypotheek af van de richtprijs en tel daar de kosten koper bij op. De uitkomst van die rekensom is het bedrag dat je aan eigen geld voor het huis nodig hebt.
Houd verder rekening met de grens voor Nationale Hypotheek Garantie. Tot een koopsom van € 435.000,- (in 2024) kun je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie afsluiten. Dat levert je een rentekorting op. Koop je een woning voor een hoger bedrag en heb je geen recht op Nationale Hypotheek Garantie? Houd dan rekening met een hogere rente en daardoor een lagere maximale hypotheek.
Voorbeeldberekening
Laten we nog eens uitgaan van een woning van € 432.000,-. Je berekent dan als volgt of je een huis kunt kopen met jouw eigen geld:
- Op basis van jouw inkomen en dat van je partner is een maximale hypotheek mogelijk van € 350.000,-.
- De kosten koper bedragen, zoals je in het eerdere voorbeeld zag, ongeveer € 12.000,- zonder overdrachtsbelasting.
- Je kijkt naar een woning van € 432.000,-.
- Het bedrag aan eigen geld dat je nodig hebt, is € 432.000,- min € 350.000,- plus € 12.000,-. Dat is dus € 94.000,-.
Koop je een bestaande woning? Dan is de rekensom ingewikkelder. Je kunt dan mogelijk ook overwaarde op je huidige huis inbrengen. Daarnaast telt je lopende hypotheek mee voor je maximale hypotheek voor het volgende huis.
Kun je een huis kopen met alleen eigen geld?
Nee, voor de meeste mensen is het niet mogelijk om een huis te kopen met alleen eigen geld. Je hebt daarvoor een aanzienlijk bedrag nodig, ook voor een starterswoning. Heel soms is dit wel een mogelijkheid, bijvoorbeeld als je een forse schenking krijgt of wel heel veel geld bij elkaar hebt gespaard. Maar ook dan adviseren we om wel een stukje hypotheek te nemen. Het is belangrijk om ook een buffer aan te houden. Dat lukt niet als je al je spaargeld in een koophuis steekt.
Verhuis je van een koophuis naar een ander koophuis en heb je veel overwaarde? Dan is het soms wel mogelijk om met alleen eigen geld en overwaarde een woning te kopen.
Kun je een huis kopen zonder eigen geld?
Nee, het is meestal niet mogelijk om zonder eigen geld een huis te kopen. De enige uitzondering geldt als je een grote schenking ontvangt en die gebruikt als eigen geld. Maar omdat je altijd de kosten koper zelf moet betalen, is het niet haalbaar om een huisaankoop te doen zonder dat je geld kunt inbrengen. Je moet altijd minimaal de kosten koper uit eigen zak financieren, en vaak ook een deel van de woning zelf. Verder heb je altijd geld nodig om de inrichting en een mogelijke verbouwing van het huis te betalen.
Verhuis je van het ene koophuis naar het andere en heb je een grote overwaarde? Dan kan het wel zo zijn dat je zonder eigen geld een huis kunt kopen.
Wil je exact weten hoeveel eigen geld je voor een huis nodig hebt?
Ben je benieuwd wat jij nodig hebt aan eigen geld om een huis te kopen? En wat je mogelijkheden zijn qua hypotheek? Onze hypotheekadviseurs zoeken het graag voor je uit in een gratis en vrijblijvend oriëntatiegesprek. Plan direct een gesprek in.
