De Nederlandse woningmarkt blijft een hot topic. Na jaren van turbulentie – met een piek in 2022, een afkoeling in 2023 en een verrassend herstel in 2024 – kijken we nu vooruit naar 2025. Wat staat kopers, doorstromers en huiseigenaren te wachten?
In dit artikel nemen we je mee door de belangrijkste trends en voorspellingen. We bespreken de huizenprijzen, de impact van dalende hypotheekrentes, en hoe verduurzaming en nieuwbouw de markt beïnvloeden. Ook krijg je praktische tips om slim in te spelen op de kansen die 2025 biedt.
Of je nu op zoek bent naar je eerste woning, je overwaarde wilt benutten, of gewoon nieuwsgierig bent naar de toekomst van de woningmarkt: dit artikel biedt je een compleet beeld.
In het kort
Huizenprijzen blijven stijgen: na een sterk herstel in 2024 verwachten we in 2025 een gemiddelde prijsstijging van 4% tot 7%, gedreven door krapte op de woningmarkt, stijgende inkomens en dalende hypotheekrentes.
Dalende hypotheekrentes stimuleren kopers: hypotheekrente 10 vast wordt in 2025 verwacht tussen de 3,0% en 3,5%, wat zorgt voor lagere maandlasten en meer leencapaciteit voor kopers.
Verduurzaming blijft belangrijk: woningen met een goed energielabel stijgen sneller in waarde, terwijl kopers extra financieringsmogelijkheden hebben om te verduurzamen.
Nieuwbouw blijft achter: het tekort aan woningen blijft door beperkte bouwproductie een belangrijke uitdaging, wat de krapte op de markt vergroot.
Praktische tips voor kopers en huiseigenaren: gebruik regelingen zoals de starterslening of verhuisregeling, en overweeg verduurzaming om kosten te besparen en de waarde van je woning te verhogen.
Inhoudsopgave
Terugblik: wat gebeurde er in 2024?
Het jaar 2024 was een keerpunt voor de Nederlandse woningmarkt. Na een periode van afkoeling in 2023, begonnen de huizenprijzen weer te stijgen. Deze ontwikkeling werd gedreven door een combinatie van factoren, waaronder dalende hypotheekrentes, stijgende lonen, en een aanhoudend woningtekort.
Prijsstijgingen in 2024: Wat dreef de markt?
In 2024 stegen de huizenprijzen gemiddeld met ongeveer 8 tot 9% (CBS), afhankelijk van de regio. Dit was een versnelling ten opzichte van eerdere jaren en een duidelijk signaal dat de woningmarkt zich aan het herstellen was. Vooral woningen met een hoog energielabel zagen een sterke waardestijging, deels door gunstige leennormen en toenemende vraag naar duurzame woningen.
Nieuwbouw en doorstroming: Waar stokte het?
In 2024 zien we dat zowel veel starters als doorstromers op zoek zijn naar een woning. De uitdaging ligt vooral bij het beperkte aanbod. Een belangrijke factor voor de doorstroming op de woningmarkt is de bouw van nieuwe woningen. Het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen ligt nog steeds relatief laag, net als het aantal vergunningen voor nieuwbouw. Het goede nieuws is dat er wel meer nieuwbouwwoningen worden verkocht.
Een markt in beweging
Ondanks de uitdagingen was 2024 een jaar van optimisme. Woningkopers maakten gretig gebruik van de licht dalende hypotheekrentes, wat resulteerde in meer transacties dan in 2023. In 2023 werden er 182.000 bestaande woning verkocht. In 2024 lijkt dit uit te komen rond de 195.000 tot 200.000 woningen. Een stijging van bijna 10%.
De 2024 woningmarkt in cijfers
Om een compleet beeld te schetsen van de huidige woningmarkt en de trends die eraan ten grondslag liggen, presenteren we een aantal opvallende statistieken en ontwikkelingen uit 2024. Deze cijfers geven inzicht in de dynamiek van de woningmarkt en vormen de basis voor onze verwachtingen voor 2025.
7,9%
Gemiddelde huizenprijzen stijging in 2024
€449K
Het gemiddelde bedrag dat werd betaald voor een koopwoning
197K
Bestaande koopwoningen verkocht (stijging van 9,8%)
27
gemiddeld aantal dagen tot verkoop (7 dagen minder dan in 2023)
11%
Hoger betaalde prijs voor energiezuinige woningen
16%
Meer verleende bouwvergunningen t.o.v. van 2023
Gebaseerd op de cijfers die beschikbaar waren eind november.
Woningmarkt en huizenprijzen verwachtingen 2025
De huizenprijzen blijven naar verwachting in 2025 verder stijgen, met een gemiddelde toename over 2025 tussen de 4% en 7%. In 2024 zagen we de huizenprijzen maand op maand sneller toenemen. We verwachten dat deze trend aan het begin van 2025 doorzet, maar in de loop van 2025 minder zal gaan worden.
Deze stijging wordt gedreven door een combinatie van aanhoudende krapte op de woningmarkt, stijgende inkomens, en een groeiende leencapaciteit. Hoewel de groei in sommige regio’s kan afvlakken, vooral in dure gebieden, blijft de algemene trend stijgend.
De dynamiek in de woningmarkt herstelt zich verder: kopers zijn actiever, er worden meer huizen verkocht, en er is meer vertrouwen in de markt. Tegelijkertijd blijven uitdagingen zoals betaalbaarheid en een traag herstel van de nieuwbouw druk uitoefenen op de markt.
Drijvende krachten achter de prijsstijgingen
De stijging van de huizenprijzen in 2025 wordt grotendeels aangedreven door de groeiende financiële mogelijkheden van kopers.
#1: Lonen blijven stijgen
Inkomens blijven stijgen; het CPB verwacht dat de cao-lonen in 2025 met gemiddeld 4,3% toenemen. Deze loonstijgingen bieden huizenkopers meer ruimte om te lenen, ondanks de striktere hypotheeknormen die volgend jaar worden geïntroduceerd.
Een tweeverdienershuishouden met modale inkomens kan door de inkomensstijging duizenden euro’s extra lenen in vergelijking met voorgaande jaren. Dit zet opwaartse druk op de prijzen, omdat kopers bereid zijn meer te bieden in een markt waar het aanbod beperkt blijft.
#2: Dalende hypotheekrentes
Ook de ontwikkeling van de hypotheekrentes speelt een cruciale rol. De rentes waren de afgelopen jaren naar recordhoogte gestegen. In de eerste helft van 2024 zagen we tekenen van stabilisatie en daarna volgden enkele verlagingen.
De hypotheekrente verwachting voor 2025 is dat deze verder daalt en uiteindelijk tussen de 3,0% en 3,5% uitkomt. Lagere rentes zorgen niet alleen voor lagere maandlasten, maar bieden kopers ook de mogelijkheid om meer te lenen, wat de vraag naar koopwoningen stimuleert.
#3: Verduurzaming
De impact van verduurzaming op de woningmarkt blijft groeien. Vanaf 2024 gelden er strengere hypotheeknormen waarbij woningen met een gunstig energielabel extra financieringsmogelijkheden bieden. Kopers kunnen tot €50.000 meer lenen voor een duurzame woning, wat de vraag naar energiezuinige huizen verder aanjaagt.
Woningen met lage energielabels (E, F of G) worden minder aantrekkelijk en verkopen vaak voor lagere prijzen. Toch kunnen kopers profiteren van aanvullende financieringsmogelijkheden om deze huizen op te knappen, wat de markt in beweging houdt.
#4: Krapte op woningmarkt
De structurele krapte op de woningmarkt versterkt deze druk. Het aanbod van te koop staande woningen blijft schaars, mede doordat de bouwproductie nog niet volledig is hersteld. Het NVM rapporteerde een afname van 40.000 verhuizingen per jaar t.o.v. de periode tussen 2016 en 2020. Doordat er minder doorstroming is, loopt de woningmarkt vast.
De motor draait daardoor niet meer op volle toeren. Hoewel het aantal verleende bouwvergunningen en gestarte projecten langzaam toeneemt, blijft het ver achter bij de overheidsdoelstelling van 100.000 woningen per jaar. De nieuwbouw is dus nog niet in staat om het tekort aan woningen significant te verminderen.
#5: Vertrouwen in woningmarkt
Het optimisme onder woningzoekers speelt ook een belangrijke rol. Het sentiment op de markt is positief blijkt uit de Eigen Huis Marktindicator.
Dit creëert een zelfversterkend effect. Potentiële kopers willen niet achterblijven en zijn sneller bereid om over te bieden of zelfs zonder financieringsvoorbehoud te kopen. Hierdoor neemt de dynamiek in de markt toe, wat de prijzen verder opdrijft.
Verwachte groei in huizenprijzen en regionale verschillen
Met een verwachte gemiddelde prijsstijging van 4% tot 7% in 2025 blijft de trend opwaarts, al zijn er duidelijke regionale verschillen te zien. In goedkopere regio’s, zoals delen van Noord-Nederland en Zuid-Limburg, verwachten we een sterkere groei. Dit komt doordat de prijzen hier relatief lager liggen, waardoor deze gebieden aantrekkelijk blijven voor starters en doorstromers die elders geen betaalbare opties meer vinden.
In de Randstad blijft de groei gematigder. Hier zijn de prijzen al hoog en raken veel kopers aan hun financiële plafond, ondanks de hogere leencapaciteit. Toch blijft de vraag groot vanwege de aantrekkingskracht van stedelijke gebieden, wat zorgt voor een blijvende concurrentie om de beschikbare woningen.
De verschillen tussen regio’s worden ook versterkt door de type woningen die in trek zijn. In stedelijke gebieden, waar appartementen domineren, zien we dat de aantrekkingskracht van compacte woningen met goede energielabels toeneemt. Buiten de Randstad, in ruimere en meer betaalbare gebieden, profiteren vooral eengezinswoningen van de groeiende vraag.
Wat verwachten geldverstrekkers?
We hebben vooralsnog vooral veel eigen inzichten gedeeld, maar wat zijn de verwachtingen van anderen rondom de woningmarkt en huizenprijzen in 2025? Rabobank, ING en ABN AMRO delen hun verwachtingen. Met deze voorspellingen krijg je een completer beeld van wat je kan verwachten, of je nu een eerste huis wil kopen of wil gaan verhuizen.
Woningmarkt verwachting
Rabobank verwacht een prijsstijging van 10,7% in 2025. Ze wijzen op de combinatie van hogere inkomens en structurele krapte als belangrijkste drijvers. Vooral de Randstad en omliggende regio’s blijven populair, hoewel ook andere delen van Nederland profiteren van de prijsstijgingen.
Woningmarkt verwachting
ABN AMRO verwacht een gemiddelde stijging van 7%. Ze benadrukken dat de combinatie van een groeiend aantal transacties en aanhoudende krapte in het aanbod de markt verder in beweging brengt.
Woningmarkt verwachting
ING voorspelt een gematigde groei van 5,5% in 2025. De bank verwacht dat de leencapaciteit verder toeneemt, maar ziet ook dat strengere hypotheeknormen en een lichte stijging van de werkloosheid de prijsstijging enigszins zullen afremmen.
Verwachtingen voor de lange termijn (2026-2030)
Voor de periode 2026-2030 verwachten we dat de huizenmarkt geleidelijk richting een nieuw evenwicht tussen vraag en aanbod beweegt, maar deze balans blijft onzeker en afhankelijk van meerdere factoren.
Denk hierbij aan:
Woningbouw: Een hogere productie van nieuwbouwwoningen zou het aanbod vergroten.
Betaalbaarheid: Stijgende prijzen en normen kunnen de vraag afremmen en een balans creëren.
Demografische veranderingen: Bevolkingsgroei en veranderende woonvoorkeuren hebben een onvoorspelbare invloed.
Economische omstandigheden: Stabilisatie van rente en inkomen kan de markt temperen.
De prijzen van koopwoningen zijn erg afhankelijk van de maximale leencapaciteit van huishoudens. We zien dat de prijzen in 2024 fors zijn gestegen door 3 factoren: hogere lonen, iets lagere hypotheekrentes en gunstigere leennormen voor bepaalde groepen
De komende jaren zullen de lonen een stuk minder hard stijgen dan in 2024. Wat de hypotheeknormen gaan doen is natuurlijk lastig te voorspellen, maar in het algemeen worden ze elk jaar strenger en kunnen mensen minder lenen. Tot slot verwachten wij dat de hypotheekrente de komende jaren wel iets gaat dalen, maar verwacht niet de historisch lage hypotheekrentes van 1-2% die we een aantal jaar geleden hadden.
Het blijft natuurlijk koffiedik kijken, want elke verwachting of voorspelling kan natuurlijk worden ingehaald door de toekomst.
Praktische tips voor kopers en huiseigenaren in 2025
In 2025 verandert de huizenmarkt opnieuw, met nieuwe regels, kansen en uitdagingen. Of je nu een starter, doorstromer, of huiseigenaar bent, deze tips helpen je om de beste keuzes te maken.
Starters
De betaalbaarheid van koopwoningen is de afgelopen tien jaar sterk afgenomen, maar blijft in 2025 en 2026 naar verwachting stabiel. Dat komt doordat de leencapaciteit ongeveer evenveel stijgt als de huizenprijzen. Dit neemt niet weg dat de situatie voor starters zeer lastig is, omdat ze in de meeste gevallen maximaal moeten lenen (geen overwaarde kunnen inbrengen).
Er zijn een aantal regelingen waarvan je gebruik kan maken: denk aan de starterslening, startersvrijstelling van overdrachtsbelasting, Nationale Hypotheek Garantie en het BankGarantieZeker certifcaat.
Doorstromers
Als doorstromer heb je een sterke positie dankzij de opgebouwde overwaarde van je woning. Met de verhuisregeling kun je jouw lage rente meenemen, wat niet alleen je maandlasten verlaagt maar ook je leencapaciteit vergroot. Daarnaast kun je jouw overwaarde gebruiken om een groter of duurzamer huis te kopen. Let op dat je tijdig actie onderneemt, want sommige voordelen zijn gebonden aan specifieke voorwaarden.
Verduurzamen
Verduurzaming loont meer dan ooit. Een woning met een beter energielabel kan niet alleen jouw energiekosten fors verlagen, maar verhoogt ook de waarde van je huis. Onderzoek toont aan dat een labelsprong van G naar C in 2024 gemiddeld 11,3% extra waarde opleverde. Maak gebruik van subsidies en financieringsmogelijkheden zoals de verduurzamingshypotheek om jouw woning toekomstbestendig te maken.
Het laatste woord over de woningmarkt en huizenprijzen
De Nederlandse woningmarkt blijft in beweging, en ook in 2025 verwachten we nieuwe kansen en uitdagingen. De stijgende huizenprijzen en dalende hypotheekrentes bieden perspectief, maar het blijft belangrijk om kritisch te kijken naar je financiële mogelijkheden. De beperkte nieuwbouwproductie en structurele krapte zorgen ervoor dat betaalbaarheid een aandachtspunt blijft, vooral voor starters. Tegelijkertijd creëren verduurzaming en een gunstige leencapaciteit kansen om jouw woondromen waar te maken.
Het afgelopen jaar heeft laten zien dat de woningmarkt veerkrachtig is, zelfs in uitdagende tijden. Door slim in te spelen op de trends en gebruik te maken van beschikbare regelingen, kun je jouw positie versterken. Onze tip? Laat je goed informeren en kies voor een onafhankelijke adviseur die je helpt het maximale uit jouw situatie te halen. De woningmarkt is complex, maar met de juiste kennis en begeleiding kun je ook in 2025 vol vertrouwen keuzes maken.
Geef een reactie