Een huis kopen is voor veel starters bijna onmogelijk zonder hulp. De woningprijzen zijn hoog, de regels voor hypotheken streng en sparen lukt vaak niet snel genoeg. Gelukkig is er een oplossing die steeds meer ouders én kinderen ontdekken: de familiehypotheek.
Maar hoe werkt dat precies, wat zijn de regels en waar moet je op letten? Je leest er op deze pagina alles over.
In het kort
Een familiehypotheek is een lening van een familielid, meestal ouders, voor (een deel van) de woningfinanciering.
Bij een marktconforme rente en duidelijke afspraken is de rente aftrekbaar voor de belasting.
Slim combineren met schenken en/of bankhypotheek kan fiscaal voordelig zijn én flexibiliteit bieden.
Maximale hypotheek berekenen?
Vind de laagste rente voor jouw situatie. Of je nu je eerste woning wil kopen, toe bent aan de volgende stap, overwaarde wilt opnemen of oversluiten met de laagste maandlasten
Inhoudsopgave
Wat is een familiehypotheek?
Een familiehypotheek is een lening van bijvoorbeeld je ouders, grootouders of een ander familielid waarmee je (een deel van) je woning financiert. Je sluit de lening dus niet af bij een bank, maar binnen de familie. De afspraken over het bedrag, de rente en de aflossing spreek je onderling af.
Vergelijk het met een gewone hypotheek, maar dan zonder bank ertussen. Je ouders worden dan als het ware je ‘eigen hypotheekverstrekker‘.
Hoe werkt een familiehypotheek?
Je spreekt met je familielid af hoeveel je leent, tegen welke rente en onder welke voorwaarden. Dit kan gaan om de volledige aankoop van een huis, maar vaker is het een aanvulling op een hypotheek bij de bank.
Voorbeeld:
Je koopt een huis van € 350.000. De bank leent je € 300.000. Je ouders lenen je € 50.000 als familiehypotheek.
Je betaalt maandelijks rente en aflossing terug. Net als bij een bankhypotheek moet de rente marktconform zijn en moet je in 30 jaar volledig aflossen (lineair of annuïtair) om recht te hebben op renteaftrek.
Leg alles schriftelijk vast, bij voorkeur via een notaris. Zo voorkom je misverstanden en zorg je dat de Belastingdienst de lening erkent.
Voor- en nadelen
| Voordelen | Nadelen |
|---|---|
| Je hoeft (deels) niet naar de bank. | Kans op ruzie als afspraken onduidelijk zijn. |
| Vaak lagere maandlasten of soepelere voorwaarden. | Geen digitaal hypotheekbeheer zoals bij banken. |
| Ouders krijgen meer rendement dan op hun spaarrekening. | Ouders moeten het geld echt kunnen missen. |
| Rente is aftrekbaar (mits aan voorwaarden voldaan). | Komt er een scheiding of overlijden? Dan wordt het ingewikkelder. |
| Maatwerk mogelijk: aflossen op jullie manier. | Banken tellen de familiehypotheek mee bij je maximale leencapaciteit. |
Een familiehypotheek wordt vaak gecombineerd met een reguliere hypotheek. Je gebruikt het extra leenbedrag bijvoorbeeld voor eigen inbreng, verbouwing of overbieden.
Let op: de bank telt de familiehypotheek mee als schuld. Daardoor kun je soms minder lenen bij de bank. Laat je goed adviseren, zeker over de volgorde en verdeling van het leenbedrag.
Maximale hypotheek berekenen?
Vind de laagste rente voor jouw situatie. Of je nu je eerste woning wil kopen, toe bent aan de volgende stap, overwaarde wilt opnemen of oversluiten met de laagste maandlasten
Hypotheekrenteaftrek en een familiehypotheek
Hoe zit het nu precies met de hypotheekrenteaftrek bij een familiehypotheek? De hypotheekrente bij een familiehypotheek mag je aftrekken onder bepaalde voorwaarden:
- De rente mag niet veel lager of hoger zijn dan de rente die een bank ook zou vragen.
- De lening moet in maximaal 30 jaar worden afgelost.
- De lening moet minimaal annuïtair zijn.
- Lening, aflossingsperiode en rente moeten schriftelijk worden vastgelegd.
- Ieder jaar wordt er aangifte gedaan bij de belastingdienst.
Slimme tip: Ouders kunnen de ontvangen rente jaarlijks terug schenken aan het kind. In 2025 mag dit belastingvrij tot € 6.713 per jaar. Zo betaal je netto minder, maar profiteer je wél van de renteaftrek.
Familiehypotheek of een schenking?
Schenken is eenvoudiger, maar je kunt minder overdragen zonder belasting. De eenmalige belastingvrije schenking voor een huis (de ‘jubelton’) is sinds 2024 afgeschaft. Je mag als ouder in 2025 nog wel jaarlijks € 6.713 schenken zonder belasting.
| Kenmerk | Familiehypotheek | Schenking |
|---|---|---|
| Geld blijft van ouder | Ja | Nee |
| Afspraken verplicht | Ja, schriftelijk | Nee, melding bij belastingdienst |
| Renteaftrek kind | Ja, bij juiste opzet | Nee |
| Invloed op vermogen | Ja, lening telt meer in box 3 | Nee, vermogen voor kind |
Vaak is een combinatie het slimst: een lening met een hogere rente, en dan jaarlijks (een deel van) die rente terug schenken.
Verschil met generatiehypotheek
Een generatiehypotheek is iets anders. Daarbij lenen ouders niet zelf geld uit, maar staan zij garant voor een deel van de hypotheek van hun kind.
| Kenmerk | Familie | Generatie |
|---|---|---|
| Ouders lenen geld uit | Ja | Nee |
| Ouders staan garant | Nee | Ja |
| Invloed op inkomen ouders | Nee | Ja |
| Hypotheek via bank | Soms deels | Altijd |
Conclusie: Is dit geschikt voor jou?
Een familiehypotheek is geen ‘trucje’, maar een serieuze financiële afspraak. Mits goed geregeld, is het een geweldige manier om elkaar als familie te helpen én belastingvoordeel te halen.
Zorg dat je:
- Alles schriftelijk vastlegt
- De fiscale regels snapt
- Goede afspraken maakt (ook voor als dingen misgaan)
Zo houd je niet alleen de maandlasten laag, maar ook de familiebanden sterk.
Maximale hypotheek berekenen?
Vind de laagste rente voor jouw situatie. Of je nu je eerste woning wil kopen, toe bent aan de volgende stap, overwaarde wilt opnemen of oversluiten met de laagste maandlasten