De WOZ-beschikkingen vallen langzaamaan weer bij iedereen op de deurmat. Daarin staat hoeveel belasting je op basis van jouw WOZ-waarde moet betalen. Maar misschien heb je het idee dat jouw WOZ-waarde te hoog is ingeschat. Dan kun je mogelijk bezwaar maken tegen de WOZ-waarde. Maar hoe weet je of het voor jou zinvol is om dat te doen? En hoe doe je dat eigenlijk, bezwaar maken tegen een te hoge WOZ-waarde?
Waarom bezwaar maken tegen de WOZ-waarde?
Als je WOZ-waarde te hoog is ingeschat, dan betaal je te veel belasting. Een paar typen belasting en gemeentelijke heffingen zijn namelijk gebaseerd op je WOZ-waarde. Dat geldt onder andere voor de onroerendezaakbelasting (OZB), het eigenwoningforfait, de waterschapsbelasting en heffingen zoals riool- en afvalstoffenheffing. Hoe hoger je WOZ-waarde is, hoe meer je betaalt voor deze belastingen. Mogelijk betaal je een paar tientallen tot zelfs honderden euro’s per jaar te veel als je WOZ-waarde te hoog is ingeschat.
Het is tegelijkertijd logisch dat de WOZ-waarde niet altijd klopt. De WOZ-waarde van je huis wordt bepaald op basis van taxaties van soortgelijke woningen in de buurt. Omdat het gaat om een computermatige taxatie en er geen echte taxateur bij je langskomt, kan de inschatting soms verkeerd zijn. Het is bijvoorbeeld mogelijk dat jouw energielabel of bepaalde schade aan je huis niet goed is meegenomen.
Wat is de WOZ-waarde precies?
Goed om te weten is dat de WOZ-waarde niet de huidige waarde is van je woning. De WOZ-waarde loopt een jaar achter. Dit is de geschatte waarde van je huis op 1 januari vorig jaar. Voor de inschatting wordt gekeken naar vergelijkbare woningen die rond deze periode zijn verkocht.
Dus ontvang je in februari 2024 een WOZ-beschikking? Dan staat hierop de geschatte waarde van jouw woning op 1 januari 2023.
Als de prijzen op de huizenmarkt een stijgende lijn laten zien, is het logisch dat je WOZ-waarde is gestegen ten opzichte van het jaar ervoor. Maar het kan zijn dat de inschatting je niet redelijk lijkt op basis van wat vergelijkbare huizen als WOZ-waarde hebben. Ook als de stijging ten opzichte van vorig jaar wel heel fors is (zonder dat je hebt verbouwd), kan er iets mis zijn gegaan.
Kan ik bezwaar maken tegen mijn WOZ-waarde?
Ja, het is mogelijk om bezwaar tegen de WOZ-waarde te maken. Doe dit wel altijd binnen 6 weken na de datum op de WOZ-beschikking. Ook moet je je bezwaar goed onderbouwen met logische argumenten. Voor een bezwaar tegen de WOZ-waarde gebruik je een standaard-brief van jouw gemeente.
Bezwaar maken tegen WOZ-waarde of niet?
Twijfel je nog of je bezwaar gaat maken tegen de WOZ-waarde of niet? Dan kun je op een paar manieren inschatten of jouw WOZ-waarde inderdaad mogelijk te hoog is vastgesteld:
- Vraag het taxatieverslag op via je gemeente. Voor de meeste woningen is een taxatieverslag gemaakt, waarin een toelichting op de WOZ-beschikking staat. Hierin vind je terug met welke woningen jouw huis is vergeleken. Ook staan er kenmerken in van jouw huis en van andere huizen waarmee je woning is vergeleken. Dit geeft je een goed beeld of de WOZ-waarde kan kloppen. Je kunt dit verslag opvragen bij je gemeente of in mijn.overheid.nl terugvinden.
- Bekijk andere woningen op het WOZ-waardeloket. Sinds een paar jaar staat de WOZ-waarde van elk huis openbaar. Bij dit loket kun je dus gratis de WOZ-waarde inzien van diverse vergelijkbare huizen bij jou in de buurt. Zo kun je goed inschatten of jouw WOZ-waarde kan kloppen. Hebben jouw buren bijvoorbeeld wel zonnepanelen en een uitbouw, maar jij niet? Dan is het logisch dat hun WOZ-waarde iets hoger zal liggen.
- Kijk op welke punten jouw woning verschilt van de andere woningen. Je WOZ-waarde is dus vastgesteld op basis van een vergelijking met andere huizen. Ga na op welke punten jouw huis verschilt van die woningen. Klopt het dan dat deze WOZ-waarde eruit komt of zou je een hogere of lagere waarde verwachten?
Als je kunt onderbouwen dat de vergelijking met andere huizen niet klopt, dan is dat een goede reden om bezwaar te maken tegen de WOZ-waarde.
Hoe kun je een WOZ-bezwaar indienen?
Je kunt bezwaar maken tegen de WOZ-waarde via jouw gemeente. Doe dit altijd schriftelijk en met een onderbouwing binnen 6 weken na de datum die op de WOZ-beschikking staat. Gebruik voor het bezwaar het formulier van je gemeente. Je kunt dit terugvinden op de website van de gemeente of je kunt er telefonisch bij je gemeente naar vragen.
Geef in je bezwaar aan dat je het niet eens bent met de WOZ-waarde en noem ook redenen waarom je denkt dat de WOZ-waarde te hoog is ingeschat.
Hoe onderbouw je je WOZ-bezwaar?
Voor de onderbouwing kun je het beste opsommen op welke punten je je niet kunt vinden in de vergelijking in het taxatierapport. Dat kan bijvoorbeeld het energielabel zijn, maar ook schade aan je woning of verbouwingen die de buren wel hebben gedaan maar jij niet. Bekijk onze 40 argumenten voor een WOZ-bezwaar. Wellicht helpen die je op weg bij jouw onderbouwing. Voorbeelden van argumenten zijn vocht- of waterschade, constructiefouten, achterstallig onderhoud, een laag energielabel of belemmering van het uitzicht.
Voor je WOZ-bezwaar kan het helpen als je een kopie meestuurt van de WOZ-beschikking van de buren. Tenminste, mits die nogal afwijkt van jouw WOZ-waarde en daarmee je bezwaar versterkt. Een andere optie is een screenshot bijvoegen van het WOZ-waardeloket, waarop de WOZ-waarde te zien is van huizen die jij vergelijkbaar vindt met jouw woning.
Zelf WOZ-bezwaar maken of een bedrijf inschakelen?
Je kunt zelf WOZ-bezwaar indienen via de gemeente. Maar je hoort tegenwoordig ook veel over bedrijven die de WOZ-waarde gratis voor je kunnen aanvechten. Houd er wel rekening mee dat deze bedrijven altijd een winstdoel hebben. Zij verdienen erop als jij gelijk krijgt met je bezwaar. Soms krijgen ze daar van de gemeente wel € 700,- per bezwaar op. Het is dus een flinke kostenpost voor gemeenten (en daarmee ook voor belastingbetalers) als iedereen via zo’n bedrijf bezwaar maakt.
Om die reden raden we aan om eerst zelf bezwaar te maken tegen de WOZ-waarde. Kom je er niet uit? Dan kan een familielid je wellicht op weg helpen. Daarnaast vind je op internet diverse voorbeeldbrieven voor een WOZ-bezwaar.
Hogere WOZ-waarde niet alleen maar nadelig
Overigens klinkt het nu alsof een hoge WOZ-waarde vooral vervelend is, omdat je meer belasting betaalt. Maar er kleven ook veel voordelen aan een hogere WOZ-waarde. De hogere WOZ-waarde betekent immers dat je huis in waarde is gestegen. Daar kun je soms ook zonder te verhuizen van profiteren. Lees meer over de voordelen van een hogere WOZ-waarde . Eén daarvan is dat je mogelijk de risico-opslag voor je hypotheek naar beneden kunt bijstellen. Daardoor betaal je minder rente.
Wat als je WOZ-waarde te laag is ingeschat?
Tot nu toe hebben we het gehad over bezwaar maken tegen een te hoge WOZ-waarde. Maar het kan ook zo zijn dat je WOZ-waarde juist te laag is ingeschat. Moet je dan ook bezwaar maken? Dat hoeft niet, maar kan wel. Het is goed om te beseffen dat de WOZ-waarde niet de marktwaarde van je woning is. Als je ooit je huis wilt verkopen, zal de makelaar een waardebepaling doen. Een lage WOZ-waarde hoeft daarbij niet in de weg te zitten.
Wil je graag een lagere risico-opslag voor je hypotheek? Dan kan een te laag geschatte WOZ-waarde wel onhandig zijn. Je kunt in zo’n geval bezwaar maken tegen de WOZ-beschikking. Geef daarbij aan op welke punten je verwacht dat jouw woning meer waard is dan ingeschat. Houd er wel rekening mee dat je bij een hogere WOZ-waarde ook meer belasting betaalt.
Meer weten over je woningwaarde of overwaarde?
Ben je benieuwd wat je woning volgens berekeningen op dit moment waard is? Via onze site kun je je woningwaarde berekenen. Blijkt dat je woning meer waard is dan wat je er aan hypotheek op hebt openstaan? Dan heb je overwaarde en kun je daar wellicht interessante dingen mee doen. Onze adviseurs vertellen je graag hoe je je overwaarde kunt opnemen, zonder je huis te verkopen.
