Een scheiding of relatiebreuk is een verdrietige gebeurtenis op zich. Bovendien komt er bij uit elkaar gaan nogal wat regelwerk kijken. Zeker als jullie samen een koophuis hadden. Hoe zit het precies met de hypotheek na een scheiding? Welke opties heb je? En hoe moet je de overwaarde na een scheiding verdelen? Deze checklist helpt je om niets over het hoofd te zien.
Welke opties zijn er voor een hypotheek na scheiding?
Als jullie uit elkaar gaan, zijn er drie opties voor de hypotheek na de scheiding:
- Jij blijft in het huis wonen. Je koopt de vertrekkende partner uit.
- Je partner blijft in het huis wonen. Hij of zij koopt jou uit.
- Jullie verkopen de woning en gaan allebei ergens anders wonen.
Goed om te weten: als je niet getrouwd bent, gelden voor de hypotheek en het huis dezelfde opties. De regels zijn dan nagenoeg gelijk, tenzij jullie – zoals ook bij een huwelijk mogelijk is – daar andere afspraken over hebben gemaakt. Voor het gemak spreken we in dit artikel steeds over ‘scheiding’.
In scenario 1 en 2 zetten jullie de hypotheek voor de woning op één naam, namelijk de naam van de partner die in het huis blijft wonen. Bij scenario 3 moeten jullie allebei een nieuwe hypotheek afsluiten of je kunt besluiten een woning te huren. In dat geval is er geen hypotheek nodig.
Wat er precies met de huidige hypotheek gebeurt na de scheiding, hangt af van de keuze die jullie maken voor de woning. Ook speelt een rol welke eigendomsverdeling geldt voor het huis. Bij de standaardverdeling zijn jullie allebei voor 50% eigenaar, maar soms hebben jullie iets anders afgesproken. Dan is één van jullie voor een groter deel eigenaar of staat het huis maar op één naam.
Wil je weten hoeveel hypotheek jij kunt krijgen om de huidige woning op jouw naam te zetten of een nieuw huis te kopen?
Door de nieuwe leennormen kun je mogelijk meer lenen als je alleenstaand bent. Het kan dus zijn dat je maximale hypotheek hoger uitvalt.
Scenario 1: je koopt je partner uit bij scheiding
Blijf jij in de woning wonen? Dan moet je je partner uitkopen én de hypotheek op jouw naam zetten. Dit betekent dat je voldoende leenruimte moet hebben om de woning in je eentje te betalen. Ook moet je je partner de helft van de overwaarde betalen. Tenminste, als er overwaarde op het huis rust. Is er sprake van een restschuld, dan moet je partner jou juist de helft van de restschuld betalen.
Hoeveel je moet betalen aan je partner, hangt af van de huidige waarde van de woning. Een taxateur kan die voor jullie vaststellen. De overwaarde op het huis is de huidige woningwaarde min de openstaande hypotheekschuld. Stel: jullie woning is € 450.000 waard en jullie hebben een hypotheek openstaan van € 250.000. Dan is de overwaarde € 200.000 en moet je je partner € 100.000 betalen om hem of haar uit te kopen.
Houd er wel rekening mee dat je een relatief hoge hypotheek nodig hebt om in je eentje in een woning te wonen die eerst van jullie allebei was. Dat komt deels door de gestegen huizenprijzen. Je moet namelijk de volledige benodigde hypotheek met alleen jouw inkomen kunnen dragen. Ook moet je de helft van de overwaarde kunnen betalen aan je ex-partner. Tegelijkertijd kun je wel extra lenen in deze situatie; zo willen hypotheekaanbieders woningbehoud stimuleren.
Scenario 2: jij verhuist, je partner blijft in de woning
Een tweede mogelijkheid is dat jij jullie gezamenlijke woning verlaat en dat je partner in het huis blijft wonen. In dat geval moet je partner jou uitkopen. Dit betekent dat je partner jou de helft van de (eventuele) overwaarde moet betalen.
Jij kunt die overwaarde gebruiken als je een nieuwe woning koopt. Daardoor heb je
minder hypotheek nodig. Overigens kun je er ook voor kiezen om naar een huurwoning te verhuizen. In dat geval is het overwaarde-bedrag vrij besteedbaar. Let wel op: je hebt, als je later alsnog een huis koopt, alleen recht op volledige hypotheekrenteaftrek als je de gehele overwaarde in het volgende huis steekt. Dat komt door de bijleenregeling. Die regeling geldt voor de eerste 3 jaar na de datum van de overdracht; daarna vervalt dit.
Let op: alimentatie zorgt voor lagere of hogere hypotheek
Spreken jij en je partner af dat één van jullie partneralimentatie betaalt aan de ander? Dan kan degene die alimentatie betaalt daardoor een lagere hypotheek afsluiten. Voor de partner die alimentatie ontvangt, geldt de alimentatie als extra inkomen. Diegene kan dankzij de alimentatie juist een hogere hypotheek krijgen.
Benieuwd hoeveel hypotheek jij na de scheiding kunt krijgen?
Wil je weten hoeveel jij exact aan hypotheek kunt krijgen na de scheiding? Bereken online je maximale hypotheek. Of maak een vrijblijvende afspraak met een hypotheekadviseur. Dan weet je snel meer.
Scenario 3: jullie verkopen het huis na de scheiding
Een derde optie is dat jullie het gezamenlijke huis verkopen na de scheiding. Jullie gaan allebei ergens anders wonen en delen de eventuele overwaarde van het huis. Uitgaande van een 50/50-eigendomsverdeling, krijgen jullie allebei 50% van de overwaarde.
Is er sprake van een restschuld? Dan delen jullie het verlies. Jullie moeten dan allebei een deel van de restschuld aan de hypotheekaanbieder betalen na de verkoop. Soms kun je hier een lening voor afsluiten of kun je een regeling treffen Hebben jullie een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie? Dan kan de stichting achter NHG wellicht een deel van de schuld kwijtschelden.
Woning verkopen en bijleenregeling
Vanuit de bijleenregeling is het voor jullie allebei interessant om de overwaarde in een nieuwe koopwoning te steken. Door die regeling hangt je recht op hypotheekrenteaftrek ervan af of je de volledige overwaarde in de nieuwe woning steekt.
Goed om te weten: de bijleenregeling gaat uit van je eigenwoningreserve. De eigenwoningreserve is de verkoopprijs van het huis min de verkoopkosten min de openstaande hypotheekschuld.
- Heb je geen eigenwoningreserve of is dit bedrag negatief? Dan mag je de rente aftrekken over de volledige hypotheek voor je nieuwe woning.
- Heb je een positieve eigenwoningreserve? Dan mag je de rente alleen aftrekken over het aankoopbedrag van de nieuwe woning min de eigenwoningreserve.
De eigenwoningreserve is altijd persoonlijk. Dus jij en je partner hebben ieder een eigen eigenwoningreserve.
Natuurlijk kun je er ook voor kiezen om een woning te huren. De bijleenregeling geldt dan nog 3 jaar. Koop je in die tijd geen huis? Dan is het geld daarna vrij besteedbaar en houd je alsnog recht op volledige hypotheekrenteaftrek.
De aandachtspunten bij een hypotheek na scheiding
Hebben jullie samen een hypotheek en gaan jullie scheiden? Dan is het, naast de keuze tussen de 3 scenario’s, belangrijk om met een paar dingen rekening te houden:
- Mogelijk heb je niet meer 30 jaar recht op hypotheekrenteaftrek. Je hebt in totaal maximaal 30 jaar recht om de hypotheekrente af te trekken. Heb je al een aantal jaar renteaftrek gehad? Dan kan dit invloed hebben op de hypotheekrenteaftrek voor je nieuwe hypotheek. Blijf je in de huidige woning wonen? Dan geldt voor het hypotheekdeel dat je van je partner overneemt, wel opnieuw 30 jaar recht op hypotheekrenteaftrek.
- Als een partner rente voor de ander betaalt, heeft dat belastinggevolgen. Soms zie je dat de vertrekkende partner voor de partner die achterblijft tijdelijk (een deel van) de rente betaalt. De betalende partner mag die rente opgeven als betaalde alimentatie. De ontvangende partner moet dit opgeven als ontvangen alimentatie. De partner die de alimentatie betaalt, mag de rente nog maximaal 2 jaar aftrekken.
- Vergeet niet een echtscheidingsconvenant op te stellen. Dit is in ieder geval nodig als jullie getrouwd waren of een geregistreerd partnerschap hadden. Daarmee maken jullie de scheiding officieel. Hierin staan ook alle afspraken over jullie hypotheek na de scheiding vastgelegd. Zo’n convenant is ook nodig om de hypotheek rond te maken.
- Kijk goed naar de gevolgen voor het pensioen. Als jullie aangemeld waren bij elkaars pensioenfonds, dan hebben jullie wettelijk gezien recht op het partnerpensioen dat de ander voor je heeft opgebouwd. Tenzij jullie hier andere afspraken over hebben gemaakt natuurlijk. Het is goed om je hier met een financieel adviseur in te verdiepen.
- Vergeet niet om nieuwe verzekeringen te regelen. Verzekeringen die jullie eerst samen hadden, moet je nu apart van elkaar afsluiten. Dit geldt bijvoorbeeld voor de inboedel-, opstal- en rechtsbijstandsverzekering. Zoek goed uit welke verzekeringen jullie hadden lopen en welke je nu zelf nodig hebt.
Nog een laatste positief nieuwtje: als je gaat scheiden, zijn geldverstrekkers vaak soepeler qua hypotheeknormen. Door de “explain-regeling” mogen geldverstrekkers bij een echtscheiding of relatiebreuk van de gebruikelijke hypotheeknormen afwijken. Daardoor kun je wellicht meer lenen.
Hypotheek na scheiding? Vraag altijd een expert om advies
Een hypotheek na een scheiding afsluiten of overnemen is nogal complex. Er moet veel geregeld worden én je krijgt vaak te merken met afwijkende (soepelere) leennormen.
Wil je weten wat precies jouw opties zijn? Ga erover in gesprek met een hypotheekadviseur. Diegene kan je veel meer vertellen over jouw mogelijkheden én kan daarbij verder kijken dan de rekentools die je online vindt. Maak een vrijblijvende eerste afspraak.
