Overwaarde opnemen – Zo werkt het (2025)

Heb je een koophuis? Dan is de kans groot dat je overwaarde hebt opgebouwd. Simpel gezegd: je huis is meer waard dan je hypotheek. Goed nieuws, want die overwaarde kun je vaak opnemen zonder te verhuizen. Bijvoorbeeld voor een verbouwing, om je pensioen aan te vullen, of om je (klein)kinderen te helpen.

In dit artikel lees je in heldere taal wat overwaarde is, hoe je het opneemt, en waar je op moet letten.

Wat is overwaarde?

Je hebt overwaarde als je woning meer waard is dan de hypotheek die erop rust. Met andere woorden, het is het bedrag dat een huiseigenaar bezit bovenop het bedrag dat nog verschuldigd is aan de hypotheekverstrekker. Overwaarde wordt ook wel ‘geld dat in de stenen zit genoemd’. Dit komt omdat dit geld in de woning blijft zitten totdat je de woning verkoopt of de het op een andere manier verzilverd.

Voorbeeld:

• Waarde woning: €400.000
• Hypotheekschuld: €250.000
• Overwaarde: €150.000

Overwaarde ontstaat vaak doordat:

• De huizenprijzen zijn gestegen
• Je (extra) hebt afgelost op je hypotheek
• Je woning meer waard is geworden na een verbouwing

Hoe bereken je jouw overwaarde?

Je kunt je overwaarde berekenen door de huidige marktwaarde van het huis te verminderen met de nog uitstaande hypotheekschuld. Om erachter te komen of je overwaarde hebt is het eerst belangrijk te achterhalen hoeveel de woning waard is en wat je huidige hypotheekschuld is.

1. Kijk naar je openstaande hypotheekschuld
   Te vinden in je hypotheekoverzicht of jaaropgave.
2. Bepaal de actuele woningwaarde
   • WOZ-waarde (voorzichtige schatting)
   • Online waardetool
   • Taxatie (nodig bij hypotheekaanvraag)
3. Reken het verschil uit
   Woningwaarde – hypotheek = overwaarde

Tip: Banken bieden vaak een gratis tool aan om je overwaarde te berekenen.

Manieren om je overwaarde op te nemen

Over het algemeen zit je overwaarde dus in de stenen. Dit kun je niet altijd zomaar opnemen. Wanneer je de woning verkoopt mag je overwaarde vrij besteden op het moment dat je niet binnen drie jaar een nieuwe woning koopt. Als je dit wel doet krijg je namelijk te maken met de bijleenregeling van de belastingdienst. Wil je eerder je overwaarde opnemen? Kan dit door middel van een hypotheek.

1. Je hypotheek verhogen

Je sluit een extra lening af bovenop je bestaande hypotheek. Dit kan tot maximaal 100% van de woningwaarde (of 106% bij verduurzaming).

Toepassingen:

• Verbouwing of verduurzaming
• Schenking aan je kind
• Grote aankoop (bijvoorbeeld auto of camper)

Je inkomen moet wel voldoende zijn om de maandlasten te dragen.

2. Verzilver- of opeethypotheek (60+)

Bij deze vorm krijg je geld uit je overwaarde zónder maandlasten. De rente wordt bij de schuld opgeteld. Je schuld groeit dus, en de erfenis wordt kleiner.

Kenmerken:

• Meestal voor 60-plussers
• Je ontvangt eenmalig of maandelijks geld
• Geen inkomens­toets of lage toetsing
• Je betaalt pas terug bij verkoop, opname in zorginstelling of overlijden

3. Overbruggingshypotheek

Koop je een nieuw huis voordat je oude woning is verkocht? Dan kun je alvast een deel van de verwachte overwaarde gebruiken. Let op: dit is een tijdelijke lening en vaak duurder.

4. Box 3-hypotheek (consumptieve opname)

Gebruik je het geld voor iets buiten je eigen woning, zoals een auto of vakantie? Dan valt het in box 3 van de belasting. De rente is dan niet aftrekbaar.

Voor- en nadelen van overwaarde opnemen

Methode	Maandlasten	Rente aftrekbaar?	Geschikt voor	Let op!
Hypotheek verhogen	Ja	Ja (bij woningverbetering)	Werkenden met voldoende inkomen	Hogere maandlasten
Verzilver-/opeethypotheek	Nee	Nee	60-plussers met veel overwaarde	Erfenis wordt kleiner
Overbruggingshypotheek	Tijdelijk	Ja	Tussen twee huizen in	Tijdelijk, hogere rente
Box 3-hypotheek	Ja	Nee	Iedereen	Rente niet aftrekbaar

Waar mag je de overwaarde voor gebruiken?

Er zijn verschillende doeleindes voor het besteden van overwaarde. Wij vertellen je kort welke dit zijn:

• Het aanvullen van het pensioen. Een mooi doel om wat eerder te kunnen stoppen met werken en meer te kunnen genieten.
• Een mooie auto of camper kopen: Wil jij graag die droomreis maken met je camper of juist die prachtig auto kopen die je altijd al op het oog hebt. Dan is dit een heel erg mooi bestedingsdoel.
• (Klein) kinderen helpen: Naast dat je zelf het kunt besteden, kun je deze ook gebruiken voor een belastingvrije schenking aan kinderen of kleinkinderen. In 2023 kan dit nog tot €32.195,-
• Woning verbouwen of verduurzamen: Dit is een mooi doeleinde om je woning meer waard te laten worden.
• Reizen: Wil jij altijd al die verre reis maken, maar lukt dit je financieel even niet? Ga eens in gesprek met je hypotheekadviseur om te kijken wat de mogelijkheden zijn.
• Je leningen aflossen: Heb je verschillende leningen en wil je deze graag aflossen, ook hiervoor is het benutten van je mogelijk.

Hierboven zijn de meest voorkomende bestedingsdoelen benoemd. Natuurlijk kan het ook zo zijn dat jij een ander bestedingsdoel hebt. Ga dan altijd vrijblijvend in gesprek met jouw hypotheekadviseur om de mogelijkheden te bespreken.

Belasting en regels: dit moet je weten

Wanneer je de woning verkoopt hoef je over de overwaarde helemaal geen belasting te betalen. Als dit niet zo is, is het opnemen van overwaarde afhankelijk van je bestedingsdoel belastingvrij. Je kan ook hier een uitgebreid artikel lezen over belastingen en overwaarde opnemen.

• Wil je de overwaarde gebruiken voor de verbetering van de eigen woning of meenemen naar een volgende woning dan betaal je hier geen belasting over.
• Wanneer je ervoor kiest overwaarde op te nemen voor consumptief gebruik, heb je te maken met box-3 in het belastingstelsel. Dit betekent dat wanneer je een bepaald bedrag overschrijdt je te maken krijgt met vermogensbelasting.

Box 1 of Box 3

• Box 1: Je gebruikt het geld voor je eigen woning → rente aftrekbaar
• Box 3: Je gebruikt het geld voor iets anders → rente niet aftrekbaar

Bijleenregeling

Verkoop je je woning met winst en koop je daarna een nieuw huis? Dan moet je de overwaarde in de nieuwe woning steken. Doe je dat niet, dan mag je de rente over dat deel niet aftrekken.

Schenken aan kinderen

In 2025 mag je eenmalig maximaal €32.195 belastingvrij schenken aan een kind tussen de 18 en 40 jaar (of met een partner in die leeftijd).

Vermogensbelasting

Zet je de overwaarde op je spaarrekening? Dan telt dat mee voor de belasting in box 3. De vrijstelling in 2025 is:

• Alleenstaand: €57.000
• Samenwonend: €114.000

Veelgestelde vragen

Is het slim om overwaarde op te nemen?
Ja, als je het geld nodig hebt en je weet wat de gevolgen zijn. Denk goed na over maandlasten, erfbelasting en flexibiliteit.

Kan ik overwaarde opnemen zonder inkomen?
Ja, via een verzilver- of opeethypotheek. Je hoeft dan niets maandelijks terug te betalen. Je moet dan wel aan bepaalde normen voldoen.

Wat kost het opnemen van overwaarde?
Je betaalt advieskosten, taxatie, notariskosten en mogelijk boeterente bij het oversluiten. Je kan hier een uitgebreid artikel lezen over de kosten voor het opnemen van overwaarde.

Hoeveel overwaarde kan ik opnemen?
Dat hangt af van je woningwaarde, hypotheek en inkomen. Een adviseur kan dit precies berekenen.

Conclusie: wel of niet doen?

Overwaarde opnemen kan slim zijn. Je maakt geld vrij uit je woning, zonder te verhuizen. Hoewel het kansen biedt, is het belangrijk om voorzichtigheid te betrachten bij het benutten ervan. Het onverstandig gebruiken ervan kan leiden tot hogere schulden en financiële instabiliteit. Het is dus geen beslissing om zomaar te nemen. Laat je goed informeren, vergelijk aanbieders en kijk wat bij jouw situatie past.