Overwaarde op je woning opnemen klinkt aantrekkelijk: je haalt geld uit je stenen en geeft het uit aan iets waar je nú iets aan hebt.
Maar wat kost dat eigenlijk?
In dit artikel krijg je een compleet en actueel overzicht van de kosten, van advies tot notaris, én zie je wat het je maandelijks kost aan extra hypotheeklasten. Ook vertellen we je wanneer kosten aftrekbaar zijn, hoe je ze slim financiert en of een alternatief soms beter past.
In het kort
Overwaarde opnemen kan via hypotheekverhoging, tweede hypotheek of verzilverhypotheek.
Je betaalt eenmalige kosten voor advies, notaris, taxatie en eventueel NHG.
De maandlasten hangen af van het bedrag, de hypotheekvorm en de rente.
Alleen kosten voor verbetering van je woning zijn (deels) aftrekbaar.
Voor bedragen onder de €25.000 is een persoonlijke lening soms voordeliger.
Maximale hypotheek berekenen?
Vind de laagste rente voor jouw situatie. Of je nu je eerste woning wil kopen, toe bent aan de volgende stap, overwaarde wilt opnemen of oversluiten met de laagste maandlasten
Inhoudsopgave
- Wat is overwaarde?
- Hoe kun je overwaarde opnemen?
- Welke kosten betaal je bij overwaarde opnemen?
- Maandlasten: wat kost overwaarde opnemen per maand?
- Wat is aftrekbaar bij overwaarde opnemen?
- Alternatieven: wanneer kies je iets anders dan een hypotheek?
- Ook interessant:
- Conclusie: wat is verstandig in jouw situatie?
Wat is overwaarde?
Overwaarde is het verschil tussen wat je woning nú waard is en hoeveel hypotheekschuld je nog hebt. Stel: je huis is €400.000 waard en je hebt nog €250.000 hypotheek openstaan. Dan heb je €150.000 overwaarde.
| Voorbeeld | Bedrag |
|---|---|
| Woningwaarde | €400.000 |
| Hypotheekschuld | €250.000 |
| Overwaarde | €150.000 |
Die overwaarde is in feite jouw eigen geld. Je kunt het gebruiken voor een verbouwing, het verduurzamen van je woning, een schenking aan je kinderen of gewoon wat extra financiële ruimte.
Je hoeft je woning daarvoor niet te verkopen. Je kunt de overwaarde ook opnemen zolang je er nog woont.
Let op: de overwaarde wordt bepaald aan de hand van de marktwaarde, niet de WOZ-waarde. Een actuele taxatie is meestal vereist.
Hoe kun je overwaarde opnemen?
Er zijn verschillende manieren om overwaarde op te nemen. De juiste optie hangt af van je situatie, het bedrag en wat je met het geld wilt doen.
Hieronder lichten we de drie belangrijkste mogelijkheden toe.
Hypotheek onderhands verhogen
Bij het kopen van een woning kiezen veel mensen voor een ‘verhoogde inschrijving’. Heb jij dat ook gedaan? Dan kun je mogelijk je bestaande hypotheek onderhands verhogen, tot het maximum dat bij het Kadaster is vastgelegd.
- Voordeel: geen notariskosten nodig
- Let op: je woning moet opnieuw worden getaxeerd
Tweede hypotheek afsluiten
Heb je geen ruimte meer binnen je inschrijving? Dan kun je een tweede hypotheek afsluiten. Dat is een nieuwe lening met je woning als onderpand, naast je bestaande hypotheek.
- Voordeel: geschikt voor grotere bedragen
- Let op: extra notariskosten en advieskosten
Verzilverhypotheek (voor senioren)
Ben je 60+ en wil je je pensioen aanvullen? Dan is een verzilverhypotheek een interessante optie. Je betaalt hierbij géén maandlasten. De rente en het opgenomen bedrag worden opgeteld bij je hypotheekschuld.
- Voordeel: geen maandelijkse aflossing
- Let op: je overwaarde wordt langzaam ‘opgegeten’
Welke kosten betaal je bij overwaarde opnemen?
Het opnemen van overwaarde is niet gratis. Je krijgt te maken met een aantal vaste eenmalige kosten. Hoeveel je precies betaalt, hangt af van de methode die je kiest.
De meeste voorkomende kosten
Hypotheekadvies: €1.500 – €3.500
Voor het regelen en aanvragen van je nieuwe hypotheek.
Taxatiekosten: €500 – €800
Of €95 bij een digitale (desktop)taxatie, als je daarvoor in aanmerking komt.
Notariskosten: €850 – €1.000
Alleen nodig bij een tweede hypotheek, niet bij een onderhandse verhoging.
NHG-borgtochtprovisie: 0,4% van het leenbedrag
Alleen als je binnen de voorwaarden van NHG valt (bijv. woningwaarde ≤ €435.000 in 2025).
Boeterente (optioneel): varieert
Alleen als je je oude hypotheek oversluit en de rentevaste periode nog niet is afgelopen.
Voorbeeld totale kosten per situatie:
| Opnamevorm | Totale kosten (€) | Notaris nodig? | NHG mogelijk? |
|---|---|---|---|
| Onderhands verhogen | €2.000 – €2.500 | Nee | Ja, indien verbouwing |
| Tweede hypotheek | €3.500 – €5.000 | Ja | Ja, indien onder grens |
| Verzilverhypotheek | €2.500 – €4.000 | Ja | Vaak buiten scope |
Let op: in veel gevallen mag je de kosten meefinancieren uit de overwaarde.
Maandlasten: wat kost overwaarde opnemen per maand?
Zodra je overwaarde opneemt, krijg je ook maandlasten. Je leent immers geld, en daarover betaal je rente en soms ook aflossing. Hoe hoog die maandlasten zijn, hangt af van:
Hieronder zie je een overzicht van de maandlasten bij verschillende bedragen en vormen in 2025. Rente = 3,8%, looptijd = 30 jaar.
| Leenbedrag | Annuïtair (€) | Lineair (€ eerste maand) | Aflossingsvrij (€) |
|---|---|---|---|
| €15.000 | €69 | €87 | €48 |
| €30.000 | €139 | €174 | €93 |
| €50.000 | €230 | €290 | €155 |
| €100.000 | €460 | €580 | €309 |
Bij een aflossingsvrije hypotheek blijven de lasten laag, maar je bouwt géén vermogen op. Gebruik je de overwaarde voor je woning? Dan is de rente vaak aftrekbaar.
Maximale hypotheek berekenen?
Vind de laagste rente voor jouw situatie. Of je nu je eerste woning wil kopen, toe bent aan de volgende stap, overwaarde wilt opnemen of oversluiten met de laagste maandlasten
Wat is aftrekbaar bij overwaarde opnemen?
Niet alle kosten die je maakt bij het opnemen van overwaarde zijn verloren geld. In sommige gevallen mag je deze namelijk aftrekken van je belastbaar inkomen bij de aangifte inkomstenbelasting. Maar dat hangt wel af van hoe je het geld gebruikt en welke hypotheekvorm je kiest.
Wanneer zijn kosten aftrekbaar?
Je mag kosten aftrekken als je de overwaarde gebruikt voor de verbouwing, verduurzaming of het onderhoud van je eigen woning. Gebruik je het geld voor een camper, een schenking of om je pensioen aan te vullen? Dan zijn de kosten niet aftrekbaar.
Welke kosten kun je aftrekken?
- Advieskosten voor de hypotheek
- Notariskosten voor de hypotheekakte
- Kosten van de (verplichte) taxatie
- NHG-kosten (borgtochtprovisie)
- Bereidstellingsprovisie (als je de offerte verlengt)
- Kosten voor het bouwdepot (bij verbouwing)
Let op: deze kosten zijn alleen aftrekbaar als je een annuïtaire of lineaire hypotheek afsluit én het geld daadwerkelijk in je woning investeert. Kies je voor een aflossingsvrije hypotheek of een verzilverhypotheek, dan geldt deze aftrekbaarheid meestal niet.
Alternatieven: wanneer kies je iets anders dan een hypotheek?
Overwaarde opnemen via een hypotheek is lang niet altijd de slimste of voordeligste keuze. Zeker bij kleinere bedragen of korte looptijden zijn er alternatieven die minder kosten en sneller geregeld zijn.
Consumptief krediet (persoonlijke lening)
Een persoonlijke lening is vaak goedkoper voor bedragen tot ongeveer €25.000. Je betaalt geen advies-, taxatie- of notariskosten en de lening is vaak binnen enkele dagen rond.
- Geen bijkomende kosten
- Hogere rente dan bij een hypotheek
- Kortere looptijd (meestal 5–10 jaar)
Spaargeld gebruiken
Heb je spaargeld achter de hand? Dan kan dat een voordelige manier zijn om je plannen te financieren. Je hoeft geen lening aan te gaan en bespaart alle bijkomende kosten.
- Geen rente of afsluitkosten
- Geen maandlasten
- Minder buffer achter de hand
- Mogelijke impact op je vermogensbelasting
Woning verkopen en overwaarde benutten
Als je toch al overweegt te verhuizen, dan komt je overwaarde vrij bij verkoop. Dit is vaak de goedkoopste manier om je overwaarde te gebruiken, maar uiteraard niet relevant als je in je huis wilt blijven wonen.
Ook interessant:
€10.000
Wat kost €10.000 overwaarde opnemen?
€20.000
Wat kost €20.000 overwaarde opnemen?
€30.000
Wat kost €30.000 overwaarde opnemen?
€40.000
Wat kost €40.000 overwaarde opnemen?
€50.000
Wat kost €50.000 overwaarde opnemen?
€100.000
Wat kost €100.000 overwaarde opnemen?
Conclusie: wat is verstandig in jouw situatie?
Overwaarde opnemen is een slimme manier om je eigen vermogen beschikbaar te maken, maar het is niet gratis. Je betaalt eenmalige kosten voor advies, taxatie en eventueel de notaris. Daarnaast stijgen je maandlasten.
Wat het kost, hangt sterk af van:
- De hoogte van het bedrag
- De gekozen hypotheekvorm
- De rente en looptijd
- Wat je met het geld doet (i.v.m. aftrekbaarheid)
Tip: Laat je goed adviseren. Een hypotheekadviseur kan precies uitrekenen wat het jou kost en wat financieel het meest verstandig is in jouw situatie. Zo weet je zeker dat je de juiste keuze maakt – nu én voor later.
Maximale hypotheek berekenen?
Vind de laagste rente voor jouw situatie. Of je nu je eerste woning wil kopen, toe bent aan de volgende stap, overwaarde wilt opnemen of oversluiten met de laagste maandlasten