Wil je de overwaarde van je woning opnemen? Dan krijg je te maken met eenmalige kosten voor bijvoorbeeld hypotheekadvies, een taxatie en soms de notaris. Daarnaast betaal je meestal iedere maand extra hypotheeklasten. Hoeveel precies, hangt af van het bedrag dat je opneemt en de manier waarop je dat financiert.
Gelukkig zijn er verschillende manieren om overwaarde op te nemen. De ene mogelijkheid brengt meer kosten met zich mee dan de andere. Zo kun je in sommige gevallen je bestaande hypotheek verhogen zonder opnieuw naar de notaris te gaan.
In dit artikel ontdek je welke kosten je kunt verwachten, wat overwaarde opnemen per maand kost en hoe je onnodige kosten kunt voorkomen. Met duidelijke voorbeelden helpen we je de mogelijkheden te vergelijken.
In het kort
Eenmalige kosten: Bij overwaarde opnemen betaal je meestal voor hypotheekadvies en een taxatie. Soms komen daar notariskosten bij.
Extra maandlasten: Je betaalt rente over het opgenomen bedrag en afhankelijk van de hypotheekvorm ook aflossing.
Verschillende mogelijkheden: Je kunt je bestaande hypotheek verhogen, een tweede hypotheek afsluiten of je hypotheek oversluiten. De kosten verschillen per mogelijkheid.
Fiscaal voordeel: Gebruik je de overwaarde voor een verbouwing of verduurzaming? Dan kunnen de hypotheekrente en bepaalde kosten fiscaal aftrekbaar zijn, als je aan de voorwaarden voldoet.
Kosten besparen: Een onderhandse hypotheekverhoging kan notariskosten besparen. Bij kleinere bedragen kan een persoonlijke lening voordeliger zijn.
Benieuwd wat er mogelijk is?
Bereken hoeveel je kunt lenen of blijf via onze nieuwsbrief op de hoogte van de laatste ontwikkelingen rondom hypotheken, hypotheekrente en de woningmarkt.
Inhoudsopgave
Welke kosten betaal je als je overwaarde opneemt?
Als je overwaarde wilt opnemen, betaal je meestal een aantal eenmalige kosten. Denk aan hypotheekadvies, een taxatie van je woning en soms de notaris. Hoeveel je uiteindelijk betaalt, hangt vooral af van de manier waarop je de overwaarde opneemt.
Hieronder zetten we de belangrijkste kosten op een rij.
Hypotheekadvies en bemiddeling
Kosten: ongeveer € 2.000 tot € 3.500
Een hypotheekadviseur berekent hoeveel overwaarde je kunt opnemen en welke financiering bij je situatie past. Ook kijkt de adviseur naar je inkomen, bestaande hypotheek en de gevolgen voor je maandlasten.
De kosten hangen af van je persoonlijke situatie en de werkzaamheden die nodig zijn. Het verhogen van je bestaande hypotheek kan bijvoorbeeld minder werk zijn dan het afsluiten van een volledig nieuwe hypotheek.
Taxatiekosten
Kosten: ongeveer € 95 tot € 900
Je hypotheekverstrekker wil weten hoeveel je woning op dit moment waard is. Hiervoor is meestal een taxatie nodig.
Er zijn twee mogelijkheden:
- Desktoptaxatie (€ 95 tot € 120): een digitale waardebepaling zonder bezoek van een taxateur. Niet iedere hypotheekverstrekker accepteert deze vorm.
- Volledige taxatie (€ 500 tot € 900): een taxateur bezoekt je woning en stelt een officieel taxatierapport op.
Welke taxatie je nodig hebt, hangt onder andere af van je woning, het bedrag dat je wilt lenen en de voorwaarden van je hypotheekverstrekker.
Notariskosten
Kosten: ongeveer € 900 tot € 2.000
Sluit je een tweede hypotheek af of ga je je bestaande hypotheek oversluiten? Dan moet er meestal een nieuwe hypotheekakte worden opgesteld. Hiervoor ga je naar de notaris.
Maar dat is niet altijd nodig. Staat je hypotheek bij het Kadaster voor een hoger bedrag ingeschreven dan je oorspronkelijk hebt geleend? Dan kun je mogelijk je hypotheek onderhands verhogen. Je hoeft dan niet opnieuw naar de notaris.
Dat kan je honderden euro’s besparen.
Eventuele andere kosten
Naast advies, taxatie en de notaris kun je nog met andere kosten te maken krijgen.
- NHG-kosten: sluit je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie af? Dan betaal je in 2026 eenmalig 0,4% borgtochtprovisie. Afhankelijk van je bestaande hypotheek kan dit percentage gelden over de verhoging of de volledige hypotheek.
- Kosten bij oversluiten: vervang je je bestaande hypotheek door een nieuwe? Dan betaal je mogelijk een vergoeding voor het vervroegd aflossen als je rentevaste periode nog loopt.
- Afsluit- of administratiekosten: sommige hypotheekverstrekkers rekenen kosten voor het aanpassen of verhogen van je hypotheek.
Niet iedereen krijgt met deze extra kosten te maken.
Wat kost overwaarde opnemen in totaal?
In onderstaande tabel zie je de belangrijkste eenmalige kosten op een rij.
| Kostenpost | Indicatie |
|---|---|
| Hypotheekadvies en bemiddeling | € 2.000 – € 3.500 |
| Desktoptaxatie | € 95 – € 120 |
| Volledige taxatie | € 500 – € 900 |
| Notariskosten | € 900 – € 2.000 |
| Eventuele NHG-kosten | 0,4% |
| Eventuele kosten bij oversluiten | Afhankelijk van situatie |
Rekenvoorbeeld
Stel, je wilt € 50.000 overwaarde opnemen door een tweede hypotheek af te sluiten. Je betaalt:
- € 2.500 voor hypotheekadvies en bemiddeling;
- € 650 voor een taxatie;
- € 1.000 voor de notaris.
In totaal betaal je dan € 4.150 aan eenmalige kosten. In dit voorbeeld gaan we ervan uit dat er geen aanvullende kosten zijn.
Kun je je bestaande hypotheek onderhands verhogen? Dan vervallen mogelijk de notariskosten. In hetzelfde voorbeeld betaal je dan € 3.150.
Het verschil is € 1.000, terwijl je in beide gevallen hetzelfde bedrag opneemt.
Wat kost overwaarde opnemen per maand?
Als je overwaarde opneemt, leen je extra geld met je woning als onderpand. Daarover betaal je hypotheekrente en meestal ook aflossing. Hoeveel je maandlasten stijgen, hangt af van het bedrag dat je opneemt, de rente, de looptijd en de hypotheekvorm die je kiest.
Voorbeelden van maandlasten bij verschillende bedragen
In onderstaande tabel zie je wat het opnemen van overwaarde ongeveer per maand kost. We rekenen met een looptijd van 30 jaar en twee voorbeeldrentes:
- Annuïtair en lineair: 4,0% rente
- Aflossingsvrij: 4,5% rente
Veel geldverstrekkers rekenen een hogere rente voor een aflossingsvrije hypotheek, omdat je tijdens de looptijd niets aflost en de schuld daardoor niet kleiner wordt.
| Opgenomen overwaarde | Annuïtair | Lineair (eerste maand) | Aflossingsvrij |
|---|---|---|---|
| € 10.000 | € 48 | € 61 | € 38 |
| € 20.000 | € 95 | € 122 | € 75 |
| € 30.000 | € 143 | € 183 | € 113 |
| € 50.000 | € 239 | € 306 | € 188 |
| € 100.000 | € 477 | € 611 | € 375 |
Dit zijn bruto maandlasten, zonder eventuele hypotheekrenteaftrek. De bedragen gelden alleen voor het extra opgenomen hypotheekbedrag. De rentes zijn fictieve rekenvoorbeelden, geen actuele aanbiedingen. De werkelijke rente en eventuele opslag voor aflossingsvrij verschillen per geldverstrekker en situatie.
Lagere maandlasten betekenen niet altijd lagere kosten
Stel, je neemt € 50.000 overwaarde op. Bij een annuïtaire hypotheek tegen 4% rente betaal je ongeveer € 239 per maand. Kies je voor aflossingsvrij tegen 4,5% rente, dan betaal je ongeveer € 188.
Je maandlasten zijn dus lager, maar daar staat iets tegenover.
Bij een annuïtaire hypotheek los je iedere maand een deel van je schuld af. Bij aflossingsvrij blijft de volledige € 50.000 openstaan. Bovendien rekenen veel geldverstrekkers een hogere rente voor aflossingsvrije hypotheken.
Ook tussen annuïtair en lineair zit een belangrijk verschil. Bij een lineaire hypotheek begin je met hogere maandlasten, maar los je sneller af. Daardoor betaal je steeds minder rente en ben je over de volledige looptijd goedkoper uit dan bij een annuïtaire hypotheek met dezelfde rente en looptijd.
Een lagere maandlast betekent dus niet automatisch dat je goedkoper uit bent. Kijk ook naar de totale rentekosten en hoeveel schuld je aan het einde van de looptijd nog hebt.
Welke manier van overwaarde opnemen is het goedkoopst?
Er zijn verschillende manieren om de overwaarde van je woning vrij te maken. Welke mogelijkheid het goedkoopst is, hangt af van je bestaande hypotheek, hoeveel geld je nodig hebt en wat je met de overwaarde wilt doen.
Bij sommige mogelijkheden bespaar je op de afsluitkosten, terwijl andere juist voordeliger kunnen zijn door een lagere rente. Hieronder vergelijken we de belangrijkste opties.
Je bestaande hypotheek onderhands verhogen
Heb je bij het afsluiten van je hypotheek een hoger bedrag laten inschrijven bij de notaris dan je daadwerkelijk hebt geleend? Dan kun je mogelijk je hypotheek onderhands verhogen.
Het grote voordeel is dat je niet opnieuw naar de notaris hoeft. Je bespaart daarmee de kosten voor een nieuwe hypotheekakte. Wel betaal je meestal voor hypotheekadvies en mogelijk een taxatie.
Je bent hierbij gebonden aan de mogelijkheden en voorwaarden van je huidige geldverstrekker.
Een tweede hypotheek afsluiten
Heb je onvoldoende ruimte binnen je bestaande hypotheekinschrijving? Dan kun je een tweede hypotheek afsluiten. Je leent extra geld met je woning als onderpand, naast je huidige hypotheek.
Je betaalt meestal opnieuw voor hypotheekadvies, een taxatie en de notaris. De eenmalige kosten zijn daardoor vaak hoger dan bij een onderhandse verhoging.
Een belangrijk voordeel is dat je bestaande hypotheek kan blijven doorlopen. Heb je bijvoorbeeld nog een lage hypotheekrente? Dan kun je die mogelijk behouden en betaal je alleen over het extra geleende bedrag een nieuwe rente.
Je hypotheek oversluiten en verhogen
Je kunt ook je bestaande hypotheek vervangen door een nieuwe, hogere hypotheek. Hiermee los je je huidige hypotheek af en leen je tegelijkertijd extra geld om je overwaarde op te nemen.
Hierbij betaal je meestal advies-, taxatie- en notariskosten. Daarnaast kun je een vergoeding voor vervroegd aflossen moeten betalen als je rentevaste periode nog niet is afgelopen.
Oversluiten kan interessant zijn als je huidige hypotheekvoorwaarden niet meer goed passen of als je elders een gunstiger hypotheek kunt afsluiten.
Heb je nog een lage hypotheekrente? Dan kan oversluiten juist duurder uitpakken, omdat je mogelijk over je volledige hypotheek een hogere rente gaat betalen.
Overwaarde opnemen met een verzilverhypotheek
Voor oudere woningeigenaren kan een verzilverhypotheek een mogelijkheid zijn om overwaarde op te nemen zonder dat de maandlasten direct stijgen.
Bij deze hypotheekvorm wordt de rente doorgaans bij de hypotheekschuld opgeteld. Je betaalt dan niet iedere maand rente en aflossing uit je inkomen.
Daar staat tegenover dat je schuld steeds verder oploopt. Omdat je ook rente betaalt over eerder bijgeschreven rente, kan dit op lange termijn behoorlijk oplopen.
Daarnaast betaal je meestal kosten voor hypotheekadvies, een taxatie en de notaris. De precieze voorwaarden verschillen per aanbieder.
Je woning verkopen en de overwaarde gebruiken
Je kunt je overwaarde ook vrijmaken door je woning te verkopen. Na het aflossen van je hypotheek en het betalen van de verkoopkosten blijft de overwaarde over.
Het voordeel is dat je geen extra hypotheek hoeft af te sluiten om bij je geld te kunnen. Je betaalt dus ook geen rente over een aanvullende lening.
Wel krijg je te maken met verkoopkosten, zoals de makelaarskosten. Bovendien moet je ergens anders gaan wonen. Koop je een nieuwe woning, dan komen daar mogelijk weer aankoop- en financieringskosten bij.
Deze mogelijkheid kan vooral interessant zijn als je toch al wilt verhuizen, bijvoorbeeld naar een kleinere of goedkopere woning.
Welke mogelijkheid is het voordeligst?
| Mogelijkheid | Eenmalige kosten | Belangrijk voordeel |
|---|---|---|
| Onderhands verhogen | Vaak relatief laag | Geen nieuwe hypotheekakte nodig |
| Tweede hypotheek | Doorgaans hoger | Bestaande hypotheekrente kan behouden blijven |
| Hypotheek oversluiten | Mogelijk hoger | Nieuwe hypotheekvoorwaarden |
| Verzilverhypotheek | Afhankelijk van aanbieder | Doorgaans geen directe extra maandlasten |
| Woning verkopen | Verkoopkosten | Geen extra lening nodig |
De goedkoopste manier om overwaarde op te nemen, is niet altijd de voordeligste op lange termijn.
Stel, je hebt nog een hypotheek met een rente van 2% en wilt € 50.000 overwaarde opnemen. Dan kan het aantrekkelijk zijn om je bestaande hypotheek te behouden en alleen voor het extra bedrag een nieuwe rente af te spreken.
Sluit je de volledige hypotheek over? Dan betaal je mogelijk ook over je bestaande hypotheekschuld een hogere rente. Dat kan uiteindelijk veel meer kosten dan je op de eenmalige afsluitkosten bespaart.
Kijk daarom altijd naar het totaalplaatje: de afsluitkosten, de maandlasten en de totale kosten over de looptijd.
Daarbij speelt ook mee waarvoor je de overwaarde wilt gebruiken. In sommige situaties zijn de hypotheekrente en bepaalde kosten namelijk fiscaal aftrekbaar. Dat kan een belangrijk verschil maken in wat overwaarde opnemen je uiteindelijk kost.
Benieuwd wat er mogelijk is?
Bereken hoeveel je kunt lenen of blijf via onze nieuwsbrief op de hoogte van de laatste ontwikkelingen rondom hypotheken, hypotheekrente en de woningmarkt.
Zijn de kosten van overwaarde opnemen fiscaal aftrekbaar?
Als je overwaarde opneemt, kun je in sommige gevallen belastingvoordeel krijgen. Zo zijn de hypotheekrente en bepaalde afsluitkosten mogelijk aftrekbaar als je het geld gebruikt om je woning te verbouwen of te verduurzamen.
Of je recht hebt op hypotheekrenteaftrek, hangt vooral af van wat je met het geld doet en hoe je de extra hypotheek aflost.
Wanneer is de hypotheekrente aftrekbaar?
Gebruik je de overwaarde voor het verbeteren of onderhouden van je eigen woning? Dan mag je de hypotheekrente onder voorwaarden aftrekken van je belastbaar inkomen.
Dat geldt bijvoorbeeld als je het geld gebruikt voor:
- Een nieuwe keuken of badkamer.
- Het isoleren van je woning.
- Het plaatsen van zonnepanelen of een warmtepomp.
- Een uitbouw of dakkapel.
- Onderhoud aan je woning, zoals schilderwerk.
Voor een nieuwe hypotheekverhoging gelden doorgaans twee belangrijke voorwaarden:
- Je gebruikt het geleende geld daadwerkelijk voor de verbetering of het onderhoud van je eigen woning.
- Je lost het extra geleende bedrag binnen maximaal 30 jaar minimaal annuïtair of lineair af.
Kies je voor een aflossingsvrije verhoging? Dan is de rente over dat nieuwe hypotheekdeel normaal gesproken niet aftrekbaar.
Welke eenmalige kosten mag je aftrekken?
Niet alleen de hypotheekrente kan aftrekbaar zijn. Ook bepaalde kosten die je maakt om de financiering te regelen, mag je onder voorwaarden eenmalig aftrekken bij je belastingaangifte.
Het gaat onder andere om:
- Advies- en bemiddelingskosten voor je hypotheek.
- Taxatiekosten voor het verkrijgen van de financiering.
- Notariskosten voor de hypotheekakte.
- Eventuele NHG-kosten.
- Bepaalde kosten voor het oversluiten van je hypotheek.
Deze kosten zijn aftrekbaar voor zover ze betrekking hebben op een lening die onder de eigenwoningregeling valt.
Wanneer zijn de kosten niet aftrekbaar?
Gebruik je de overwaarde voor iets anders dan je eigen woning? Dan heb je doorgaans geen recht op hypotheekrenteaftrek over dat extra geleende bedrag.
Denk bijvoorbeeld aan:
- Een auto of camper kopen.
- Je pensioen aanvullen.
- Een schenking doen aan je kinderen.
- Een vakantie of andere persoonlijke uitgaven financieren.
Ook de afsluitkosten die bij dat deel van de lening horen, zijn dan niet aftrekbaar.
Gebruik je een deel van de overwaarde voor je woning en een ander deel voor persoonlijke uitgaven? Dan kan de renteaftrek beperkt blijven tot het deel dat aan de fiscale voorwaarden voldoet.
Wat betekent de belastingaftrek voor je werkelijke kosten?
Stel, je neemt € 30.000 overwaarde op om je woning te verbouwen. Je sluit hiervoor een annuïtaire hypotheek af tegen 4% rente.
In het eerste jaar betaal je ongeveer € 1.180 aan hypotheekrente. Als je recht hebt op hypotheekrenteaftrek, mag je dit bedrag aftrekken van je belastbaar inkomen.
Hoeveel belasting je daardoor bespaart, hangt af van je persoonlijke situatie en het belastingtarief waartegen je mag aftrekken.
Hetzelfde geldt voor de eenmalige afsluitkosten. Zijn die aftrekbaar, dan kunnen je uiteindelijke kosten lager uitvallen.
Wat overwaarde opnemen je netto kost, hangt dus niet alleen af van de rente en afsluitkosten, maar ook van het belastingvoordeel dat je krijgt.
Toch blijft het verstandig om verder te kijken dan alleen de fiscale voordelen. Er zijn namelijk ook andere manieren om de kosten van overwaarde opnemen te beperken.
Wat kost overwaarde opnemen in jouw situatie?
Overwaarde opnemen kan je financiële ruimte geven, maar het is belangrijk om verder te kijken dan alleen de maandlasten. Ook de eenmalige kosten, de hypotheekrente, de looptijd en eventuele belastingvoordelen bepalen hoeveel je uiteindelijk betaalt.
De goedkoopste oplossing op korte termijn is daarom niet altijd de voordeligste keuze voor later. Wat verstandig is, hangt af van je bestaande hypotheek, je financiële situatie en waarvoor je de overwaarde wilt gebruiken.
Benieuwd hoeveel overwaarde jij kunt opnemen en wat dit je maandelijks kost? Vraag een vrijblijvende berekening aan. Zo krijg je inzicht in je mogelijkheden en de bijbehorende kosten, voordat je een beslissing neemt.
Benieuwd wat er mogelijk is?
Bereken hoeveel je kunt lenen of blijf via onze nieuwsbrief op de hoogte van de laatste ontwikkelingen rondom hypotheken, hypotheekrente en de woningmarkt.