Overwaarde op je woning opnemen klinkt aantrekkelijk: je haalt geld uit je stenen en geeft het uit aan iets waar je nú iets aan hebt.
Maar wat kost dat eigenlijk?
In dit artikel krijg je een compleet en actueel overzicht van de kosten, van advies tot notaris, én zie je wat het je maandelijks kost aan extra hypotheeklasten. Ook vertellen we je wanneer kosten aftrekbaar zijn, hoe je ze slim financiert en of een alternatief soms beter past.
In het kort
Overwaarde opnemen kan via hypotheekverhoging, tweede hypotheek of verzilverhypotheek.
Je betaalt eenmalige kosten voor advies, notaris, taxatie en eventueel NHG.
De maandlasten hangen af van het bedrag, de hypotheekvorm en de rente.
Alleen kosten voor verbetering van je woning zijn (deels) aftrekbaar.
Voor bedragen onder de €25.000 is een persoonlijke lening soms voordeliger.
Maximale hypotheek berekenen?
Vind de laagste rente voor jouw situatie. Of je nu je eerste woning wil kopen, toe bent aan de volgende stap, overwaarde wilt opnemen of oversluiten met de laagste maandlasten
Inhoudsopgave
- Wat is overwaarde?
- Hoe kun je overwaarde opnemen?
- Welke kosten betaal je bij overwaarde opnemen?
- Maandlasten: wat kost overwaarde opnemen per maand?
- Wat is aftrekbaar bij overwaarde opnemen?
- Alternatieven: wanneer kies je iets anders dan een hypotheek?
- Veelgestelde vragen beantwoord
- Conclusie: wat is verstandig in jouw situatie?
Wat is overwaarde?
Overwaarde is het verschil tussen wat je woning nú waard is en hoeveel hypotheekschuld je nog hebt. Stel: je huis is €400.000 waard en je hebt nog €250.000 hypotheek openstaan. Dan heb je €150.000 overwaarde.
| Voorbeeld | Bedrag |
|---|---|
| Woningwaarde | €400.000 |
| Hypotheekschuld | €250.000 |
| Overwaarde | €150.000 |
Die overwaarde is in feite jouw eigen geld. Je kunt het gebruiken voor een verbouwing, het verduurzamen van je woning, een schenking aan je kinderen of gewoon wat extra financiële ruimte.
Je hoeft je woning daarvoor niet te verkopen. Je kunt de overwaarde ook opnemen zolang je er nog woont.
Let op: de overwaarde wordt bepaald aan de hand van de marktwaarde, niet de WOZ-waarde. Een actuele taxatie is meestal vereist.
Hoe kun je overwaarde opnemen?
Er zijn verschillende manieren om overwaarde op te nemen. De juiste optie hangt af van je situatie, het bedrag en wat je met het geld wilt doen.
Hieronder lichten we de drie belangrijkste mogelijkheden toe.
Hypotheek onderhands verhogen
Bij het kopen van een woning kiezen veel mensen voor een ‘verhoogde inschrijving’. Heb jij dat ook gedaan? Dan kun je mogelijk je bestaande hypotheek onderhands verhogen, tot het maximum dat bij het Kadaster is vastgelegd.
- Voordeel: geen notariskosten nodig
- Let op: je woning moet opnieuw worden getaxeerd
Tweede hypotheek afsluiten
Heb je geen ruimte meer binnen je inschrijving? Dan kun je een tweede hypotheek afsluiten. Dat is een nieuwe lening met je woning als onderpand, naast je bestaande hypotheek.
- Voordeel: geschikt voor grotere bedragen
- Let op: extra notariskosten en advieskosten
Verzilverhypotheek (voor senioren)
Ben je 60+ en wil je je pensioen aanvullen? Dan is een verzilverhypotheek een interessante optie. Je betaalt hierbij géén maandlasten. De rente en het opgenomen bedrag worden opgeteld bij je hypotheekschuld.
- Voordeel: geen maandelijkse aflossing
- Let op: je overwaarde wordt langzaam ‘opgegeten’
Welke kosten betaal je bij overwaarde opnemen?
Het opnemen van overwaarde is niet gratis. Je krijgt te maken met een aantal vaste eenmalige kosten. Hoeveel je precies betaalt, hangt af van de methode die je kiest.
De meeste voorkomende kosten
Hypotheekadvies: €1.500 – €3.500
Voor het regelen en aanvragen van je nieuwe hypotheek.
Taxatiekosten: €500 – €800
Of €95 bij een digitale (desktop)taxatie, als je daarvoor in aanmerking komt.
Notariskosten: €850 – €1.000
Alleen nodig bij een tweede hypotheek, niet bij een onderhandse verhoging.
NHG-borgtochtprovisie: 0,4% van het leenbedrag
Alleen als je binnen de voorwaarden van NHG valt (bijv. woningwaarde ≤ €435.000 in 2025).
Boeterente (optioneel): varieert
Alleen als je je oude hypotheek oversluit en de rentevaste periode nog niet is afgelopen.
Voorbeeld totale kosten per situatie:
| Opnamevorm | Totale kosten (€) | Notaris nodig? | NHG mogelijk? |
|---|---|---|---|
| Onderhands verhogen | €2.000 – €2.500 | Nee | Ja, indien verbouwing |
| Tweede hypotheek | €3.500 – €5.000 | Ja | Ja, indien onder grens |
| Verzilverhypotheek | €2.500 – €4.000 | Ja | Vaak buiten scope |
Let op: in veel gevallen mag je de kosten meefinancieren uit de overwaarde.
Maandlasten: wat kost overwaarde opnemen per maand?
Zodra je overwaarde opneemt, krijg je ook maandlasten. Je leent immers geld, en daarover betaal je rente en soms ook aflossing. Hoe hoog die maandlasten zijn, hangt af van:
Hieronder zie je een overzicht van de maandlasten bij verschillende bedragen en vormen in 2025. Rente = 3,8%, looptijd = 30 jaar.
| Leenbedrag | Annuïtair (€) | Lineair (€ eerste maand) | Aflossingsvrij (€) |
|---|---|---|---|
| €15.000 | €69 | €87 | €48 |
| €30.000 | €139 | €174 | €93 |
| €50.000 | €230 | €290 | €155 |
| €100.000 | €460 | €580 | €309 |
Bij een aflossingsvrije hypotheek blijven de lasten laag, maar je bouwt géén vermogen op. Gebruik je de overwaarde voor je woning? Dan is de rente vaak aftrekbaar.
Maximale hypotheek berekenen?
Vind de laagste rente voor jouw situatie. Of je nu je eerste woning wil kopen, toe bent aan de volgende stap, overwaarde wilt opnemen of oversluiten met de laagste maandlasten
Wat is aftrekbaar bij overwaarde opnemen?
Niet alle kosten die je maakt bij het opnemen van overwaarde zijn verloren geld. In sommige gevallen mag je deze namelijk aftrekken van je belastbaar inkomen bij de aangifte inkomstenbelasting. Maar dat hangt wel af van hoe je het geld gebruikt en welke hypotheekvorm je kiest.
Wanneer zijn kosten aftrekbaar?
Je mag kosten aftrekken als je de overwaarde gebruikt voor de verbouwing, verduurzaming of het onderhoud van je eigen woning. Gebruik je het geld voor een camper, een schenking of om je pensioen aan te vullen? Dan zijn de kosten niet aftrekbaar.
Welke kosten kun je aftrekken?
- Advieskosten voor de hypotheek
- Notariskosten voor de hypotheekakte
- Kosten van de (verplichte) taxatie
- NHG-kosten (borgtochtprovisie)
- Bereidstellingsprovisie (als je de offerte verlengt)
- Kosten voor het bouwdepot (bij verbouwing)
Let op: deze kosten zijn alleen aftrekbaar als je een annuïtaire of lineaire hypotheek afsluit én het geld daadwerkelijk in je woning investeert. Kies je voor een aflossingsvrije hypotheek of een verzilverhypotheek, dan geldt deze aftrekbaarheid meestal niet.
Alternatieven: wanneer kies je iets anders dan een hypotheek?
Overwaarde opnemen via een hypotheek is lang niet altijd de slimste of voordeligste keuze. Zeker bij kleinere bedragen of korte looptijden zijn er alternatieven die minder kosten en sneller geregeld zijn.
Consumptief krediet (persoonlijke lening)
Een persoonlijke lening is vaak goedkoper voor bedragen tot ongeveer €25.000. Je betaalt geen advies-, taxatie- of notariskosten en de lening is vaak binnen enkele dagen rond.
- Geen bijkomende kosten
- Hogere rente dan bij een hypotheek
- Kortere looptijd (meestal 5–10 jaar)
Spaargeld gebruiken
Heb je spaargeld achter de hand? Dan kan dat een voordelige manier zijn om je plannen te financieren. Je hoeft geen lening aan te gaan en bespaart alle bijkomende kosten.
- Geen rente of afsluitkosten
- Geen maandlasten
- Minder buffer achter de hand
- Mogelijke impact op je vermogensbelasting
Woning verkopen en overwaarde benutten
Als je toch al overweegt te verhuizen, dan komt je overwaarde vrij bij verkoop. Dit is vaak de goedkoopste manier om je overwaarde te gebruiken, maar uiteraard niet relevant als je in je huis wilt blijven wonen.
Veelgestelde vragen beantwoord
Ja, maar alleen als je je hypotheek onderhands kunt verhogen binnen je bestaande inschrijving. Je woning moet dan opnieuw worden getaxeerd.
Ja, maar alleen als je het geld gebruikt voor je eigen woning én een annuïteiten- of lineaire hypotheek afsluit. Kosten zoals advies, taxatie en notaris zijn dan aftrekbaar.
Bij een bedrag van €15.000 zijn de maandlasten relatief laag, maar de vaste kosten (advies, taxatie, notaris) kunnen een groot deel van het opgenomen bedrag opslokken. Dat maakt het extra belangrijk om je goed af te vragen of een hypotheek hier wel de juiste oplossing is.
Indicatieve maandlasten bij €15.000 lenen in 2025 (rente: 3,8%, looptijd: 30 jaar):
Annuïtair: €69
Lineair (eerste maand); €87
Aflossingsvrij: €48
Gemiddelde eenmalige kosten:
Hypotheekadvies: ± €2.000 – €3.500
Taxatie: ± €500 – €800 (of €95 bij desktoptaxatie)
Notaris: ± €850 (alleen bij tweede hypotheek)
Totaal: €3.000 tot €4.000, wat neerkomt op 20-25% van het leenbedrag.
Fiscale aftrekbaarheid: Kosten zijn alleen aftrekbaar als het bedrag wordt gebruikt voor de eigen woning (bijv. verbouwing), én als je kiest voor een annuïteiten- of lineaire hypotheek.
Tip: Overweeg een persoonlijke lening voor dit bedrag. Die is vaak sneller geregeld, heeft lagere afsluitkosten en kan voordeliger uitpakken bij korte looptijd.
€30.000 is een veelgenoemd bedrag bij het opnemen van overwaarde. Bijvoorbeeld voor een nieuwe keuken, dakkapel of verduurzaming van je woning. De verhouding tussen maandlasten en eenmalige kosten is hier vaak gunstiger dan bij lagere bedragen.
Indicatieve maandlasten bij €30.000 lenen in 2025.
Annuïtair: €139
Lineair (eerste maand: €174
Aflossingsvrij: €93
Gemiddelde eenmalige kosten:
Hypotheekadvies: ± €2.000 – €3.500
Taxatie: ± €500 – €800
Notaris: ± €850 (bij tweede hypotheek)
NHG-kosten (optioneel): 0,4% = €120
Totaal: €3.500 tot €4.500
Fiscale aftrekbaarheid: Ja, mits het bedrag wordt besteed aan je woning én je kiest voor een annuïtaire of lineaire hypotheek.
Tip: Dit bedrag is groot genoeg om de kosten te spreiden en klein genoeg om nog flexibel te blijven. Bij verduurzaming kun je tot 106% van de woningwaarde lenen.
Met €50.000 kun je grotere plannen financieren: een uitbouw, combinatie van verbouwing en verduurzaming, of bijvoorbeeld een schenking aan kinderen.
Indicatieve maandlasten bij €50.000 lenen:
Annuïtair: €230
Lineair (eerste maand): €290
Aflossingsvrij: €155
Gemiddelde eenmalige kosten:
Hypotheekadvies: ± €2.000 – €3.500
Taxatie: ± €500 – €800
Notaris: ± €850
NHG-kosten (optioneel): 0,4% = €200
Totaal: €4.000 tot €5.000
Deze kosten kun je in veel gevallen meefinancieren in de hypotheek.
Fiscale aftrekbaarheid: Ja, als het bedrag wordt gebruikt voor onderhoud of verbetering van je woning en je voldoet aan de hypotheekvoorwaarden.
Tip: Als je (deels) spaargeld gebruikt voor de investering, kun je de overwaarde gebruiken als reserve of voor een andere grote uitgave.
Bij €100.000 komt er echt een flinke som vrij. Denk aan een combinatie van woningverbetering, aflossing van oude schulden, aankoop vakantiewoning of aanvulling op je pensioen.
Indicatieve maandlasten bij €100.000 lenen in 2025
Annuïtair: €460
Lineair (eerste maand): €580
Aflossingsvrij: €309
Gemiddelde eenmalige kosten:
Hypotheekadvies: ± €2.500 – €3.500
Taxatie: ± €600 – €800
Notaris: ± €1.000
NHG-kosten (optioneel): 0,4% = €400
Totaal: €4.500 tot €6.000, mogelijk hoger bij boeterente of complex dossier.
Fiscale aftrekbaarheid: Ja, mits het bedrag aan je eigen woning besteed wordt én de lening voldoet aan de fiscale voorwaarden.
Let op: Bij hogere bedragen kijkt de bank strenger naar je inkomen en je risicoprofiel. Je kunt in een hogere risicoklasse vallen, waardoor de rente stijgt.
Tip: Gebruik je de overwaarde niet voor je woning? Dan vervalt de renteaftrek. In dat geval is het soms slimmer om een deel aflossingsvrij te lenen en op te voeren in box 3 voor belastingvoordeel.
Conclusie: wat is verstandig in jouw situatie?
Overwaarde opnemen is een slimme manier om je eigen vermogen beschikbaar te maken, maar het is niet gratis. Je betaalt eenmalige kosten voor advies, taxatie en eventueel de notaris. Daarnaast stijgen je maandlasten.
Wat het kost, hangt sterk af van:
- De hoogte van het bedrag
- De gekozen hypotheekvorm
- De rente en looptijd
- Wat je met het geld doet (i.v.m. aftrekbaarheid)
Tip: Laat je goed adviseren. Een hypotheekadviseur kan precies uitrekenen wat het jou kost en wat financieel het meest verstandig is in jouw situatie. Zo weet je zeker dat je de juiste keuze maakt – nu én voor later.
Maximale hypotheek berekenen?
Vind de laagste rente voor jouw situatie. Of je nu je eerste woning wil kopen, toe bent aan de volgende stap, overwaarde wilt opnemen of oversluiten met de laagste maandlasten