De woningmarkt blijft ook in 2026 volop in beweging. Na de stevige prijsstijgingen van de afgelopen jaren verwachten economen dat de markt komend jaar iets gas terugneemt. De huizenprijzen blijven stijgen, maar in een rustiger tempo.
In dit artikel lees je wat deze verwachtingen betekenen voor 2026. Je ontdekt welke factoren de huizenprijzen sturen, hoe de regionale verschillen zich ontwikkelen en wat dit jaar slim is als je wilt kopen of verkopen.
In het kort
Huizenprijzen stijgen verder, maar minder hard dan vorig jaar. De drie grote banken voorspellen een gemiddelde prijsstijging tussen de 3% en 6,6% in 2026.
De hypotheekrente blijft stabiel, tussen de 3,0% à 4,5%, afhankelijk van verschillende scenario’s.
De loongroei vlakt af, maar blijft positief: hogere inkomens zorgen nog steeds voor extra leencapaciteit.
Het woningtekort blijft groot, waardoor er schaarste en concurrentie blijft op de koopmarkt.
Het aantal woningverkopen daalt licht, doordat beleggers minder vaak hun huurwoningen aanbieden.
Maximale hypotheek berekenen?
Vind de laagste rente voor jouw situatie. Of je nu je eerste woning wil kopen, toe bent aan de volgende stap, overwaarde wilt opnemen of oversluiten met de laagste maandlasten
Inhoudsopgave
Huizenprijzen in 2026: stijging, maar gematigd
De stijging van de huizenprijzen zet in 2026 door, maar wel in een lager tempo dan vorig jaar. Waar 2025 nog werd gekenmerkt door forse maand-op-maandgroei, verwachten economen dat de markt komend jaar wat meer stabiliseert. Dat betekent geen daling, maar ook geen explosieve prijsstijgingen meer.
De meeste huizen blijven in waarde toenemen, alleen minder hard dan in 2025. Deze afvlakking komt vooral doordat de loonstijgingen iets minder hoog uitvallen en beleggers minder woningen verkopen. Tegelijkertijd blijft de vraag groter dan het aanbod, wat zorgt voor een blijvende opwaartse druk op de prijzen.
Vergelijking 2024–2026
Om het tempo van de prijsontwikkeling in perspectief te plaatsen:
| Jaar | Gemiddelde prijsstijging | Ontwikkeling op de markt | Opvallende trends |
|---|---|---|---|
| 2024 | +8% tot +9% | Sterk herstel na afkoeling in 2023 | Lage rente, sterke loongroei |
| 2025 | +7% tot +8% | Nog altijd fors, maar groei vlakt iets af | Meer verkopen door verhuurders |
| 2026 (verwachting) | +3% tot +6% | Markt stabiliseert, minder snelle groei | Krap aanbod, minder beleggers, stabiele rente |
De cijfers laten zien dat de woningmarkt langzaam richting een gezonder tempo beweegt. Wie in 2024 of 2025 kocht, zag de woningwaarde snel stijgen. In 2026 zal dat rustiger verlopen, maar huizen blijven gemiddeld meer waard worden.
Verwachtingen per bank
De drie grootste banken delen hetzelfde beeld: stijgende prijzen, maar in een rustiger ritme. De belangrijkste voorspellingen op een rij:
| Bron | Verwachte stijging 2026 | Belangrijkste reden |
|---|---|---|
| Rabobank | +6,6% | Hogere lonen, krap aanbod |
| ING | +4% | Minder loongroei, stabiele rente |
| ABN AMRO | +3% | Markt beweegt richting balans |
Gezamenlijk schetsen deze cijfers een duidelijk beeld: 2026 wordt waarschijnlijk het jaar waarin de woningmarkt langzaam stabiliseert, zonder de sterke schommelingen die de afgelopen jaren typerend waren.
Wat drijft de markt? Lonen, rente en woningtekort
De ontwikkeling van de huizenprijzen hangt nauw samen met wat mensen kunnen lenen en hoeveel woningen er beschikbaar zijn. In 2026 spelen drie factoren opnieuw een hoofdrol: loonstijgingen, hypotheekrentes en het structurele woningtekort.
Lonen stijgen, maar minder hard
In 2026 blijven de lonen stijgen, maar in een rustiger tempo dan in de voorgaande jaren. Dat zorgt ervoor dat huizenkopers nog steeds iets meer kunnen lenen, al neemt de groei in leencapaciteit af. Alleen bij een daadwerkelijke loonsverhoging stijgt de maximale hypotheek.
Situatie 2026:
- Verwachte loonstijging volgens CPB: +4,1%
- Huishoudens zonder loonsverhoging kunnen €5.500 – €7.000 minder lenen
- Alleenstaanden met een inkomen vanaf €28.000 behouden €17.000 extra leenruimte
- De loonstijging compenseert deels de strengere hypotheeknormen
- Voor hoge inkomens (>€70.000) kan de leencapaciteit stijgen met €7.500 – €15.000
Effect op woningmarkt: Door de gematigde loonstijging blijft er enige opwaartse druk op de huizenprijzen, maar het extreme effect van 2024–2025 verdwijnt. Kopers met inkomensgroei profiteren, terwijl huishoudens zonder loonsverhoging juist iets minder te besteden hebben.
Hypotheekrente blijft stabiel (ECB-beleid en marktverwachtingen)
De hypotheekrente in 2026 blijft naar verwachting grotendeels stabiel, met kleine schommelingen afhankelijk van het beleid van de Europese Centrale Bank (ECB) en inflatie. De meeste banken rekenen voor 2026 met een bandbreedte tussen 3% en 4,5%.
Situatie eind 2025 / verwachting 2026:
- ECB-beleidsrente: circa 3,5%
- Verdere verlagingen in 2026 zijn onzeker, ECB blijft voorzichtig
- Inflatie eurozone: verwacht tussen 1,8% en 2,5%
- 10 jaar vaste rente (NHG): 2,9% – 3,3% (basis)
- 20–30 jaar vaste rente: 3,5% – 4,0%
- Variabele rente blijft het meest gevoelig voor ECB-besluiten
Effect op woningmarkt: Een stabiele rente zorgt voor rust bij kopers en verkopers. Huishoudens met overwaarde kunnen goedkoop blijven herfinancieren, terwijl starters profiteren van voorspelbare maandlasten. Alleen bij oplopende inflatie of geopolitieke onrust dreigt de rente licht te stijgen.
Woningtekort houdt de markt krap
Ondanks hogere verkoopcijfers in 2025 blijft de woningmarkt structureel krap. De nieuwbouwproductie ligt ruim onder de kabinetsdoelstelling en het uitponden van huurwoningen door beleggers neemt af. Hierdoor blijft het aanbod beperkt en de prijsdruk hoog.
Situatie 2026:
- Nieuwbouwproductie: circa 70.000 woningen per jaar (doel is 100.000)
- Woningtekort blijft rond de 390.000 woningen
- Verwachte bestaande woningverkopen: 225.000 – 230.000
- Uitpondgolf van beleggers neemt af door strengere huurwetgeving
- Vergunningverlening blijft dalen, mede door stikstof en netcongestie
Effect op woningmarkt: De krapte blijft de dominante factor achter stijgende huizenprijzen. Vooral energiezuinige woningen en gezinswoningen in middelgrote steden blijven schaars. Dit houdt de prijzen in 2026 opwaarts, ondanks afzwakkende loon- en rentegroei.
Samengevat:
| Factor | Verwachting 2026 | Effect op woningmarkt |
|---|---|---|
| Lonen | Gemiddelde stijging van +4,1% | Iets hogere leencapaciteit, maar afvlakkend effect op prijsstijgingen |
| Hypotheekrente | Stabiel tussen 3% – 4,5% | Rustige markt, maandlasten blijven beheersbaar |
| Woningtekort | Onveranderd hoog: ~390.000 woningen | Blijvende krapte houdt prijzen opwaarts |
Maximale hypotheek berekenen?
Vind de laagste rente voor jouw situatie. Of je nu je eerste woning wil kopen, toe bent aan de volgende stap, overwaarde wilt opnemen of oversluiten met de laagste maandlasten
Regionale verschillen op de woningmarkt
De landelijke trend van afvlakkende prijsstijgingen geldt niet overal in dezelfde mate. In 2026 lopen de regionale ontwikkelingen verder uiteen. Grote steden stabiliseren, terwijl middelgrote gemeenten en randregio’s juist aantrekkelijker worden voor doorstromers en starters.
Randstad: stabilisatie na sterke groei
De woningprijzen in de Randstad, met name Amsterdam, Utrecht en Rotterdam, stijgen in 2026 nog licht, maar veel trager dan in de afgelopen jaren. De combinatie van hoge prijzen, beperkte ruimte en toenemende doorstroom naar omliggende regio’s zorgt voor meer evenwicht.
Situatie 2026:
- Verwachte prijsontwikkeling: +2% tot +4%
- Aantal transacties daalt licht, vooral in het hogere segment
- Doorstroming van gezinnen richting omliggende gemeenten (zoals Amersfoort, Leiden, Almere)
- Appartementen blijven populair bij alleenstaanden en expats
Effect: Randstad blijft een dure regio, maar de extreme oververhitting neemt af. Starters blijven kwetsbaar, maar doorstromers profiteren van stabiliteit.
Noord- en Oost-Nederland: bovengemiddelde groei
Regio’s als Groningen, Drenthe, Overijssel en delen van Gelderland profiteren van de trek uit de Randstad. Betaalbaarheid, ruimte en hybride werken blijven belangrijke drijfveren.
Situatie 2026:
- Verwachte prijsstijging: +4% tot +6%
- Vooral energiezuinige gezinswoningen en nieuwbouw populair
- Meer interesse vanuit doorstromers met overwaarde
- Beperkt nieuwbouwtempo zorgt voor blijvende krapte
Effect: De noordelijke en oostelijke provincies worden de winnaars van 2026. Prijzen stijgen bovengemiddeld, maar blijven nog relatief betaalbaar vergeleken met de Randstad.
Zuid-Nederland: gematigde groei met sterke regionale verschillen
In Brabant en Limburg is het beeld gemengd. Steden als Eindhoven en Breda blijven groeien door sterke werkgelegenheid in de tech- en logistieke sector, terwijl kleinere gemeenten juist stabiliseren.
Situatie 2026:
- Verwachte prijsontwikkeling: +3% tot +5%
- Sterke vraag in stedelijke regio’s (Eindhoven, Tilburg, Breda)
- Lichte afvlakking in krimpregio’s van Zuid-Limburg
- Nieuwbouw vertraagt door vergunningen en bouwkosten
Effect: De zuidelijke woningmarkt blijft gezond, maar het contrast tussen groeigebieden en krimpregio’s neemt toe.
Samengevat:
| Factor | Verwachte prijsstijging 2026 | Kenmerkende trend | Effect op markt |
|---|---|---|---|
| Randstad | +2% – +4% | Stabilisatie, lichte afkoeling | Minder oververhitting, maar starters blijven kwetsbaar |
| Noord & Oost | +4% – +6% | Doorstroom uit Randstad, beperkte nieuwbouw | Sterke vraag, prijzen stijgen bovengemiddeld |
| Zuid-Nederland | +3% – +5% | Sterke stedelijke groei, regionale verschillen | Gezonde markt, maar contrasten nemen toe |
Wat betekent dit voor jou als koper of verkoper?
De woningmarkt van 2026 blijft in beweging, maar het is geen jaar van grote schokken. De prijsstijgingen vlakken af, de rente stabiliseert en de leennormen worden strenger. Dat betekent: meer balans, maar ook meer nuance. Wat slim is, hangt sterk af van je situatie.
Voor kopers
Wie in 2026 een woning wil kopen, krijgt iets meer tijd en keuze dan in de piekjaren 2021–2023. De prijzen stijgen nog wel, maar minder hard. Daardoor zijn biedingen vaker realistisch… Al blijft concurrentie bestaan, zeker bij energiezuinige woningen.
Wat verandert:
- Stabiele hypotheekrente (3%–4,5%) → voorspelbare maandlasten
- Strengere leennormen → alleen met loonsverhoging méér lenen
- Energielabel speelt grotere rol bij financiering en waarde
- Iets ruimer aanbod door doorstromers en verkopende beleggers
Kansrijke strategie:
- Bereken vooraf je maximale hypotheek met nieuwe normen (2026)
- Focus op woningen met label A t/m C – deze behouden hun waarde beter
- Kijk buiten de Randstad voor meer keuze en lagere prijzen
Tip: Houd rekening met loonsverhoging vóór je hypotheekaanvraag… zonder stijging kun je tot €7.000 minder lenen.
Voor verkopers
Voor verkopers blijft 2026 een goed jaar, maar het vraagt meer strategie dan in eerdere piekjaren. Huizen verkopen nog steeds snel, maar kopers zijn kritischer en kijken beter naar prijs, energieverbruik en onderhoud.
Wat verandert:
- Prijsstijgingen vlakken af (+3%–6%)
- Kopers vergelijken meer door stabielere markt
- Energiezuinige woningen verkopen aantoonbaar sneller
- Regionale verschillen nemen toe: topprijzen in Utrecht, Eindhoven en Zwolle
Kansrijke strategie:
- Presenteer woning met nadruk op duurzaamheid en wooncomfort
- Plan verkoopmoment slim (eerste helft van het jaar = actieve markt)
- Realistische vraagprijs → kortere verkoopduur en minder onderhandelingen
Tip: Overweeg kleine verduurzamingsmaatregelen (HR++ glas, warmtepomp-light, zonnepanelen). Ze verhogen direct de verkoopwaarde.
Vooruitblik naar 2027
De verwachtingen voor 2027 wijzen op een geleidelijke normalisering van de woningmarkt. De periode van forse prijsstijgingen ligt achter ons, maar de markt blijft structureel krap. Economen van ING, Rabobank en ABN AMRO verwachten dat de woningmarkt in 2027 verder stabiliseert, met gematigde groei en meer evenwicht tussen vraag en aanbod.
Belangrijkste verwachtingen voor 2027:
- Huizenprijzen: stijging van +2% tot +4%. De markt beweegt richting een stabiel prijsniveau, vooral door afnemende loonstijgingen en lichte groei in het aanbod.
- Hypotheekrente: blijft stabiel tussen 3% en 4%. De ECB houdt het beleid waarschijnlijk neutraal. Grote schommelingen lijken onwaarschijnlijk.
- Lonen: naar verwachting een groei van 3% tot 3,5%. De loongroei vlakt iets af, wat de leencapaciteit stabiliseert.
- Nieuwbouw: langzaam herstel, maar nog ver onder de overheidsdoelstelling van 100.000 woningen per jaar.
Trendbeeld:
2027 wordt waarschijnlijk het jaar waarin de woningmarkt structureel evenwichtiger wordt. Het vertrouwen blijft positief, maar de dynamiek verschuift naar kwaliteit en duurzaamheid in plaats van snelheid en overbiedingen.
| Jaar | Huizenprijzen | Rente | Loon | Marktkenmerk |
|---|---|---|---|---|
| 2024 | 8% – 9% | 3,7% | 5% | Herstel na afkoeling |
| 2025 | 7% – 8% | 3% – 3,5% | 4,3% | Hoog tempo, veel transacties |
| 2026 | 3% – 6% | 3% – 4,5% | 4,1% | Afvlakking, stabiele markt |
| 2027 (verw.) | 2% – 4% | 3% – 4% | 3% – 3,5% | Richting evenwicht |
Conclusie: de markt in rustiger vaarwater
Bij Hypotheek Rentetarieven zien we 2026 als een jaar van evenwicht. De huizenprijzen stijgen nog, maar gematigder (tussen 3% en 6%). De hypotheekrente blijft stabiel rond 3% tot 4,5%, waardoor kopers en huiseigenaren meer rust krijgen om weloverwogen keuzes te maken.
De nieuwe hypotheeknormen zorgen dat inkomen en energielabel zwaarder wegen. Dankzij een gemiddelde loonstijging van 4,1% neemt de leencapaciteit iets toe, maar niet voor iedereen. Starters blijven het lastig hebben, terwijl doorstromers profiteren van hun opgebouwde overwaarde.
Essentie: 2026 is geen topjaar of crisisjaar, maar een balansjaar. Wie nu slim plant — met oog voor duurzaamheid, financiering en timing — legt de basis voor gezonde waardegroei in de jaren die volgen.
Maximale hypotheek berekenen?
Vind de laagste rente voor jouw situatie. Of je nu je eerste woning wil kopen, toe bent aan de volgende stap, overwaarde wilt opnemen of oversluiten met de laagste maandlasten