Vanaf je 57e verandert er iets in hoe banken naar je hypotheekaanvraag kijken. Je pensioeninkomen telt vanaf dat moment mee en dat kan flinke invloed hebben op hoeveel je nog kunt lenen.
Logisch dus dat veel mensen zich afvragen: kan ik eigenlijk nog wel een hypotheek krijgen als ik bijna of al met pensioen ben?
Het korte antwoord: ja, vaak wel. Maar er zijn voorwaarden, uitzonderingen én slimme momenten waarop je nét wat meer kunt. In dit artikel zetten we alles overzichtelijk voor je op een rij. Van de gevolgen van de 57-regel tot mogelijkheden met overwaarde, NHG-regelingen en speciale hypotheekvormen voor senioren.
In het kort
Vanaf je 57e kijken geldverstrekkers naar je pensioeninkomen bij het berekenen van je maximale hypotheek.
Daardoor kun je vaak minder lenen, maar er zijn uitzonderingen.
Met NHG of maatwerk is er soms tóch meer mogelijk, ook na je pensioen.
Heb je overwaarde op je woning? Dan kun je die vaak verzilveren voor extra financiële ruimte.
Er zijn meerdere hypotheekvormen voor senioren, zoals de opeethypotheek of krediethypotheek.
Maximale hypotheek berekenen?
Vind de laagste rente voor jouw situatie. Of je nu je eerste woning wil kopen, toe bent aan de volgende stap, overwaarde wilt opnemen of oversluiten met de laagste maandlasten
Inhoudsopgave
- Wat verandert er bij 57 jaar of na je pensioen?
- Mogelijkheden voor een hypotheek na je pensioen
- Wat zijn je opties als je overwaarde hebt?
- Welke hypotheekvormen zijn er voor senioren?
- Hoe zit het met belasting en renteaftrek?
- Veelgestelde vragen over je hypotheek bij pensioen
- Conclusie: wat kun je nu het beste doen?
Wat verandert er bij 57 jaar of na je pensioen?
Vanaf je 57e verandert er iets belangrijks als je een hypotheek aanvraagt: geldverstrekkers kijken vanaf dat moment niet meer alleen naar je huidige inkomen, maar óók naar je toekomstige pensioeninkomen. En dat is vaak lager. Het gevolg? Je maximale hypotheek valt meestal een stuk lager uit dan voor je 57e.
Waarom 57 een belangrijke grens is
Die grens van 57 jaar komt niet uit de lucht vallen. Hypotheekverstrekkers moeten bij iedereen die binnen tien jaar met pensioen gaat, toetsen op het verwachte pensioeninkomen. Dus ook als je nog gewoon werkt, wordt er al vooruitgekeken.
De logica daarachter: je hypotheek loopt door na je pensioen, dus moet je ook dan de maandlasten kunnen dragen.
Voorbeeld: dit verschil maakt pensioen in je leencapaciteit
Stel je bent 56 en verdient €60.000 bruto per jaar. Je pensioeninkomen na je 67e komt uit op €35.000. Dan kun je nu (op je 56e) misschien nog zo’n €287.000 lenen.
Maar zodra je 57 wordt, telt je lagere pensioen mee en daalt je maximale hypotheek bijvoorbeeld naar €232.000. Een verschil van €55.000 – puur door de toetsing op pensioeninkomen.
Goed om te weten: dit geldt niet alleen bij een nieuwe woning. Ook als je je huidige hypotheek wilt verhogen, oversluiten of je overwaarde wilt opnemen, kijkt de bank vanaf je 57e naar je toekomstige inkomen.
Mogelijkheden voor een hypotheek na je pensioen
Is het dan helemaal gedaan met je hypotheekmogelijkheden na je 57e? Gelukkig niet. Er zijn juist verrassend veel opties; zeker als je inkomen stabiel is of je al flink wat overwaarde hebt opgebouwd. Bovendien zijn er speciale regelingen die juist voor senioren bedoeld zijn.
NHG-verhuisregeling en toets op werkelijke lasten
Een belangrijke regeling is de seniorenregeling van NHG (Nationale Hypotheek Garantie). Die maakt het voor 57-plussers makkelijker om te verhuizen naar een volgende koopwoning. De bank mag in dat geval rekenen met je werkelijke woonlasten, in plaats van de standaardtoets.
Voorwaarde is wel dat je na de verhuizing lagere of gelijkblijvende maandlasten hebt en dat je rente voor minimaal 20 jaar vaststaat. Deze regeling kan een wereld van verschil maken als je pensioeninkomen lager is, maar je maandlasten prima betaalbaar zijn. Ook zónder NHG passen steeds meer geldverstrekkers deze toets toe (verschilt dat per bank).
Hypotheek afsluiten of oversluiten als 55-plusser
Ben je nog géén 57? Dan is het verstandig om alvast vooruit te kijken. Want tot je 57e wordt alleen je huidige inkomen meegenomen in de hypotheektoets. Of je nu een verbouwing plant, je overwaarde wilt opnemen of je hypotheek wilt oversluiten: voor je 57e heb je simpelweg meer ruimte.
Alternatieve inkomensbronnen meenemen
Het draait niet alleen om AOW en werkgeverspensioen. Steeds meer geldverstrekkers houden ook rekening met aanvullende bronnen, zoals:
- Inkomen uit verhuur of deeltijdwerk na pensioen
- Lijfrente-uitkeringen of bankspaarrekeningen
- Spaargeld of beleggingen
Let op: niet elke aanbieder accepteert deze bronnen. Maar bij veel banken kun je op basis van aantoonbare inkomsten toch nét wat meer lenen dan je dacht. Ook hier loont advies.
Wat zijn je opties als je overwaarde hebt?
Heb je een koophuis en ben je al een tijdje eigenaar? Dan is de kans groot dat je woning flink in waarde is gestegen. Die overwaarde kun je op latere leeftijd gebruiken om je pensioen aan te vullen, een verbouwing te financieren of gewoon wat extra financiële ruimte te creëren.
Overwaarde opnemen vóór of ná je pensioen
De timing is belangrijk. Voor je 57e wordt je maximale hypotheek nog gebaseerd op je huidige inkomen. Dat betekent: hogere leencapaciteit. Dus wil je je overwaarde verzilveren? Bijvoorbeeld voor een verbouwing of aanvulling op je pensioen? Dan is het vaak slim om dat voor je 57e te regelen.
Na je 57e zijn er zeker nog mogelijkheden, maar dan wordt ook je toekomstige pensioeninkomen meegewogen. Daardoor kan je leencapaciteit lager uitvallen.
Opeethypotheek of krediethypotheek
Wil je je overwaarde gebruiken, maar heb je weinig pensioeninkomen? Dan kan een opeethypotheek of krediethypotheek uitkomst bieden.
- Opeethypotheek: je krijgt een bedrag of maandelijkse uitkering, zonder dat je hoeft af te lossen. De rente wordt opgeteld bij je hypotheekschuld. Geschikt als je geen maandlasten wilt, maar wel vermogen uit je huis wilt halen.
- Krediethypotheek: werkt als een doorlopend krediet op basis van je woningwaarde. Je kunt geld opnemen tot een afgesproken limiet. Je betaalt alleen rente over het opgenomen bedrag.
Let op: deze producten zijn niet voor iedereen geschikt. Je hypotheekschuld groeit en dat kan gevolgen hebben voor je erfenis of toeslagen. Laat je hierover goed adviseren.
Maximale hypotheek berekenen?
Vind de laagste rente voor jouw situatie. Of je nu je eerste woning wil kopen, toe bent aan de volgende stap, overwaarde wilt opnemen of oversluiten met de laagste maandlasten
Welke hypotheekvormen zijn er voor senioren?
Als je met pensioen bent (of bijna), heb je vaak nog steeds keuze uit meerdere hypotheekvormen. Sommige passen beter bij deze levensfase dan andere. We zetten de meest voorkomende vormen op een rij.
Aflossingsvrije hypotheek
Je betaalt alleen rente, geen aflossing. Lage maandlasten, maar aan het einde van de looptijd moet je de hele hypotheekschuld terugbetalen. Maximaal 50% van de woningwaarde mag aflossingsvrij zijn.
Annuïteitenhypotheek
Je betaalt maandelijks een vast bedrag, dat bestaat uit rente en aflossing. In het begin los je weinig af, maar na verloop van tijd wordt het aflossingsdeel groter.
Lineaire hypotheek
Je lost elke maand een vast bedrag af. Je maandlasten dalen na verloop van tijd, maar zijn aan het begin relatief hoog. Daardoor bouw je snel vermogen op.
Opeethypotheek
Speciaal voor senioren met veel overwaarde en weinig inkomen. Je hoeft niets af te lossen, en de rente wordt bijgeschreven bij de hypotheekschuld.
Krediethypotheek
Flexibel opnemen van geld met je woning als onderpand. Handig als je af en toe extra geld nodig hebt, bijvoorbeeld voor aanpassingen in huis.
Welke vorm het beste past, hangt af van je inkomen, wensen, en of je lasten wel of niet wilt beperken. Een adviseur kan helpen om dit goed door te rekenen.
Wat is een seniorenhypotheek?
Een seniorenhypotheek is geen aparte hypotheekvorm, maar een verzamelnaam voor hypotheken die zijn afgestemd op ouderen of mensen die (bijna) met pensioen zijn.
Denk aan:
- hypotheken waarbij je pensioeninkomen wordt meegewogen;
- hypotheken met NHG-seniorentoets (op basis van werkelijke lasten);
- constructies met overwaarde, zoals een opeethypotheek of krediethypotheek;
- of het oversluiten van je bestaande hypotheek met lagere maandlasten.
Het voordeel van een seniorenhypotheek is dat deze rekening houdt met je levensfase: vaak heb je een lager inkomen, maar wel veel overwaarde of spaargeld. Welke variant het beste bij jou past, hangt af van je inkomen, leeftijd, overwaarde en plannen.
Hoe zit het met belasting en renteaftrek?
Als je met pensioen gaat, verandert er ook het nodige op belastinggebied. En dat kan effect hebben op je hypotheeklasten.
Belasting na pensioen: lagere tarieven
Na je AOW-leeftijd betaal je minder belasting over je inkomen, omdat je geen AOW-premies meer betaalt. Je bruto inkomen daalt dus, maar netto houd je relatief meer over. Dat is gunstig… ook voor het bepalen van je woonlasten.
Minder voordeel van hypotheekrenteaftrek
Aan de andere kant: doordat je belastingtarief daalt, daalt ook het belastingvoordeel van hypotheekrenteaftrek. Je krijgt simpelweg minder terug. Daardoor kunnen je netto maandlasten stijgen, ook als de bruto rente hetzelfde blijft.
Hypotheekrenteaftrek vervalt na 30 jaar
Sinds 2001 mag je maximaal 30 jaar gebruikmaken van hypotheekrenteaftrek. Is je hypotheek vóór 2001 afgesloten? Dan vervalt je renteaftrek uiterlijk in 2031. Houd daar rekening mee als je je woonlasten voor de lange termijn bekijkt.
Veelgestelde vragen over je hypotheek bij pensioen
Ja, dat kan. Je maximale hypotheek is vaak lager, omdat je pensioeninkomen meetelt. Maar via NHG, maatwerk of overwaarde is er vaak toch nog veel mogelijk.
Bij de meeste banken niet meer. Alleen als je een groot deel van je woningwaarde leent, kan een overlijdensrisicoverzekering nog vereist zijn. Op latere leeftijd is zo’n verzekering vaak duurder of lastiger af te sluiten.
Dan kun je mogelijk gebruikmaken van een opeethypotheek of toets op werkelijke lasten (bij NHG). In sommige gevallen mag de bank maatwerk toepassen.
Ja, maar je inkomen moet toereikend zijn. Heb je overwaarde én stabiele maandlasten? Dan zijn er zeker mogelijkheden om je hypotheek te verhogen, bijvoorbeeld voor een verbouwing.
Ja, mits je aan de voorwaarden voldoet: marktconforme rente, aflossing binnen 30 jaar, schriftelijke overeenkomst en gebruik voor de eigen woning.
Conclusie: wat kun je nu het beste doen?
Een hypotheek afsluiten of aanpassen rond je pensioen is goed mogelijk, maar het vraagt om inzicht, timing en slimme keuzes. Vanaf je 57e wordt je pensioeninkomen meegewogen, waardoor je minder kunt lenen. Maar met NHG-regelingen, overwaarde, maatwerk en passende hypotheekvormen is er vaak meer mogelijk dan je denkt.
Denk vóór je 57e alvast na over je woonplannen. Dan heb je meer ruimte in wat je kunt lenen. En laat je goed adviseren over wat er fiscaal en financieel verandert.
Wil je weten wat jouw mogelijkheden zijn? Plan een gratis gesprek met een hypotheekadviseur. Dan weet je precies waar je aan toe bent — nu én straks.
Maximale hypotheek berekenen?
Vind de laagste rente voor jouw situatie. Of je nu je eerste woning wil kopen, toe bent aan de volgende stap, overwaarde wilt opnemen of oversluiten met de laagste maandlasten