Heb je overwaarde op je woning? Dan wil je natuurlijk weten of je daar belasting over moet betalen. In dit artikel leggen we helder uit wat de regels zijn in 2025 en wat dit betekent voor jouw situatie.
De huizenprijzen zijn de afgelopen jaren flink gestegen. Grote kans dus dat je woning nu meer waard is dan je hypotheek. Dat verschil noemen we overwaarde. Je kunt het gebruiken om een nieuw huis te kopen, je woning te verbouwen, je pensioen aan te vullen of om je kinderen te helpen. Maar hoe zit het dan met de belasting?
In dit artikel nemen we je stap voor stap mee: wanneer betaal je belasting over je overwaarde (en wanneer juist niet)? We bespreken alle veelvoorkomende situaties, geven duidelijke rekenvoorbeelden en delen slimme tips waarmee je mogelijk belasting bespaart.
In het kort
Overwaarde is belastingvrij als je het gebruikt voor een nieuwe woning of verbouwing.
Zet je het op een spaarrekening of beleg je het? Dan valt het onder box 3 en betaal je mogelijk vermogensbelasting.
Door de bijleenregeling vervalt je recht op hypotheekrenteaftrek over het bedrag van je overwaarde als je het niet opnieuw investeert.
In 2025 geldt een belastingvrijstelling van €57.684 voor alleenstaanden en €115.368 voor fiscale partners in box 3.
Schenk je (een deel van) je overwaarde aan kinderen of kleinkinderen? Dan gelden er vrijstellingen en schenkbelastingregels waar je rekening mee moet houden.
Maximale hypotheek berekenen?
Vind de laagste rente voor jouw situatie. Of je nu je eerste woning wil kopen, toe bent aan de volgende stap, overwaarde wilt opnemen of oversluiten met de laagste maandlasten
Inhoudsopgave
Wanneer is overwaarde belastingvrij?
Overwaarde hoeft lang niet altijd belast te worden. In veel situaties kun je het belastingvrij gebruiken, als je het maar op de juiste manier inzet.
Je koopt een nieuw huis
Verkoop je je woning en koop je een nieuwe? Dan is het fiscaal slim om je overwaarde te gebruiken om de hypotheek van je volgende woning te verlagen. In dat geval betaal je géén belasting over de overwaarde. De Belastingdienst ziet dit namelijk als herinvestering in een eigen woning en dat is vrijgesteld van vermogensbelasting.
Je verbouwt of verduurzaamt je woning
Gebruik je de overwaarde om je huidige woning te verbeteren. Bijvoorbeeld met een nieuwe keuken, een warmtepomp of zonnepanelen? Dan betaal je ook géén belasting over de overwaarde. Zolang het geld binnen de woning blijft, blijft het buiten box 3.
Je laat de overwaarde in de stenen zitten
Besluit je niets te doen met de overwaarde. Bijvoorbeeld omdat je blijft wonen waar je woont en je geen extra hypotheek opneemt? Dan blijft de overwaarde ‘in de stenen’ zitten. Ook in dat geval betaal je er géén belasting over.
Wel is het mogelijk dat je door een hogere WOZ-waarde wat meer gemeentelijke belastingen betaalt, zoals onroerendezaakbelasting. Maar dit staat los van inkomstenbelasting of vermogensbelasting.
Wanneer wel opletten?
Als je je overwaarde laat uitbetalen. Bijvoorbeeld, via een tweede hypotheek of een verzilverhypotheek, en je stopt het geld niet terug in je woning, dan kan er wél belasting volgen. Daarover meer in het volgende hoofdstuk.
Belasting bij sparen of beleggen van overwaarde (box 3)
Neem je je overwaarde op en zet je het op je spaarrekening? Of beleg je het? Dan telt het mee als vermogen in box 3 en dan kan de Belastingdienst je wél belasten.
Box 3 en vermogensbelasting in 2025
In box 3 betaal je belasting over je spaargeld, beleggingen en ander vermogen. De Belastingdienst kijkt hierbij naar je totale vermogen op 1 januari van het jaar. De overwaarde telt mee zodra het op je rekening staat.
In 2025 geldt een vrijstelling van:
- €57.684 voor alleenstaanden
- €115.368 voor fiscale partners
Kom je daarboven? Dan betaal je over het meerdere vermogensbelasting. Het tarief bedraagt in 2025 36% over het fictieve rendement, afhankelijk van de vermogensmix (spaargeld, beleggingen, etc.).
Rekenvoorbeeld: €100.000 overwaarde
Stel je verkoopt je huis met €100.000 overwaarde en zet dat bedrag op je spaarrekening. Je had al €30.000 spaargeld. Je totale vermogen is nu €130.000. Ben je fiscaal partner? Dan is je vrijstelling €115.368.
- Belastingplichtig vermogen: €130.000 – €115.368 = €14.632
- Je betaalt belasting over het fictieve rendement op dat bedrag
Het exacte bedrag dat je betaalt, hangt af van het type vermogen. Maar het komt al snel neer op enkele honderden euro’s per jaar.
Let op de peildatum!
De Belastingdienst kijkt naar je vermogen op 1 januari. Heb je je overwaarde op je rekening staan vóór die datum? Dan telt het mee. Wacht je slim tot ná 1 januari met het opnemen of verkopen? Dan schuif je de belastingeffecten door naar het volgende jaar.
Tip: verkoop je je huis eind december en komt de overwaarde op 24 december binnen? Dan betaal je over dat bedrag mogelijk al belasting in het nieuwe jaar. Een slimme timing kan dus geld schelen.
Overwaarde gebruiken voor een nieuwe woning: bijleenregeling
Verhuis je na verkoop naar een nieuwe woning? Dan krijg je te maken met de zogeheten bijleenregeling. Dit fiscale mechanisme bepaalt of je recht hebt op hypotheekrenteaftrek.
Wat is de bijleenregeling?
De bijleenregeling zegt in het kort: gebruik je je overwaarde níet om je nieuwe huis mee te financieren? Dan mag je over dat deel van je nieuwe hypotheek géén rente aftrekken.
De overwaarde vormt je zogeheten eigenwoningreserve. Die blijft drie jaar geldig. Binnen die periode moet je dit bedrag gebruiken voor de aankoop van je volgende woning om volledig recht te houden op renteaftrek.
Rekenvoorbeeld:
- Je verkoopt je woning met €90.000 overwaarde
- Je koopt een nieuwe woning van €450.000
- Dan mag je maar rente aftrekken over €450.000 – €90.000 = €360.000
Leen je méér dan €360.000? Dan vervalt het renteaftrekvoordeel voor dat meerdere.
Na drie jaar vervalt de bijleenregeling en kun je (onder voorwaarden) opnieuw volledig gebruikmaken van de renteaftrek, mits je inkomen dat toelaat.
Wat als je gaat huren?
Ga je na verkoop huren in plaats van kopen? Dan blijft de overwaarde 3 jaar ‘gereserveerd’. Je mag het vrij besteden, maar het kan intussen wel meetellen voor box 3. En als je na die 3 jaar alsnog koopt, vervalt het recht op hypotheekrenteaftrek voor dat deel.
Maximale hypotheek berekenen?
Vind de laagste rente voor jouw situatie. Of je nu je eerste woning wil kopen, toe bent aan de volgende stap, overwaarde wilt opnemen of oversluiten met de laagste maandlasten
Wat als je je overwaarde schenkt?
Je overwaarde inzetten om (een deel) te schenken aan je kinderen of kleinkinderen? Dat kan, maar let goed op de fiscale spelregels. Je voorkomt zo verrassingen achteraf.
Belastingvrij schenken in 2025: dit zijn de vrijstellingen
In 2025 mag je jaarlijks een bedrag belastingvrij schenken. De vrijstelling hangt af van de relatie met de ontvanger:
- Aan je kind: maximaal €6.713 per jaar
- Aan een kleinkind of ander persoon: maximaal €2.690 per jaar
Wil je een groter bedrag schenken aan een kind tussen de 18 en 40 jaar? Dan mag je dat eenmalig doen via de verhoogde vrijstelling van €32.195. Gaat het om een dure studie (minimaal €20.000 per jaar)? Dan geldt een extra verhoogde vrijstelling van €67.064.
Let op: dit bedrag moet dan wel echt aan die studie worden besteed.
De zogeheten jubelton – belastingvrij schenken voor een eigen woning – is per 2024 volledig afgeschaft.
Schenkbelasting en tarieven
Geef je méér dan de vrijstelling? Dan betaalt de ontvanger schenkbelasting. Hoeveel dat is, hangt af van de hoogte van het bedrag én van de relatie:
| Relatie | Tot €154.197 | Boven €154.197 |
|---|---|---|
| Kinderen / partner | 10% | 20% |
| Kleinkinderen | 18% | 36% |
| Overige ontvangers | 30% | 40% |
Hypotheekrenteaftrek bij schenken
Neem je een extra hypotheek op om een schenking te doen? Dan mag je over dat deel géén rente aftrekken. De Belastingdienst staat renteaftrek alleen toe als het geld wordt gebruikt voor je eigen woning. Bijvoorbeeld om te kopen, verbouwen of verduurzamen.
Belasting over overwaarde bij erven of tweede woning
Overwaarde is ook van belang bij een erfenis of als je een tweede woning bezit. In beide gevallen komt de Belastingdienst meekijken.
Wat gebeurt er met overwaarde bij overlijden?
Erf je een woning van een ouder of naaste? Dan kan er over de overwaarde erfbelasting verschuldigd zijn. De waarde van het huis (meestal de WOZ-waarde) minus de eventuele hypotheekschuld, telt mee als verkrijging.
- Kinderen betalen 10% erfbelasting tot €130.424
- Daarboven geldt een tarief van 20%
- De vrijstelling voor kinderen bedraagt in 2025: €21.559
Let op: als het huis nog niet verkocht is, telt de WOZ-waarde als uitgangspunt voor de Belastingdienst. En wat je met het huis doet (wonen, verhuren, leeg laten staan) kan invloed hebben op je inkomstenbelasting.
Overwaarde bij tweede woning
Heb je een tweede huis of vakantiewoning (in Nederland of het buitenland)? Dan valt deze in box 3. De waarde (inclusief overwaarde) wordt dus meegenomen bij je vermogen. Over dit bedrag betaal je vermogensbelasting, net als over spaargeld of beleggingen.
Tip: Ook als je je tweede woning verhuurt, moet je die opgeven bij de Belastingdienst. Je geeft het aan als ‘overige onroerende zaken’.
Veelgestelde vragen
Nee, niet automatisch. Gebruik je het voor een nieuwe woning of verbouwing? Dan is het belastingvrij. Zet je het op je spaarrekening of beleg je het? Dan betaal je mogelijk vermogensbelasting in box 3.
Gebruik de overwaarde binnen je eigen woning: voor aankoop, verbouwing of verduurzaming. Dan blijft het buiten box 3. Ook slim plannen rond de peildatum (1 januari) kan belasting besparen.
De bijleenregeling geldt 3 jaar na verkoop van je woning. Binnen die periode moet je de overwaarde inzetten voor je volgende huis om recht te houden op volledige hypotheekrenteaftrek.
Ja, dat mag. Maar dan telt het bedrag mee in box 3. En gebruik je een extra hypotheek om het te financieren? Dan is de rente daarover niet aftrekbaar.
Enkele strategieën:
Overwaarde gebruiken vóór 1 januari of juist erna (peildatum!)
Investeren in je woning (fiscaal voordelig)
Vrijstellingen benutten bij schenking
Extra aflossen op je hypotheek om box 3-vermogen te verlagen
Conclusie
Heb je overwaarde op je huis? Dan zijn er gelukkig veel manieren om dit slim te benutten zonder dat je meteen belasting betaalt. Gebruik je het om te verhuizen, verbouwen of verduurzamen? Dan blijf je buiten schot bij de Belastingdienst.
Laat je het geld uitbetalen en zet je het op je rekening? Dan kan het in box 3 vallen en ga je mogelijk belasting betalen. Ook als je wil schenken of een erfenis regelt, is het belangrijk te weten wat de gevolgen zijn. Gelukkig kun je veel fiscaal optimaliseren, maar dan moet je wel weten hoe.
Tip: laat je goed adviseren over jouw situatie. Een financieel adviseur kan precies uitrekenen hoe je jouw overwaarde het beste kunt inzetten (zónder onnodige belasting).
Maximale hypotheek berekenen?
Vind de laagste rente voor jouw situatie. Of je nu je eerste woning wil kopen, toe bent aan de volgende stap, overwaarde wilt opnemen of oversluiten met de laagste maandlasten