Een dakkapel, een uitbouw of eindelijk die droomkeuken… een verbouwing is vaak een flinke investering, maar het levert ook veel op.
Meer comfort, hogere woningwaarde én vaak lagere energiekosten als je verduurzaamt. Maar hoe betaal je zo’n verbouwing? Heb je overwaarde op je woning, dan kun je die benutten om je plannen te realiseren.
In dit artikel leggen we uit wat overwaarde is, hoe je het inzet voor een verbouwing en welke opties je hebt om dat slim te financieren.
In het kort
Je kunt je overwaarde gebruiken om je woning te verbouwen.
Dit kan door je hypotheek te verhogen of een tweede hypotheek af te sluiten.
Vaak komt het geld in een bouwdepot, waarmee je direct de verbouwkosten betaalt.
Je maandlasten stijgen, maar de rente is meestal lager dan bij een persoonlijke lening.
Onder voorwaarden is de rente fiscaal aftrekbaar.
Maximale hypotheek berekenen?
Vind de laagste rente voor jouw situatie. Of je nu je eerste woning wil kopen, toe bent aan de volgende stap, overwaarde wilt opnemen of oversluiten met de laagste maandlasten
Inhoudsopgave
Wat is overwaarde?
Overwaarde betekent dat je woning op dit moment meer waard is dan de hypotheek die je erop hebt. Simpel gezegd: als je vandaag je huis verkoopt, houd je geld over. Dat verschil tussen de woningwaarde en je openstaande hypotheekschuld is je overwaarde.
| Voorbeeld | Bedrag |
|---|---|
| Woningwaarde | €400.000 |
| Hypotheekschuld | €275.000 |
| Overwaarde | €125.000 |
Hoe weet je of je overwaarde hebt? Je kunt een eerste inschatting maken via de WOZ-waarde, maar een taxatie geeft een actueler beeld. Dat is ook wat hypotheekverstrekkers gebruiken als je overwaarde wilt opnemen.
Let op: overwaarde hebben betekent niet automatisch dat je dit bedrag ook kunt lenen. De bank kijkt ook naar je inkomen, maandlasten en of de verbouwing je huis meer waard maakt.
Hoe kun je overwaarde gebruiken voor een verbouwing?
Als je overwaarde hebt én voldoende inkomen, kun je dat geld inzetten voor je verbouwplannen. Je leent dan extra bij je hypotheekverstrekker.
Het bedrag dat je opneemt, komt meestal in een zogenaamd bouwdepot. Dat is een aparte rekening waarmee je de kosten van de verbouwing betaalt; denk aan facturen van de aannemer of materiaalkosten.
Waarom zou je je overwaarde gebruiken in plaats van een persoonlijke lening of spaargeld?
Een paar belangrijke redenen:
- Je profiteert van lagere rente dan bij een consumptieve lening.
- De looptijd van een hypotheek is langer, dus je maandlasten zijn lager.
- De rente is (onder voorwaarden) aftrekbaar bij de belasting.
- Je houdt je spaargeld achter de hand voor noodgevallen.
Let op: dit werkt alleen als je je woning verbetert of verduurzaamt. Gebruik je de overwaarde bijvoorbeeld voor een auto of vakantie, dan gelden er andere regels en is de rente meestal niet aftrekbaar.
Opties om overwaarde op te nemen
Er zijn meerdere manieren om je overwaarde te verzilveren voor een verbouwing. Welke optie voor jou het beste is, hangt af van je persoonlijke situatie, je inkomen en je huidige hypotheekvoorwaarden.
Hieronder lichten we de vier belangrijkste mogelijkheden toe.
Hypotheek onderhands verhogen
Heb je bij het afsluiten van je hypotheek destijds een hoger bedrag laten inschrijven in het Kadaster dan je daadwerkelijk hebt geleend?
Dan kun je misschien zonder notaris extra hypotheek opnemen: dit heet onderhands verhogen. Ook als je flink hebt afgelost, is er soms ruimte om dat bedrag opnieuw op te nemen.
Voordelen:
- Je hoeft niet naar de notaris (dus minder kosten)
- Sneller geregeld dan een nieuwe hypotheek
Voorwaarden:
- Je moet wel opnieuw door de inkomens- en lastentoets
- Het maximale leenbedrag is begrensd tot de ingeschreven hypotheek
Tweede hypotheek afsluiten
Als er geen ruimte is om onderhands te verhogen, kun je een tweede hypotheek afsluiten. Dit is een nieuwe lening bovenop je bestaande hypotheek. Je spreekt opnieuw een rente, looptijd en aflosvorm af.
Let op: Je hebt een nieuwe hypotheekakte nodig én een recente taxatie van je woning. Dat brengt extra kosten met zich mee, maar je kunt die soms meefinancieren.
Wanneer interessant?
- Als onderhands verhogen niet mogelijk is
- Als je voldoende overwaarde én inkomen hebt
- Bij grotere verbouwingen (vanaf ca. €25.000)
Hypotheek oversluiten
Wil je je hele hypotheek onder de loep nemen, bijvoorbeeld omdat je nu een hogere rente hebt, dan kun je ervoor kiezen om je hypotheek over te sluiten en direct extra op te nemen voor de verbouwing.
Voordelen:
- Mogelijk lagere rente op je totale hypotheek
- Nieuwe voorwaarden en looptijd
Nadelen:
- Kans op boeterente bij vervroegd aflossen
- Hogere kosten dan bij andere opties
Deze optie is vooral interessant als je huidige rente fors hoger is dan de marktrente van nu, én je nog jaren in de woning blijft wonen.
Verzilverhypotheek (voor senioren)
Heb je wel overwaarde, maar geen inkomen dat hoog genoeg is om een tweede hypotheek of hypotheekverhoging te krijgen? Dan kun je soms gebruikmaken van een verzilverhypotheek (ook wel: opeethypotheek).
Dit is vooral bedoeld voor mensen op leeftijd die willen verbouwen of hun woning willen aanpassen. Bijvoorbeeld, levensloopbestendig maken of verduurzamen.
Kenmerken:
- Je leent op basis van je overwaarde, zonder inkomenstoets
- Vaak géén maandlasten; rente wordt bijgeschreven op de schuld
- Terugbetaling vindt meestal plaats bij verkoop van de woning of overlijden
Voor wie?
Deze optie is met name geschikt voor gepensioneerden met veel overwaarde, maar weinig pensioeninkomen. De verzilverhypotheek is verkrijgbaar via enkele banken en soms via je gemeente (bijvoorbeeld via een Blijverslening van SVn).
Let op: het is een complex product met langetermijneffecten. Laat je altijd goed adviseren.
Maximale hypotheek berekenen?
Vind de laagste rente voor jouw situatie. Of je nu je eerste woning wil kopen, toe bent aan de volgende stap, overwaarde wilt opnemen of oversluiten met de laagste maandlasten
Voor- en nadelen op een rij
Je overwaarde gebruiken voor een verbouwing klinkt aantrekkelijk (en dat is het vaak ook). Maar zoals bij elke financiering zijn er ook aandachtspunten.
We zetten de belangrijkste voor- en nadelen voor je op een rij.
Voordelen
Lage rente
Een extra hypotheekdeel heeft meestal een veel lagere rente dan een persoonlijke lening of doorlopend krediet. Zeker bij hoge bedragen scheelt dit flink in de kosten.
Lage maandlasten
Omdat je de lening vaak over 30 jaar mag uitsmeren, blijven je maandlasten relatief laag. Dat geeft financiële ruimte.
Hypotheekrenteaftrek
Gebruik je het geld echt voor het verbeteren van je eigen woning? Dan is de rente fiscaal aftrekbaar – mits je aflost via een lineaire of annuïtaire hypotheek.
Woningwaarde stijgt
Een slimme verbouwing (zoals isolatie of uitbouw) zorgt voor meer comfort én een hogere woningwaarde. Daarmee bouw je opnieuw overwaarde op.
Nadelen
Extra kosten
Denk aan advies- en afsluitkosten, een taxatierapport en eventueel notariskosten. Bij oversluiten kan ook een boeterente gelden.
Je maandlasten stijgen
Je leent meer, dus je betaalt ook meer. Zorg dat je nieuwe maandlasten passen bij je inkomen (ook in de toekomst).
Inkomenstoets verplicht
De geldverstrekker toetst je financiële situatie opnieuw. Heb je een lager pensioeninkomen of werk je als zzp’er? Dan kan dat invloed hebben op wat je mag lenen.
Niet alle overwaarde is opneembaar
Je mag nooit méér lenen dan 100% van de (nieuwe) woningwaarde, tenzij je (deels) verduurzaamt. Dan ligt de grens op 106%.
Stappenplan: zo werkt het in de praktijk
Benieuwd hoe het proces eruitziet als je je overwaarde wilt inzetten voor een verbouwing? Dit zijn de 7 stappen die je meestal doorloopt:
Bepaal je overwaarde
Kijk hoeveel je woning waard is (bijvoorbeeld via de WOZ of een taxatie) en trek daar je openstaande hypotheek van af. Het verschil is je overwaarde.
Laat je woning taxeren
Wil je echt een hypotheekverhoging aanvragen? Dan eist de bank een actueel taxatierapport. Dit is nodig om de woningwaarde officieel vast te stellen.
Kies een financieringsvorm
Onderhands verhogen? Tweede hypotheek? Of toch oversluiten? Een hypotheekadviseur helpt je de beste optie kiezen op basis van je inkomen, wensen en verbouwplannen.
Vraag een hypotheekofferte aan
De hypotheekadviseur verzamelt alle benodigde documenten en dient de aanvraag in bij de geldverstrekker. Na goedkeuring ontvang je een offerte.
Zet je handtekening bij de notaris
Bij een tweede hypotheek of oversluiten ga je opnieuw naar de notaris. Alleen bij onderhands verhogen hoeft dat niet.
Start met het bouwdepot
Het opgenomen bedrag komt in een bouwdepot. Vanuit dit depot betaal je de rekeningen van aannemers, materialen en andere verbouwkosten.
Verbouwen maar!
Is alles rond? Dan kun je aan de slag. Houd goed bij welke kosten je declareert vanuit het bouwdepot. Restbedragen worden vaak gebruikt om af te lossen.
Veelgestelde vragen over je hypotheek bij pensioen
Dat hangt af van drie dingen:
Hoeveel je huis waard is
Hoeveel hypotheek er nog openstaat
Of je inkomen voldoende is voor de extra maandlasten
In de praktijk mag je tot 100% van de woningwaarde lenen (of 106% bij verduurzaming).
Alleen als je een tweede hypotheek afsluit of je hypotheek oversluit. Bij onderhands verhogen is dat niet nodig – mits er voldoende ruimte is binnen je bestaande hypotheekinschrijving.
Ja, maar alleen als je:
het bedrag gebruikt voor het verbeteren van je eigen woning;
een annuïtaire of lineaire aflosvorm kiest;
het huis je hoofdverblijf is.
Let op: gebruik je de overwaarde voor iets anders (zoals een auto of vakantie), dan is de rente níet aftrekbaar.
Reken op:
Taxatiekosten (€500–800)
Advies- en bemiddelingskosten (€1.500 – €3.000 gemiddeld)
Eventueel notariskosten (€500–700)
Mogelijk een boeterente bij oversluiten
Deze kosten kun je soms meefinancieren in de hypotheek.
Nee, de meeste hypotheekverstrekkers hanteren een strenge inkomenstoets. Alleen bij specifieke producten zoals een verzilverhypotheek of opeethypotheek (voor senioren) gelden andere regels. Laat je hierover goed adviseren.
Conclusie
Een verbouwing financieren met je overwaarde is voor veel huizenbezitters een slimme zet. Je profiteert van lage rente, fiscale voordelen en behoudt je spaargeld.
Maar het is wél belangrijk om de juiste vorm te kiezen.
Onderhands verhogen is goedkoop en snel, terwijl een tweede hypotheek of oversluiten meer ruimte kan bieden – maar ook meer kost.
Tip: Laat je goed adviseren door een onafhankelijk hypotheekadviseur. Die berekent precies wat jij kunt opnemen, wat je maandlasten worden en welke optie het beste bij jouw situatie past. Zo begin je goed voorbereid aan je verbouwing.
Maximale hypotheek berekenen?
Vind de laagste rente voor jouw situatie. Of je nu je eerste woning wil kopen, toe bent aan de volgende stap, overwaarde wilt opnemen of oversluiten met de laagste maandlasten