Als je een huis gaat kopen, betaal je uiteraard de koopsom voor de woning. Maar dat is niet de enige kostenpost bij het kopen van een huis. Je hebt vast al eens gehoord van de term ‘kosten koper’. Bij de aankoop van een huis betaal je ook onder andere notariskosten, kosten voor hypotheekadvies en kosten voor een verplichte taxatie. Hoe zit dat precies? En hoeveel bedragen die bijkomende kosten bij een huis kopen? Wij maken de rekensom voor je.
Wat kost het kopen van een huis?
Voor het kopen van een huis betaal je de koopsom van de woning (gefinancierd met een hypotheek en eventueel eigen geld) en daarnaast de kosten koper en diverse bijkomende kosten. Ga als vuistregel uit van ongeveer 4-6% bijkomende kosten bij de aankoop van een huis. Dit bedrag moet je altijd met eigen geld betalen.
Overigens verschilt het precieze percentage kosten voor de aankoop van een huis wel per situatie. Ben je tussen de 18 en 35 jaar en koop je een huis van maximaal € 510.000,- (in 2024)? Dan krijg je een vrijstelling van de overdrachtsbelasting en vallen je kosten koper daardoor een stuk lager uit.
Wil je weten hoeveel jij aan hypotheek kunt krijgen voor je nieuwe woning? Bereken het zelf met onze handige rekentool.
Wat zijn de bijkomende kosten voor het kopen van een huis?
Als je een huis koopt, krijg je te maken met een aantal extra kostenposten. Je zult niet altijd al deze kosten maken. Zo gelden de kosten voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG) uiteraard alleen als je een NHG-hypotheek afsluit.
- overdrachtsbelasting;
- kosten voor de taxatie van je nieuwe woning;
- kosten voor hypotheekadvies en -bemiddeling;
- notariskosten voor de hypotheekakte;
- kosten voor Nationale Hypotheek Garantie;
- kosten voor de waarborgsom;
- bereidstellingsprovisie;
- kosten voor een bouwkundige keuring;
- kosten voor een aankoopmakelaar.
Lees ook: Hoeveel eigen geld heb je nodig om een woning te kopen?
Laten we elk van de kostensoorten kort bespreken om het te verduidelijken.
Overdrachtsbelasting
Niet iedereen betaalt overdrachtsbelasting. Sinds een paar jaar kun je hier een eenmalige vrijstelling voor krijgen als je tussen de 18 en 35 jaar bent, een huis koopt van maximaal € 510.000,- (in 2024) en nog niet eerder een vrijstelling hebt gehad. Ook als je al een koopwoning hebt maar niet eerder een vrijstelling hebt ontvangen en aan de voorwaarden voldoet, kom je hiervoor in aanmerking. Als je wel overdrachtsbelasting moet betalen, ben je daar 2% van de koopsom aan kwijt.
Op de site van de Belastingdienst kun je meer lezen over de startersvrijstelling.
Let op: als het gaat om een tweede woning (zoals een vakantiewoning of een vastgoedinvestering), dan betaal je een hoger percentage overdrachtsbelasting. Het gaat dan om 10,4% van de koopsom.
Taxatiekosten
De hypotheekverstrekker verplicht je om je nieuwe woning te laten taxeren als je er een hypotheek op aanvraagt. Daarmee checkt de hypotheekaanbieder of je hypotheek niet boven de 100% van je woningwaarde uitkomt.
De kosten voor zo’n taxatie zijn meestal rond de € 750,-. Deze kosten zijn fiscaal aftrekbaar, dus je mag ze bij je belastingaangifte aftrekken van je belastbaar inkomen.
Kosten voor hypotheekadvies en -bemiddeling
Als je een huis koopt, sluit je daar bijna altijd een hypotheek op af. Het is verstandig om daar een onafhankelijke hypotheekadviseur bij te betrekken. Die geeft je advies over een bij jou passende hypotheek met een voordelige rente. De kosten die je voor hypotheekadvies betaalt, verdien je vaak al snel terug. Het kan je namelijk veel geld besparen als je dankzij dit advies niet te veel rente betaalt en gunstige voorwaarden hebt. Ook kan de adviseur de hypotheek voor je afsluiten en daar alles voor regelen.
De gemiddelde kosten voor hypotheekadvies zijn zo’n € 2.000,- tot € 3.000,- voor starters. Als je van het ene koophuis naar het volgende koophuis verhuist of een huis koopt na een scheiding, liggen de kosten wat hoger. Dan gaat er namelijk meer uitzoekwerk in zitten.
De kosten voor hypotheekadvies en -bemiddeling zijn fiscaal aftrekbaar.
Notariskosten voor de hypotheekakte
Voor de hypotheek voor je nieuwe woning moet de notaris een hypotheekakte en een koopakte opstellen. De kosten voor de hypotheekakte zijn aftrekbaar; die voor de leveringsakte niet. Ga voor de hypotheekakte uit van ongeveer € 1.500,- aan kosten.
Kosten voor Nationale Hypotheek Garantie
Je kunt er bij hypotheken tot € 435.000,- voor kiezen om Nationale Hypotheek Garantie (NHG) te nemen. Dat geeft je een extra garantie over de terugbetaling van je hypotheek. Als je de maandlasten door omstandigheden (zoals een relatiebreuk of verlies van je baan) tijdelijk niet kunt betalen, kan de stichting achter NHG met je meedenken. En moet je het huis ooit verplicht met een restschuld verkopen? Dan scheldt de stichting die restschuld onder bepaalde voorwaarden vrij. Een fijne zekerheid! Daarnaast levert NHG je een interessante rentekorting op, die kan oplopen tot 0,6%.
Voor Nationale Hypotheek Garantie betaal je een klein bedrag. Het gaat om 0,6% van het hypotheekbedrag. Dit bedrag noem je de borgtochtprovisie. Ook deze kosten zijn fiscaal aftrekbaar. Bovendien heb je de kosten door het rentevoordeel vaak al snel terugverdiend.
Kosten voor bankgarantie
Als je een woning koopt, moet je daarvoor een waarborgsom betalen. Dit is 10% van de koopsom die je al vóór het tekenen van het definitieve koopcontract op een afgesloten rekening bij de notaris stort. Hier kun je eigen geld voor gebruiken, maar je kunt ook de bank vragen het bedrag voor je voor te schieten. Dat heet bankgarantie.
Voor een bankgarantie betaal je dan wel een bedrag aan kosten. Het gaat vaak over 1% van het voorgeschoten bedrag of om een vast afgesproken bedrag. Dus stel: jij koopt een huis van € 400.000,-. Dan heb je een bankgarantie nodig van € 40.000,-. Je betaalt voor die bankgarantie dan € 40.000,- x 0,01 = € 400,-. Ook deze kosten zijn aftrekbaar.
Bereidstellingsprovisie
Deze bijkomende kosten voor de aankoop van een huis betaal je alleen als je de hypotheekofferte wilt verlengen, bijvoorbeeld omdat de sleuteloverdracht langer op zich laat wachten. De precieze kosten hiervoor hangen af van het aantal maanden waarmee je de hypotheekofferte verlengt. Ga uit van ongeveer 0,25% van de hypotheeksom per maand verlenging. Ook deze kosten zijn aftrekbaar.
Kosten voor een bouwkundige keuring
Je kunt ervoor kiezen om je woning bouwkundig te laten keuren, bijvoorbeeld omdat je een bod onder voorbehoud van bouwkundige keuring hebt gedaan. Een bouwkundig specialist checkt dan de bouwkundige staat van je huis, bijvoorbeeld van de fundering. De kosten hiervoor bedragen gemiddeld zo’n € 350,-.
Kosten voor een aankoopmakelaar
Verder kan het slim zijn om bij je zoektocht naar en aankoop van je nieuwe woning een aankoopmakelaar mee te nemen. Die kijkt bij de bezichtigingen mee naar de staat van het huis en geeft je advies over een eventuele aankoop. Ook kan de aankoopmakelaar je helpen om een strategisch en realistisch bod uit te brengen.
De kosten voor een aankoopmakelaar lopen erg uiteen. Sommige makelaars rekenen een percentage van ongeveer 1% van de koopsom. Andere makelaars werken met een vast bedrag. De makelaarskosten zijn niet fiscaal aftrekbaar.
Wat zijn de gemiddelde kosten voor een huis kopen?
De gemiddelde kosten voor een huis kopen zijn zo’n 4-6% van de koopsom. Soms vallen de kosten iets lager uit. Laten we dit illustreren met twee voorbeelden: één zonder overdrachtsbelasting en één met overdrachtsbelasting.
Voorbeeld zonder overdrachtsbelasting
We gaan uit van de gemiddelde huizenprijs in Nederland anno 2024: € 432.000,-. Bij die koopsom ben je, als je aan de voorwaarden voldoet, vrijgesteld van overdrachtsbelasting. We gaan verder uit van een hypotheek met NHG waarbij geen bankgarantie of bereidstellingsprovisie nodig is. De gemiddelde kosten voor het kopen van dit huis zijn dan:
| Type kosten | Gemiddelde kosten (uitgaande van koopsom van € 432.000,-) |
| Taxatie woning | € 750,- |
| Hypotheekadvies en -bemiddeling | € 2.500,- (gemiddelde voor een starter) |
| Notariskosten voor de hypotheekakte | € 1.500,- |
| Kosten voor Nationale Hypotheek Garantie | € 2.592 (0,6% van de koopsom) |
| Bouwkundige keuring | € 350,- |
| Aankoopmakelaar | € 4.320,- (1% van de koopsom) |
| Totale kosten | € 12.012,- |
In totaal ben je dan € 12.012, / € 432.000,- x 100% = 2,8% van de koopsom kwijt aan kosten koper.
Voorbeeld met overdrachtsbelasting
Stel: je komt boven de grens voor de vrijstelling van overdrachtsbelasting uit. Je koopt een huis van € 575.000,-. Je kunt geen NHG nemen voor je hypotheek, maar kiest wel voor een bankgarantie. Dan zien de bijkomende kosten voor het kopen van een huis er bijvoorbeeld zo uit:
| Type kosten | Gemiddelde kosten (uitgaande van koopsom van € 575.000,-) |
| Overdrachtsbelasting | € 11.500,- (2% van de koopsom) |
| Taxatie woning | € 750,- |
| Hypotheekadvies en -bemiddeling | € 2.500,- (gemiddelde voor een starter) |
| Notariskosten voor de hypotheekakte | € 1.500,- |
| Kosten voor bankgarantie | € 575,- (1% van 10% van de koopsom) |
| Bouwkundige keuring | € 350,- |
| Aankoopmakelaar | € 5.750,- (1% van de koopsom) |
| Totale kosten | € 22.925,- |
De bijkomende kosten voor de aankoop van het huis zijn in dit geval € 22.925,- / € 575.000,- x 100% = 4,0% van de koopsom.
Let op: naast de bijkomende kosten voor de aankoop van het huis heb je ook altijd nog kosten nodig voor het inrichten van je woning of voor onderhoud. En ga je verbouwen? Dan is ook daar een bedrag voor nodig. Neem dat dus zeker mee in je berekening van de kosten voor een huis.
Kun je kosten koper meefinancieren?
Nee, het is sinds 2018 niet meer toegestaan om kosten koper mee te financieren in je hypotheek. Je moet deze kosten betalen van je eigen geld. Dit komt doordat je niet meer dan 100% van de woningwaarde mag lenen. Wel kun je eventueel een schenking of overwaarde gebruiken om de kosten koper te betalen, als je daar geen eigen spaargeld voor wilt of kunt inzetten.
Welke kosten koper zijn fiscaal aftrekbaar?
Een aantal soorten bijkomende kosten voor het kopen van een huis zijn fiscaal aftrekbaar. Het gaat dan om:
- notariskosten voor de hypotheekakte;
- kadasterkosten voor de hypotheekakte;
- kosten voor hypotheekadvies en -bemiddeling;
- bereidstellingsprovisie;
- taxatiekosten;
- kosten voor NHG-aanvraag.
Wil je weten wat jouw budget is voor een woning?
Ben je benieuwd hoeveel jij kunt lenen voor een nieuwe woning en wat, rekening houdend met de kosten koper, jouw budget is voor een huis? Onze hypotheekadviseurs zoeken het graag voor je uit tijdens een gratis en vrijblijvend oriëntatiegesprek. Plan direct een afspraak.
