De AFM noemde het onverstandig om de hypotheekkosten te financieren met een lening. Uit een berekening blijkt dat deze constructie juist voordelig kan uitpakken.
Hypotheekkosten financieren
Het is mogelijk om naast de maximale hypotheek een consumptief krediet af te sluiten. Deze lening kan gebruikt worden om de kosten voor het afsluiten van een hypotheek te financieren. Onlangs waarschuwde de Autoriteit Financiële Markten (AFM) voor deze constructie. Het zou overkreditering in de hand werken.
Eigen geld
Vanaf 2016 kan maximaal 102% van de woningwaarde geleend worden. Dit wordt stapsgewijs afgebouwd naar 100% in 2018. De gemiddelde hypotheekkosten (kosten koper) daarbij bedragen 4%. Je betaalt nu dus 2% van de hypotheeksom zelf. Bij € 250.000,- is dit € 5000,-.
Lagere maandlast en sneller aflossen
Nu kan het financieel interessant zijn om de hypotheekkosten te financieren met een consumptief krediet en dit te gebruiken om de hypotheek te verlagen. Dit leidt tot lagere maandlasten en een snellere aflossing. Hypotheekspecialist Thijs Berndsen van NBG licht dit toe met een rekenvoorbeeld:
We gaan uit van de hypotheekrente 10 jaar vast bij Delta Lloyd (per 08-04-2016); bij 102% financiering was deze 3,15% bij 100% financiering: 2,80%.
- Situatie 1 (102% financiering): bij een hypotheekrente van 3,15% over € 255.000,- en een annuïtair aflosschema met een looptijd van 30 jaar, bedraagt de bruto maandlast: € 1.096,-
- Situatie 2 (100% financiering incl. consumptief krediet): bij een hypotheekrente van 2,80% over € 250.000,- en een annuïtair aflosschema met een looptijd van 30 jaar, bedraagt de bruto maandlast: € 1.027,-. Daarbij wordt gekozen voor een 1% consumptief krediet (rente en aflossing) waarvan de maandlast € 50,- bedraagt. De totale last bedraagt bedraagt dan € 1.077,- per maand.
‘Eenzijdig en angstig beeld’
Naast dat de maandlast in situatie 2 lager is, wordt de totale schuld ook sneller afgelost. Het krediet wordt namelijk in 11 jaar afgelost, waarna de hypotheekschuld van € 174.132,- overblijft. In situatie 1 is de hypotheekschuld € 180.490,-. Het risico, waar de AFM haar waarschuwing op baseert, is dus kleiner wanneer gekozen wordt voor een consumptief krediet. Volgens Thijs Berndsen schetst de AFM ‘een eenzijdig en angstig beeld’.
