Elk jaar verandert er iets in de regels rond hypotheken. Ook in 2026. Nieuwe normen bepalen hoeveel je maximaal mag lenen op basis van je inkomen, rente en het energielabel van je woning. Goed nieuws? Alleen als je inkomen stijgt. Want wie in 2026 hetzelfde verdient als in 2025, kan juist minder lenen.
In dit artikel lees je precies wat er verandert en wat dat betekent voor jouw situatie.
In het kort
In 2026 gelden strengere hypotheeknormen dan in 2025
Alleen bij een loonsverhoging kun je méér lenen dan vorig jaar
Zonder inkomensgroei daalt je maximale hypotheek met gemiddeld € 5.500 tot € 7.000
Zeer energiezuinige woningen (A+++ en hoger) leveren minder extra leenruimte op
Alleenstaanden houden € 17.000 extra leenruimte bij inkomen vanaf € 28.000
Maximale hypotheek berekenen?
Vind de laagste rente voor jouw situatie. Of je nu je eerste woning wil kopen, toe bent aan de volgende stap, overwaarde wilt opnemen of oversluiten met de laagste maandlasten
Inhoudsopgave
Wat zijn de hypotheeknormen?
De bank bepaalt niet zelf hoeveel jij mag lenen. Dat gebeurt op basis van officiële regels. Die regels worden elk jaar opnieuw berekend door het Nibud. Dit instituut kijkt hoeveel van je inkomen je verantwoord kunt gebruiken voor woonlasten.
Die regels heten hypotheeknormen. Daarin staat welk percentage van je inkomen je mag besteden aan je hypotheeklasten, de zogenaamde woonquote.
Hoe werkt dat dan?
Hoe hoger je inkomen, hoe hoger je woonquote meestal mag zijn. Maar het percentage hangt ook af van de hypotheekrente. De normen houden rekening met inflatie, energiekosten en andere vaste lasten, zodat je niet te veel leent en financiële problemen voorkomt.
Voor 2026 zijn de woonquotes op één punt aangepast: ze worden nu afgerond op 0,1% in plaats van 0,5%, wat zorgt voor iets nauwkeurigere berekeningen.
| Jaarinkomen | Hypotheekrente (3,6%) | Woonquote 2025 | Woonquote 2026 | Verschil |
|---|---|---|---|---|
| € 35.000 | 3,6% | 22,8% | 22,6% | −0,2% |
| € 50.000 | 3,6% | 24,4% | 24,5% | +0,1% |
| € 70.000 | 3,6% | 25,6% | 26,0% | +0,4% |
| € 100.000 | 3,6% | 27,1% | 27,5% | +0,4% |
De overheid schrijft voor dat banken zich aan deze normen moeten houden. Zo wordt voorkomen dat jij (of andere huizenkopers) in de knel komt als de rente stijgt of je inkomen daalt.
Wat verandert er in 2026?
In de basis blijven de regels gelijk, maar de uitkomsten schuiven op. Dat komt doordat het Centraal Planbureau verwacht dat de lonen in 2026 gemiddeld met 4,1% stijgen. En met een hoger inkomen mag je dus meer lenen.
Met of zonder loonstijging: dit is het verschil
Als jouw loon stijgt met 4,1%, kun je in 2026 meestal meer lenen dan in 2025. Maar wie géén loonsverhoging krijgt, ziet de maximale hypotheek juist dalen.
Hieronder zie je hoe groot dat verschil kan zijn:
| Situatie | 2025 | 2026 | Verschil |
|---|---|---|---|
| Alleenstaande – inkomen € 65.000 | € 313.000 | € 300.000 | − € 13.000 |
| Stel – gezamenlijk inkomen € 65.000 | € 296.000 | € 283.000 | − € 13.000 |
| Zelfde inkomen, zonder verhoging | max € −13.000 | nog minder | Minder lenen dus |
| Met 4,1% loonsverhoging vanaf € 70k | + € 7.500 tot € 15.000 | Meer leenruimte | |
| Alleenstaanden (≥ €28.000) | + €17.000 extra | + €17.000 extra | Ongewijzigd |
De boodschap is dus duidelijk: alleen wie meer verdient, profiteert echt van de nieuwe normen. Voor de meeste inkomens blijft de methode hetzelfde, maar de bedragen schuiven iets op.
Belangrijk om te weten: je moet die loonsverhoging ook echt hebben vóór je hypotheekaanvraag. Of binnen 6 maanden, met een werkgeversverklaring.
Wat is het effect van energielabels?
Het energielabel van je woning speelt al sinds 2024 een rol bij de berekening van je maximale hypotheek. In 2026 blijft dat zo. Koop je een energiezuinige woning? Dan mag je méér lenen zolang je dat extra bedrag gebruikt om te verduurzamen of om de hogere energieprestatie van de woning te financieren.
Maar: het extra bedrag dat je mag lenen bij de hoogste labels (A+++ en A++++ met garantie) wordt lager dan in 2025. Dat komt doordat zonnepanelen minder voordeel opleveren nu er terugleverkosten zijn én de salderingsregeling langzaam verdwijnt.
| Energielabel | 2025 | 2026 | Verschil |
|---|---|---|---|
| E, F of G | € 0 | € 0 | geen verschil |
| C of D | € 5.000 | € 5.000 | geen verschil |
| A of B | € 10.000 | € 10.000 | geen verschil |
| A+ of A++ | € 20.000 | € 20.000 | geen verschil |
| A+++ | € 30.000 | € 25.000 | – € 5.000 |
| A++++ | € 40.000 | € 30.000 | – € 10.000 |
| A++++ met garantie | € 50.000 | € 40.000 | – € 10.000 |
Kort gezegd: hoe energiezuiniger je woning, hoe meer je mag lenen, maar vanaf 2026 zit daar dus een kleinere bonus op bij de allerhoogste labels.
Let op: bij verduurzaming van je bestaande woning gelden aparte regels. De extra bedragen in deze tabel zijn voor de aankoop van een woning met het genoemde label.
Maximale hypotheek berekenen?
Vind de laagste rente voor jouw situatie. Of je nu je eerste woning wil kopen, toe bent aan de volgende stap, overwaarde wilt opnemen of oversluiten met de laagste maandlasten
Wat betekent dit voor jouw situatie?
Hoeveel je in 2026 kunt lenen, hangt af van meerdere factoren die samen je maximale hypotheek bepalen. De belangrijkste zijn:
- Je (bruto) inkomen
- Of je inkomen stijgt ten opzichte van 2025
- Het energielabel van de woning die je koopt of bezit
- De hoogte van de hypotheekrente
- De nieuwe hypotheeknormen zoals berekend door het Nibud
Al deze elementen werken op elkaar in. Stijgt je loon, dan mag je meestal meer lenen. Maar blijft je inkomen gelijk terwijl de regels strenger worden, dan kan je maximale hypotheek juist dalen.
Ook het energielabel van de woning heeft invloed. Hoe zuiniger de woning, hoe meer je mag bijlenen. Tegelijk zorgt een hogere hypotheekrente juist weer voor een lagere leencapaciteit.
In de praktijk verschilt het dus per situatie. Hieronder zie je wat dat betekent voor drie veelvoorkomende groepen huizenkopers en woningbezitters.
Alleenstaande – inkomen € 35.000 tot € 70.000
Ben je alleenstaand en verdien je minstens € 28.000 per jaar? Dan krijg je in 2026 nog steeds € 17.000 extra leenruimte boven op je normale berekening. Dat is bedoeld om alleenstaanden beter te laten concurreren met stellen.
- Bij gelijkblijvend inkomen kun je iets minder lenen dan in 2025
- Stijgt je loon met ± 4%, dan blijft je leencapaciteit ongeveer gelijk
- Koop je een woning met energielabel A of B? Dan mag je € 10.000 extra lenen
Tweeverdieners – gezamenlijk inkomen € 60.000 tot € 120.000
Voor stellen telt het tweede inkomen voor 90% mee. Krijgen jullie beiden een loonsverhoging, dan kun je in 2026 vaak méér lenen dan in 2025 — vooral bij inkomens vanaf € 70.000.
- Bij € 70.000 inkomen stijgt de leencapaciteit met gemiddeld € 6.000 tot € 7.500
- Bij € 100.000 inkomen kan dat oplopen tot € 15.000 extra
- Zonder loonsverhoging: juist minder leenruimte dan vorig jaar
Huiseigenaar – verduurzamen bestaande woning
Heb je al een huis en wil je verduurzamen? Dan mag je extra lenen voor maatregelen zoals isolatie, een warmtepomp of zonnepanelen.
- De meeste bedragen blijven in 2026 gelijk aan 2025
- Alleen bij extreem zuinige woningen (A+++ of A++++): minder voordeel
- Voorbeeld: label A++++ met garantie → € 10.000 minder extra leenruimte dan in 2025
Tip: check altijd of je energielabel al definitief geregistreerd is. Zonder geldig label geldt het standaardbedrag van € 10.000 extra.
Conclusie
In 2026 veranderen de hypotheeknormen, maar niet voor iedereen in hetzelfde tempo. Wie een loonsverhoging krijgt, profiteert vaak van een hogere maximale hypotheek. Wie hetzelfde blijft verdienen, kan juist minder lenen dan in 2025.
Ook het energielabel van de woning heeft invloed. Bij de hoogste labels is het voordeel kleiner geworden, vooral door veranderingen rondom zonnepanelen.
Wil je precies weten wat dit voor jou betekent? Laat dan een nieuwe berekening maken, zeker als je inkomen is gestegen of je woning een goed energielabel heeft.
Maximale hypotheek berekenen?
Vind de laagste rente voor jouw situatie. Of je nu je eerste woning wil kopen, toe bent aan de volgende stap, overwaarde wilt opnemen of oversluiten met de laagste maandlasten