Maximale hypotheek berekenen: hoeveel kan je lenen in 2025?
Binnen enkele seconden een betrouwbare indicatie van wat je kan lenen. Vergelijk alle geldverstrekkers in Nederland en vind gegarandeerd de laagste hypotheekrente.
Bereken je maximale hypotheek in 3 eenvoudige stappen
In drie eenvoudige stappen krijg je direct inzicht in jouw maandlasten
Beantwoord een aantal korte vragen
Geef eenvoudig je inkomen, woonwensen en overwaarde op.
Wij analyseren je mogelijkheden
Op basis van je antwoorden berekent ons slimme rekenmodel je hypotheek
Ontvang direct jouw hypotheekberekening
Binnen enkele seconden krijg je inzicht in je maximale hypotheek en maandlasten.
In 2026 veranderen de hypotheekregels opnieuw. Dat betekent dat het bedrag dat je kunt lenen voor een woning ook anders uitpakt dan vorig jaar. Met de nieuwe maximale hypotheek berekening 2026 zie je direct wat jouw leenruimte is én waarom. Je vult alleen je inkomen, leeftijd en (eventueel) dat van je partner in, en binnen enkele seconden weet je wat je ongeveer kunt lenen.
De berekening houdt rekening met de laatste NHG-grens, rentestanden en inkomensnormen van 2026. Zo krijg je een realistisch beeld van wat financieel haalbaar is — of je nu starter, ondernemer of doorstromer bent. En wil je meer zekerheid? Dan kun je met één klik je berekening omzetten in een persoonlijk gesprek met een adviseur.
In het kort
Bereken direct wat je in 2026 maximaal kunt lenen voor je woning.
Gebaseerd op de nieuwe hypotheeknormen, NHG-grens en actuele rente.
Ontdek hoe inkomen, leeftijd en energielabel invloed hebben op je leencapaciteit.
Bekijk voorbeeldberekeningen voor verschillende inkomens en situaties.
Handig voor starters, zzp’ers en doorstromers die willen weten wat er financieel mogelijk is.
Maximale hypotheek berekenen?
Vind de laagste rente voor jouw situatie. Of je nu je eerste woning wil kopen, toe bent aan de volgende stap, overwaarde wilt opnemen of oversluiten met de laagste maandlasten
Wat is een maximale hypotheek in 2026?
De maximale hypotheek is het hoogste bedrag dat je in 2026 kunt lenen voor het kopen van een woning. Die berekening is niet zomaar een gok van de bank, maar gebaseerd op officiële hypotheeknormen van het Nibud.
In die normen staat precies hoeveel van je inkomen je mag besteden aan woonlasten: de zogenoemde woonquote. Die wordt elk jaar aangepast aan de economische situatie: stijgende lonen, inflatie, energieprijzen en rente.
Wat bepaalt je maximale hypotheek?
| Factor | Invloed op wat je kunt lenen |
|---|---|
| Inkomen | Hoe hoger je bruto jaarinkomen, hoe meer je mag lenen. |
| Rente | Een hogere rente betekent lagere leencapaciteit — je maandlasten stijgen immers. |
| Energielabel woning | Een energiezuinig huis levert extra leenruimte op, tot € 40.000 in 2026. |
| Huishoudsituatie | Alleenstaanden krijgen vanaf € 28.000 inkomen nog steeds € 17.000 extra leenruimte. |
| Loonontwikkeling | Wie in 2026 een salarisstijging krijgt, kan meer lenen dan vorig jaar. |
| Hypotheekvorm & looptijd | De meeste berekeningen gaan uit van een annuïteitenhypotheek met 30 jaar looptijd. |
Belangrijk verschil met 2025
De regels zijn strenger geworden. Wie in 2026 hetzelfde verdient als in 2025, kan gemiddeld € 5.500 – € 7.000 minder lenen. Alleen bij een loonsverhoging van circa 4,1% (de CPB-verwachting) stijgt je maximale hypotheek.
| Situatie | 2025 | 2026 | Verschil |
|---|---|---|---|
| Alleenstaand – inkomen € 65.000 | € 313.000 | € 300.000 | − € 13.000 |
| Stel – gezamenlijk inkomen € 65.000 | € 296.000 | € 283.000 | − € 13.000 |
| Zelfde inkomen zonder stijging | — | — | Minder lenen |
| Met 4,1% loonsverhoging | — | — | + € 7.500 – € 15.000 |
| Alleenstaand ≥ € 28.000 | + € 17.000 extra | + € 17.000 extra | Ongewijzigd |
Kort gezegd: Alleen wie meer verdient of een energiezuinige woning koopt, profiteert van extra leenruimte in 2026.
Wat verandert er in 2026?
De regels om je maximale hypotheek te berekenen zijn in 2026 niet volledig nieuw, maar de uitkomsten veranderen flink. Dat komt door drie dingen: hogere lonen, iets strakkere Nibud-normen en minder bonus voor de zuinigste woningen.
De kern in één oogopslag
| Verandering | Effect | Goed of slecht nieuws? |
|---|---|---|
| Strengere hypotheeknormen | Minder leenruimte bij gelijk inkomen | ⚠️ |
| Loonsverhoging (gem. +4,1%) | Meer leenruimte bij hoger inkomen | ✅ |
| Energielabelbonus aangepast | Minder voordeel bij A+++ en A++++ | ⚠️ |
| Alleenstaandenregeling blijft | € 17.000 extra leenruimte ≥ € 28.000 inkomen | ✅ |
| Woonquotes nauwkeuriger berekend | Kleine afrondingsverschillen, iets realistischer resultaat | ⚙️ |
Hypotheeknormen 2026
De woonquote bepaalt welk percentage van je inkomen je aan hypotheeklasten mag besteden.
In 2026 zijn die iets bijgesteld en afgerond op 0,1 %. Hierdoor verandert de berekening subtiel per inkomensgroep.
| Jaarinkomen | Hypotheekrente (3,6 %) | Woonquote 2025 | Woonquote 2026 | Verschil |
|---|---|---|---|---|
| € 35.000 | 3,6 % | 22,8 % | 22,6 % | − 0,2 % |
| € 50.000 | 3,6 % | 24,4 % | 24,5 % | + 0,1 % |
| € 70.000 | 3,6 % | 25,6 % | 26,0 % | + 0,4 % |
| € 100.000 | 3,6 % | 27,1 % | 27,5 % | + 0,4 % |
Conclusie: wie een lager of gemiddeld inkomen heeft, merkt nauwelijks verschil. Hogere inkomens profiteren iets van de fijnere afronding, vooral bij stabiele of dalende rentes.
Energielabels: minder bonus aan de top
Sinds 2024 mag je extra lenen voor een energiezuinige woning. In 2026 blijven die regels bestaan,
maar de bonus bij de hoogste labels wordt kleiner — vooral bij A+++ en A++++.
| Energielabel | Extra leenruimte 2025 | Extra leenruimte 2026 | Verschil |
|---|---|---|---|
| E / F / G | € 0 | € 0 | – |
| C / D | € 5.000 | € 5.000 | – |
| A / B | € 10.000 | € 10.000 | – |
| A+ / A++ | € 20.000 | € 20.000 | – |
| A+++ | € 30.000 | € 25.000 | − € 5.000 |
| A++++ | € 40.000 | € 30.000 | − € 10.000 |
| A++++ met garantie | € 50.000 | € 40.000 | − € 10.000 |
De reden: zonnepanelen leveren minder financieel voordeel op door nieuwe terugleverkosten en het afbouwen van de salderingsregeling.
Rente en loon: de twee bepalende factoren
De maximale hypotheek in 2026 hangt sterk af van wat er gebeurt met je inkomen en de hypotheekrente:
- Stijgt je inkomen met ± 4%? Dan kun je meestal evenveel of meer lenen dan vorig jaar.
- Blijft je inkomen gelijk? Dan daalt je maximale hypotheek met gemiddeld €5.500 – €7.000.
- Daalt de rente richting 3%? Dan kan de leencapaciteit tijdelijk weer stijgen.
Kort gezegd: de meeste mensen kunnen in 2026 iets minder lenen, tenzij hun loon meegroeit of de rente verder daalt.
Hoe wordt je maximale hypotheek berekend?
De berekening van je maximale hypotheek lijkt ingewikkeld, maar in de basis draait het om één simpele vraag:
Hoeveel van je inkomen kun je verantwoord aan woonlasten besteden?
Dat percentage, de woonquote, wordt elk jaar bepaald door het Nibud. Banken gebruiken het als uitgangspunt bij elke hypotheekaanvraag. Daarnaast tellen nog een paar belangrijke factoren mee.
⚙️ De 5 factoren die bepalen wat je kunt lenen
| Factor | Uitleg | Invloed |
|---|---|---|
| Bruto jaarinkomen | Het totale inkomen uit salaris, bonus, of winst als ondernemer. | Hoe hoger, hoe meer je kunt lenen. |
| Rentepercentage | De actuele hypotheekrente die je kiest (bijv. 10 of 20 jaar vast). | Hoe hoger de rente, hoe lager je leencapaciteit. |
| Energielabel | Hoe zuiniger de woning, hoe meer extra je mag lenen. | Tot € 40.000 extra mogelijk. |
| Huishouds- & inkomenssituatie | Alleenstaand of samen, vast of tijdelijk contract. | Stellen kunnen inkomen combineren. |
| Schulden & verplichtingen | Studieschuld, leningen of alimentatie. | Verlagen het maximale leenbedrag. |
Tip: de bank kijkt altijd naar je bruto inkomen én je vaste lasten samen. Zo wordt voorkomen dat je financieel te krap komt te zitten.
Voorbeeldberekening 2026
De volgende tabel laat zien wat je in 2026 ongeveer kunt lenen, uitgaande van:
- Toetsrente van 3,51%
- 30 jaar looptijd
- annuïtaire hypotheek
- zonder extra schulden
| Jaarinkomen | Maximale hypotheek 2025 | Maximale hypotheek 2026 | Verschil |
|---|---|---|---|
| € 40.000 | € 201.000 | € 194.555 | − €7.000 |
| € 50.000 | € 244.785 | € 236.444 | − €6.000 |
| € 60.000 | € 288.342 | € 278.333 | − €5.000 |
| € 70.000 | € 344.873 | € 355.204 (met loonsverhoging) | + €10.331 |
| € 100.000 | € 518.174 | € 535.893 (met loonsverhoging) | + €17.719 |
Je ziet: stijgt je inkomen met zo’n 4%, dan blijft je leencapaciteit gelijk of iets hoger. Blijft je loon gelijk, dan kun je juist minder lenen.
NHG 2025 vs 2026: wat is er veranderd?
De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) beschermt je bij betalingsproblemen en biedt vaak een lagere rente. In 2026 is de grens opnieuw verhoogd:
| Jaar | NHG-grens | Max. lening met energiebesparing | Verschil |
|---|---|---|---|
| 2025 | € 435.000 | € 461.000 | – |
| 2026 | € 450.000 | € 477.000 | + € 16.000 |
Kort gezegd: je kunt in 2026 iets meer lenen mét NHG, maar het totale voordeel hangt af van je inkomen en het energielabel van je woning.
Heb je nog vragen?
Hieronder vind je de antwoorden
Als je een huis wilt kopen, dan is het belangrijk om te weten hoeveel je maximaal kunt lenen voor je hypotheek. Dit wordt de maximale hypotheek genoemd. Er zijn verschillende factoren die bepalen hoe hoog jouw maximale hypotheek is. Zo speelt onder andere je inkomen, je financiële situatie en de waarde van het huis dat je wilt kopen een rol. Om jouw maximale hypotheek te berekenen gebruiken we onderstaande rekenmethode:
Start nu je gratis online berekening
We streven ernaar je de hoogst mogelijke hypotheek op basis van jouw inkomen te tonen. Om dit optimum te bereiken gebruiken we een aantal vaste variabelen.
Zo gaan we uit van een hypotheekrente vanaf 10 jaar vast. Bij deze rentevastperiode mag namelijk gerekend worden met de werkelijke hypotheekrente (in plaats van de hogere toetsrente), waardoor meer geleend kan worden. Zo ben je verzekerd van het maximale hypotheekbedrag.
Start nu je gratis online berekening
De normen worden jaarlijks opnieuw vastgesteld. We passen onze berekening van de maximale hypotheek aan op de meest recente hypotheeknormen. Daarin wordt onder andere bepaald hoeveel van jouw inkomen je mag gebruiken voor de hypotheek en voor hoeveel procent het tweede inkomen meetelt. Bekijk hier de financieringslastnormen zoals deze door het NIBUD zijn vastgesteld.
Start nu je gratis online berekening
Met het bruto jaarinkomen bedoelen we jouw jaarsalaris, vakantiegeld en eventuele dertiende maand.
Dit kun je als volgt berekenen:
bruto maandsalaris x 12 x 108% + dertiende maand. Vaste toeslagen, zoals ploegen- of onregelmatigheidstoeslag, mag je hierbij optellen
Voor zelfstandigen wordt als regel de gemiddelde nettowinst van de afgelopen drie jaar genomen. Recent zijn de mogelijkheden voor een hypotheek zonder vast contract ruimer geworden. ZZP-ers en freelancers kunnen al na 1 jaar een hypotheek sluiten. Daarbij wordt het inkomen van 1 jaar als zelfstandige en 2 jaar in loondienst genomen.
Start nu je gratis online berekening
Hypotheek-rentetarieven.nl biedt je dus een eenvoudige online rekenmodule voor jouw maximale hypotheek. Daarmee krijg je direct een indicatie van hoeveel je kunt lenen.
Dit is handig wanneer je gaat oriënteren op huizen die te koop staan. Ook als je denkt aan oversluiten, is het een goede test of de nieuwe hypotheek past binnen de huidige normen.
Je moet er rekening mee houden dat de uitkomst van deze berekening slechts een indicatie van jouw maximale hypotheekbedrag is. Verschillende factoren kunnen ervoor zorgen dat je net wat meer of minder kunt lenen. Ook kan je hypotheek bij de verschillende geldverstrekkers variëren.
Het is dus aan te raden om een uitgebreide hypotheekberekening te maken wanneer aankopen of oversluiten concreet wordt. Daarmee weet je exact wat je kan en mag. Ga natuurlijk ook altijd vrijblijvend in gesprek met één van onze adviseurs en bespreek jouw specifieke situatie.
Bereken eenvoudig jouw maximale hypotheek
Op basis van je antwoorden berekent ons slimme rekenmodel binnen enkele seconden je maximale hypotheek.