Je huis is flink in waarde gestegen en je droomt van een tweede woning: een vakantiehuis, een beleggingspand of misschien een huis voor je kind. Met de overwaarde op je woning lijkt dat ineens binnen handbereik.
Maar hoe werkt dat precies: overwaarde opnemen voor een tweede woning? In 2026 gelden er duidelijke regels over hoeveel je kunt lenen, welke belasting je betaalt en welke hypotheekvorm het beste past. In dit artikel lees je stap voor stap hoe je jouw overwaarde slim inzet voor een tweede huis.
In het kort
Je kunt je overwaarde gebruiken door je hypotheek te verhogen, een tweede hypotheek te nemen of je hypotheek over te sluiten.
Banken financieren meestal tot 90–100% van de waarde van je huidige woning.
De rente over een tweede woning is niet aftrekbaar, omdat die in box 3 valt.
Je betaalt bij aankoop van een tweede huis 10,4% overdrachtsbelasting.
In dit artikel ontdek je wat jouw opties zijn, welke kosten daarbij horen en hoe je de juiste keuze maakt.
Maximale hypotheek berekenen?
Vind de laagste rente voor jouw situatie. Of je nu je eerste woning wil kopen, toe bent aan de volgende stap, overwaarde wilt opnemen of oversluiten met de laagste maandlasten
Inhoudsopgave
Wat betekent overwaarde opnemen?
Overwaarde is het verschil tussen wat je huis vandaag waard is en wat je nog aan hypotheek open hebt staan. Dat bedrag “zit vast in stenen”, maar je kunt het deels vrijmaken. Dat heet overwaarde opnemen.
Je kunt dat doen door je hypotheek te verhogen, een tweede hypotheek te nemen of je huidige hypotheek over te sluiten. Het geld dat je vrijmaakt, kun je gebruiken voor een tweede woning, verbouwing of andere doelen.
Voorbeeldberekening
| Situatie | Bedrag |
|---|---|
| Huidige woningwaarde | € 420.000 |
| Openstaande hypotheek | € 260.000 |
| Overwaarde | € 160.000 |
Je hebt dus € 160.000 aan overwaarde. Wil je daarvan € 100.000 opnemen voor een tweede woning? Dan moet de bank beoordelen of dat past bij je inkomen en de totale waarde van je huis.
Tip: In de meeste gevallen mag je niet méér lenen dan 100% van de waarde van je woning.
Hoe bepaal je of je overwaarde kunt opnemen?
| Stap | Wat je nodig hebt | Uitleg |
|---|---|---|
| 1 | WOZ-waarde of recente taxatie | Geeft een realistisch beeld van je woningwaarde |
| 2 | Hypotheekoverzicht | Laat zien wat je nog moet aflossen |
| 3 | Berekening overwaarde | Woningwaarde – openstaande hypotheek |
| 4 | Toetsing door bank | Controleert inkomen, leeftijd en besteding van het geld |
Hoe werkt het bij aankoop van een tweede woning?
Een tweede woning kopen met je overwaarde klinkt eenvoudig, maar de bank kijkt naar meer dan alleen het bedrag dat je kunt opnemen. Je inkomen, de waarde van je huidige woning en het doel van de tweede woning spelen allemaal mee. Banken willen zekerheid dat je de extra lening kunt terugbetalen (ook als je inkomen in de toekomst verandert).
Waarde van je huidige woning bepalen
De bank wil weten hoeveel je huis nu waard is. Dat bepaalt hoeveel overwaarde je kunt gebruiken.
Hoe bepaal je dit?
- Gebruik je recente WOZ-waarde als schatting.
- Laat een taxatie uitvoeren voor een exacte waarde (vaak verplicht bij aanvraag).
Effect: Hoe hoger de actuele waarde, hoe meer overwaarde je kunt opnemen — tot maximaal 100% van de woningwaarde.
Inkomenscheck door de bank
De bank kijkt niet alleen naar de waarde van je huis, maar vooral naar je inkomen.
Wat wordt getoetst?
- Bruto jaarinkomen en vaste lasten
- Levensfase (AOW of nog werkend)
- Hypotheeknormen volgens NIBUD
Effect: Voldoende inkomen = goedkeuring voor hypotheekverhoging. Bij een lager inkomen kan een opeethypotheek geschikter zijn.
Financieringsvorm kiezen
Er zijn drie manieren om de overwaarde op te nemen:
- Hypotheek verhogen
- Tweede hypotheek
- Hypotheek oversluiten
Wat bepaalt je keuze?
- Hoeveel je wilt opnemen
- Of je huidige hypotheekrente gunstig is
- Of je bij dezelfde bank wilt blijven
Effect: De gekozen vorm bepaalt je maandlasten, rente en voorwaarden.
Notariële afhandeling
Alleen nodig als je hypotheekinschrijving verhoogd wordt of bij oversluiten.
Wat gebeurt er?
- De nieuwe hypotheekakte wordt vastgelegd.
- Je betaalt notariskosten (gemiddeld €500).
Effect: Na ondertekening is het geld officieel beschikbaar.
Tweede woning kopen
Met de vrijgekomen overwaarde kun je een woning kopen in Nederland of het buitenland.
Wat kun je ermee doen?
- Vakantiewoning kopen
- Woning voor je kind financieren
- Investeren in een beleggingspand
Effect: De tweede woning valt in box 3, dus je betaalt hierover vermogensbelasting.
Maximale hypotheek berekenen?
Vind de laagste rente voor jouw situatie. Of je nu je eerste woning wil kopen, toe bent aan de volgende stap, overwaarde wilt opnemen of oversluiten met de laagste maandlasten
Financieringsopties vergeleken
Er zijn verschillende manieren om de overwaarde van je huis te gebruiken voor de aankoop van een tweede woning. Welke het beste bij je past, hangt af van je inkomen, hoeveel overwaarde je hebt en of je al tevreden bent over je huidige hypotheek.
Je hypotheek verhogen
De meeste huiseigenaren kiezen hiervoor. Je vraagt bij je huidige bank aan om een extra lening bovenop je bestaande hypotheek. Dat kan vaak tot maximaal 100% van de waarde van je woning.
Het voordeel is dat je niet naar de notaris hoeft als je al een verhoogde inschrijving hebt. De rente is meestal gunstig, maar de extra lening valt in box 3, waardoor de rente niet aftrekbaar is.
Een tweede hypotheek afsluiten
Soms is het slimmer om een aparte lening te nemen naast je huidige hypotheek. Je sluit dan bij dezelfde bank een tweede hypotheek af, met een eigen rente en looptijd. Handig als je eerste hypotheek nog een lage rente heeft, want die blijft dan gewoon doorlopen. De bank toetst wel opnieuw je inkomen om te bepalen of de extra lasten verantwoord zijn.
Je hypotheek oversluiten
Wil je meteen profiteren van een lagere rente of betere voorwaarden? Dan kun je je volledige hypotheek oversluiten naar een nieuwe aanbieder en tegelijk extra lenen voor de tweede woning. Dat levert vaak een lager maandbedrag op, maar houd rekening met oversluitkosten en mogelijk boeterente. Deze kosten verdien je meestal alleen terug als je nieuwe rente écht lager is.
Tip: Welke optie het beste is, hangt vaak af van één simpele vraag: wil je vooral lage maandlasten of maximale flexibiliteit? Een hypotheekadviseur kan dat precies voor je uitrekenen.
Belasting & kosten
Wie een tweede woning koopt met zijn overwaarde, krijgt te maken met andere fiscale regels dan bij de eigen woning. De Belastingdienst ziet je tweede huis namelijk niet als hoofdverblijf, maar als vermogen. Dat heeft gevolgen voor de belasting die je betaalt én voor de aftrekbaarheid van rente en kosten.
Box 3: vermogen in plaats van eigen woning
Je tweede woning valt in box 3 van de inkomstenbelasting. Dat betekent dat je over de waarde van deze woning vermogensbelasting betaalt. De Belastingdienst kijkt hiervoor naar de waarde van het huis minus eventuele schulden, zoals de hypotheek. De belasting wordt niet berekend over je werkelijke rendement, maar over een fictief rendement dat elk jaar opnieuw wordt vastgesteld.
De hypotheekrente over een tweede woning is niet aftrekbaar. Dat geldt ook als je de lening hebt afgesloten via de overwaarde van je eerste huis.
Voorbeeld: heb je een tweede woning van €250.000 met een hypotheek van €100.000, dan telt €150.000 mee als vermogen in box 3.
Overdrachtsbelasting
Bij aankoop van een tweede woning betaal je in 2026 10,4% overdrachtsbelasting over de koopsom.
Dat is een stuk hoger dan de 2% die geldt voor je hoofdverblijf. Koop je bijvoorbeeld een tweede huis van €250.000, dan betaal je €26.000 aan overdrachtsbelasting.
Vaste kosten om rekening mee te houden
Een tweede woning brengt ook doorlopende kosten met zich mee. Denk aan:
- Onderhoud en verzekeringen: bijvoorbeeld dakonderhoud, schilderwerk of opstalverzekering.
- Energie en gemeentelijke lasten: vooral bij een vakantiewoning kunnen deze flink oplopen.
- Park- of servicekosten: bij woningen op vakantieparken of appartementencomplexen.
- Beheerkosten bij verhuur: wanneer je het huis laat beheren of schoonmaken.
Samengevat:
| Onderdeel | Toelichting | Belasting / Kosten |
|---|---|---|
| Belastingbox | Tweede woning valt in box 3 (vermogen) | Je betaalt vermogensbelasting over de waarde minus schulden |
| Hypotheekrente | Niet aftrekbaar, ook niet als de lening via je eerste huis loopt | Geen aftrek mogelijk |
| Overdrachtsbelasting | Bij aankoop tweede woning | 10,4% van de koopsom |
| Vermogensgrondslag | Waarde woning – hypotheekschuld | Telt mee in box 3 |
| Vaste lasten | Onderhoud, energie, verzekeringen, gemeentelijke lasten, parkbeheer | Variabel – vaak hoger dan bij hoofdwoning |
| Verhuur | Toegestaan met verhuurhypotheek | Huuropbrengst meestal onbelast, woning blijft in box 3 |
Voorbeeld & checklist
Om inzicht te krijgen in wat er financieel gebeurt als je je overwaarde gebruikt voor een tweede woning, is het handig om met een concreet voorbeeld te werken.
Voorbeeldberekening
Stel:
- Waarde huidige woning: €420.000
- Huidige hypotheek: €260.000
→ Overwaarde: €160.000
Je wilt een tweede woning kopen van €250.000. Je besluit €100.000 van je overwaarde op te nemen via een hypotheekverhoging bij je huidige bank. Het resterende deel (€150.000) betaal je deels met spaargeld en deels met een tweede hypotheek op de nieuwe woning.
| Bron van financiering | Bedrag | Toelichting |
|---|---|---|
| Hypotheekverhoging op eerste woning (overwaarde) | €100.000 | Extra lening met je eerste huis als onderpand |
| Hypotheek op tweede woning | €125.000 | Nieuwe lening op de tweede woning zelf |
| Eigen spaargeld | €25.000 | Dekking voor aankoopkosten |
| Totaal aankoopbudget | €250.000 | Dekking volledige aankoopprijs tweede woning |
Effect: Je gebruikt een deel van je overwaarde zonder je huis te verkopen. De maandlasten stijgen, en de rente over beide leningen is niet aftrekbaar omdat de tweede woning in box 3 valt.
Belangrijk om te weten over de tweede hypotheek
Een tweede woning financieren is vaak lastiger dan je eerste koopwoning. Banken zijn terughoudender omdat een tweede huis niet je hoofdverblijf is en dus meer risico oplevert.
Daarom gelden er andere voorwaarden dan bij een gewone hypotheek:
- Je kunt meestal minder lenen (maximaal 70–90% van de waarde van de tweede woning).
- De rente is hoger, zeker bij verhuur.
- Niet alle banken bieden dit type hypotheek aan.
- De woning moet voldoen aan bouwkundige eisen (steen, fundering, aangesloten op nutsvoorzieningen).
- Permanente bewoning is vaak niet toegestaan bij recreatiewoningen.
Voor deze situaties zijn er specifieke hypotheekvormen:
- Een verhuurhypotheek: als je de woning wilt verhuren.
- Een recreatiewoninghypotheek: als het gaat om een vakantiewoning voor eigen gebruik.
Tip: laat je vooraf adviseren of jouw tweede woning door de bank wordt geaccepteerd als onderpand. Dat voorkomt afwijzing in een laat stadium van het traject.
Conclusie
Je overwaarde opnemen voor een tweede woning kan een slimme manier zijn om vermogen in je eigen huis te benutten. Met een hypotheekverhoging of tweede hypotheek maak je kapitaal vrij zonder je woning te verkopen.
Maar een tweede woning brengt andere regels en risico’s met zich mee: de rente is niet aftrekbaar, je betaalt 10,4% overdrachtsbelasting en de woning valt in box 3.
Wil je een vakantiewoning kopen, investeren in een verhuurhuis of je kind helpen aan een woning? Laat dan goed berekenen hoeveel overwaarde je kunt opnemen en wat de maandlasten worden.
Maximale hypotheek berekenen?
Vind de laagste rente voor jouw situatie. Of je nu je eerste woning wil kopen, toe bent aan de volgende stap, overwaarde wilt opnemen of oversluiten met de laagste maandlasten