Een tweede woning kopen. Het klinkt als iets voor vermogende investeerders of gepensioneerden met een huisje in Spanje. Maar steeds meer mensen – met name woningeigenaren met overwaarde – denken na over een extra woning. Bijvoorbeeld als vakantiehuisje, als belegging of om een kind te helpen op de woningmarkt.
Toch is een tweede huis kopen iets anders dan je eerste woning kopen. De regels zijn strenger, je hebt eigen geld nodig, en fiscaal ziet de Belastingdienst het als een investering. In dit artikel lees je precies wat je kunt verwachten als je een tweede woning wilt kopen: van financiering tot belasting en van voorwaarden tot veelgestelde vragen.
In het kort
Een tweede woning financieren kan via overwaarde of een aparte hypotheek
Je mag meestal maar 60–80% van de woningwaarde lenen
Hypotheekrente is niet aftrekbaar en de woning valt in box 3
Verhuur of recreatief gebruik bepaalt je financieringsmogelijkheden
Verhuur of recreatief gebruik bepaalt je financieringsmogelijkheden
Maximale hypotheek berekenen?
Vind de laagste rente voor jouw situatie. Of je nu je eerste woning wil kopen, toe bent aan de volgende stap, overwaarde wilt opnemen of oversluiten met de laagste maandlasten
Inhoudsopgave
- Waarom een tweede woning kopen?
- Hoe financier je een tweede huis?
- Wat zijn de voorwaarden voor een tweede hypotheek?
- Belasting en hypotheekrente: hoe zit dat?
- Hoe zit het met huurinkomsten?
- Verhuren of recreatie: wat mag wel en niet?
- Veelgestelde vragen over een tweede woning kopen
- Conclusie: is een tweede woning iets voor jou?
Waarom een tweede woning kopen?
Mensen kopen een tweede woning om verschillende redenen. De drie meest voorkomende:
Vakantiewoning voor eigen gebruik
Een fijn huisje in de natuur of aan zee. Vaak wordt het gedeeltelijk verhuurd in periodes dat je er zelf niet bent.
Verhuur als investering
Je koopt een woning om te verhuren en daarmee rendement te maken. Denk aan een appartement voor expats of studenten.
Woning voor je kind of kleinkind
Schenken is fiscaal beperkt, maar een woning kopen en verhuren aan een familielid is een veelgebruikte constructie.
In Nederland of het buitenland?
Een tweede woning kopen in Nederland is doorgaans eenvoudiger dan in het buitenland. Nederlandse banken geven zelden hypotheken op buitenlands vastgoed. Wil je een huis in Frankrijk of Spanje kopen? Dan heb je vaak een buitenlandse geldverstrekker nodig. Ook gelden er daar andere regels rondom eigendom, belastingen en verhuur.
Hoe financier je een tweede huis?
Er zijn twee veelgebruikte manieren om een tweede huis te financieren:
Overwaarde gebruiken
Heb je een huis met overwaarde? Dan kun je je bestaande hypotheek verhogen. Dit wordt ook wel een tweede hypotheek genoemd. Een voorbeeld:
| Situatie | Bedrag |
|---|---|
| Marktwaarde woning | € 425.000 |
| Openstaande hypotheek | € 275.000 |
| Overwaarde | € 150.000 |
| Max. extra hypotheek (80%) | € 125.000 |
Stel dat je een vakantiewoning op het oog hebt van € 160.000, dan kun je met je overwaarde een groot deel financieren. De rest leg je zelf bij met spaargeld of een schenking.
Je moet wél de hogere maandlasten kunnen dragen. De bank toetst dit op basis van je inkomen.
Aparte hypotheek afsluiten
Wil je de tweede woning los financieren van je huidige huis? Dan kun je een verhuurhypotheek of recreatiehypotheek aanvragen. Dit zijn speciale hypotheken voor niet-hoofdverblijven. Belangrijke verschillen met je eerste hypotheek:
- Kortere looptijd (vaak max. 25 jaar)
- Lagere maximale hypotheeksom (meestal 60–80% van de woningwaarde)
- Hoger rentepercentage
- Geen renteaftrek
Wat zijn de voorwaarden voor een tweede hypotheek?
| Voorwaarde | Toelichting |
|---|---|
| Niet je hoofdverblijf | Je mag er niet permanent wonen |
| Op fundering, van steen of beton | Geen houten chalet, stacaravan of verplaatsbare woning |
| Eigen inbreng vereist | Minstens 20–40% van de koopsom zelf betalen |
| Maximaal te financieren percentage | Meestal 70% (verhuur) tot 80% (recreatie), afhankelijk van het pand |
| Looptijd | Maximaal 25 jaar |
| Renteopslag | Hypotheekrente ligt 0,5% tot 1,5% hoger dan bij een gewone hypotheek |
| Beperkingen bij verhuur mogelijk | Soms mag je niet verhuren of alleen tijdelijk verhuren |
Een adviseur kan voor jouw situatie berekenen hoeveel je maximaal kunt lenen en welke hypotheekvorm het beste past.
Maximale hypotheek berekenen?
Vind de laagste rente voor jouw situatie. Of je nu je eerste woning wil kopen, toe bent aan de volgende stap, overwaarde wilt opnemen of oversluiten met de laagste maandlasten
Belasting en hypotheekrente: hoe zit dat?
Een tweede woning valt fiscaal in box 3: inkomen uit sparen en beleggen. Dat heeft een paar belangrijke gevolgen:
- Je betaalt vermogensbelasting over het saldo van de woningwaarde minus de hypotheekschuld
- De hypotheekrente is niet aftrekbaar van je inkomen
- Eventuele huurinkomsten zijn vrijgesteld van inkomstenbelasting (tenzij de belastingdienst het aanmerkt als inkomsten uit werk)
Voorbeeld:
Je koopt een tweede woning van € 200.000 en leent € 140.000. Je bezit in box 3 is dan € 60.000. Over dat bedrag betaal je vermogensbelasting volgens de regels van het betreffende jaar.
Box 3 werkt met een verondersteld rendement dat varieert per vermogensschijf. Je betaalt belasting over het rendement dat de Belastingdienst denkt dat je maakt – niet wat je écht verdient.
Hoe zit het met huurinkomsten?
Huurinkomsten uit een woning in box 3 hoef je niet op te geven bij de inkomstenbelasting. Maar:
- Als je meerdere panden bezit
- Actief bezig bent met verhuur, onderhoud, marketing
- Of winstoptimalisatie nastreeft (meer dan passief beleggen)
…dan kan de Belastingdienst oordelen dat je meer doet dan normaal vermogensbeheer. In dat geval kunnen de inkomsten in box 1 vallen – en worden ze zwaarder belast. Twijfel je? Overleg met een fiscalist of hypotheekadviseur.
Verhuren of recreatie: wat mag wel en niet?
Verhuur: interessant, maar niet zonder regels
Wil je de woning verhuren? Dan gelden andere voorwaarden dan bij eigen gebruik.
- Je hebt een verhuurhypotheek nodig
- De woning wordt getaxeerd in verhuurde staat (vaak lager)
- Banken rekenen met hogere risico’s → hogere rente
- Huurcontracten kunnen lastig te beëindigen zijn
- Niet elke woning of locatie is geschikt voor verhuur
Recreatiewoning: permanent wonen meestal verboden
Bij een recreatiewoning gelden extra beperkingen:
- Permanente bewoning is vaak verboden (check het bestemmingsplan)
- Sommige gemeenten gedogen het, andere handhaven streng
- Hypotheekmogelijkheden zijn beperkt
- Niet elk vakantiepark accepteert externe financiering
Kortom: informeer vooraf naar het beleid van gemeente, park en geldverstrekker.
Stap-voor-stap: hoe koop je een tweede woning?
- Bepaal je doel: recreatief, verhuur of voor je kind
- Check je overwaarde en spaargeld
- Laat je huidige woning taxeren
- Bepaal je budget op basis van inkomen en vermogen
- Kies een woning die voldoet aan hypotheekvoorwaarden
- Vergelijk hypotheekaanbieders voor tweede woningen
- Laat je adviseren en kies de juiste hypotheekvorm
- Rond de financiering af en ga naar de notaris
Een adviseur helpt je stap voor stap door dit proces heen en kan berekenen hoeveel je kunt lenen én of de maandlasten haalbaar zijn.
Veelgestelde vragen over een tweede woning kopen
Ja, als je genoeg spaargeld hebt kun je een woning kopen zonder hypotheek. Je hebt dan ook geen toetsing nodig.
Nee. De hypotheek valt in box 3 en is daarom niet fiscaal aftrekbaar.
Niet in box 3. Maar let op: als je meerdere panden bezit of actief verhuurt, kan de Belastingdienst je als verhuurondernemer zien.
Ja. Je kunt zelf kopen en verhuren aan je kind, of samen een hypotheek afsluiten. Houd rekening met de fiscale regels.
Dat hangt af van je financiële situatie, de huizenmarkt en je doel. Laat je altijd goed adviseren.
Onder andere Rabobank, ABN AMRO, ING, NIBC en BLG Wonen bieden (onder voorwaarden) hypotheken voor verhuur of recreatie.
Conclusie: is een tweede woning iets voor jou?
Een tweede huis kopen is haalbaar – zeker als je overwaarde hebt of spaargeld. Maar het is anders dan bij je eerste woning. Je hebt eigen inbreng nodig, de regels zijn strenger en je moet belastingtechnisch goed opletten.
Maximale hypotheek berekenen?
Vind de laagste rente voor jouw situatie. Of je nu je eerste woning wil kopen, toe bent aan de volgende stap, overwaarde wilt opnemen of oversluiten met de laagste maandlasten