Een aflossingsvrije hypotheek klinkt aantrekkelijk: lage maandlasten, want je betaalt alleen rente. Maar vroeg of laat komt het moment dat je moet aflossen. Vaak is dat na 30 jaar… dan moet je in één keer je hele hypotheekschuld terugbetalen.
Heb jij daar al een plan voor?
In dit artikel ontdek je hoe het aflossen van een aflossingsvrije hypotheek werkt, welke opties je hebt, en wat je nú al kunt doen om financiële verrassingen te voorkomen.
In het kort
Een aflossingsvrije hypotheek moet je aan het einde van de looptijd in één keer aflossen.
Dat moment valt vaak samen met pensionering of het vervallen van de renteaftrek.
Je kunt aflossen met spaargeld, verkoop van je woning of een nieuwe hypotheek.
Verlengen of oversluiten is soms mogelijk, maar dat hangt af van je inkomen en de waarde van je huis.
Door nu al je mogelijkheden te onderzoeken, voorkom je verrassingen.
Maximale hypotheek berekenen?
Vind de laagste rente voor jouw situatie. Of je nu je eerste woning wil kopen, toe bent aan de volgende stap, overwaarde wilt opnemen of oversluiten met de laagste maandlasten
Inhoudsopgave
Wat betekent aflossen bij een aflossingsvrije hypotheek?
Een aflossingsvrije hypotheek klinkt alsof je nooit hoeft af te lossen. Maar dat is een hardnekkig misverstand. ‘Aflossingsvrij’ betekent simpelweg dat je tijdens de looptijd geen maandelijkse aflossing doet. Je betaalt alleen rente. Maar aan het einde van de looptijd, meestal na 30 jaar, moet je de volledige hypotheekschuld in één keer terugbetalen.
Dat kan best een fors bedrag zijn. Stel dat je €200.000 hebt geleend en daar 30 jaar alleen rente over hebt betaald. Dan staat er nog altijd €200.000 open. En dat bedrag moet je dan in één keer ophoesten.
Goed om te weten: de aflossingsvrije hypotheek was vooral populair vóór 2013, toen je nog renteaftrek kreeg zonder verplicht af te lossen. Sindsdien mag je alleen rente aftrekken bij een annuïtaire of lineaire hypotheek. Voor oude hypotheken geldt een overgangsregeling.
Wanneer moet je aflossen?
De meeste aflossingsvrije hypotheken hebben een looptijd van 30 jaar. Die einddatum ligt vast in je hypotheekakte. Vaak valt dat moment rond je 60e of 70e. Dus, precies als je met pensioen bent en je inkomen daalt.
Maar let op: er zijn uitzonderingen. Sommige hypotheken hebben een kortere of langere looptijd. En bij bepaalde aanbieders, zoals Rabobank, kón je vóór 2023 zelfs een aflossingsvrije hypotheek zonder einddatum afsluiten.
In dat geval blijft je hypotheek gewoon doorlopen… al wil dat niet zeggen dat je geen risico’s loopt (bijvoorbeeld door vervallen renteaftrek).
Tip: kijk in je hypotheekakte of hypotheekofferte om te zien wat jouw einddatum is. Kun je het niet vinden? Vraag het dan aan je adviseur of bank.
Hoe kun je aflossen?
Het moment van aflossen lijkt misschien nog ver weg. Maar omdat het om een groot bedrag gaat, is het slim om nú al na te denken over hoe je straks wilt aflossen. Je hebt grofweg vier opties:
Spaargeld
Heb je in de loop der jaren een flink bedrag gespaard of geërfd? Dan kun je daarmee je hypotheek aflossen. Dat is overzichtelijk en kost niets extra.
Wel is het belangrijk dat je zeker weet dat je dat spaargeld niet op korte termijn nodig hebt. Want: wat je aflost, kun je niet meer ‘terughalen’. En houd er rekening mee dat je bij sommige geldverstrekkers slechts een deel van de hypotheek boetevrij mag aflossen (vaak 10% tot 20% per jaar).
Verkoop van je woning
Als je woning in waarde is gestegen, kun je met de verkoopopbrengst je hypotheek aflossen. Zeker als je kleiner wilt wonen of toch al verhuisplannen hebt, is dit een logische route.
Let wel op: als de waarde van je woning is gedaald of je weinig overwaarde hebt, kun je achterblijven met een restschuld. In dat geval moet je het tekort uit eigen middelen aanvullen of opnieuw financieren.
Nieuwe hypotheek afsluiten
Je kunt er ook voor kiezen om op de einddatum een nieuwe hypotheek af te sluiten. Daarmee los je je oude hypotheek af. Dat kan aantrekkelijk zijn, zeker als je inkomen nog toereikend is.
Maar: je wordt dan opnieuw getoetst op inkomen en dat is op pensioendatum vaak lager. Bovendien mag bij nieuwe hypotheken het aflossingsvrije deel meestal niet meer dan 50% van de woningwaarde zijn. De rest moet je verplicht aflossen met een lineaire of annuïtaire hypotheek.
Tussentijds aflossen
Je kunt er ook voor kiezen om vóór het einde van de looptijd alvast (deels) af te lossen. Daarmee verlaag je de schuld die je aan het eind nog moet terugbetalen.
Bij de meeste aanbieders mag je jaarlijks 10% tot 20% boetevrij aflossen op de oorspronkelijke hoofdsom. Los je méér af, dan kan er een boeterente gelden tenzij je rentevaste periode net is afgelopen.
Pro-tip: als je rentevaste periode binnenkort eindigt, is dat een goed moment om extra af te lossen. Je mag dan vaak onbeperkt aflossen zonder boete.
Maximale hypotheek berekenen?
Vind de laagste rente voor jouw situatie. Of je nu je eerste woning wil kopen, toe bent aan de volgende stap, overwaarde wilt opnemen of oversluiten met de laagste maandlasten
Wat als je niet kunt aflossen?
Soms is het simpelweg niet mogelijk om in één keer je aflossingsvrije hypotheek af te lossen. Bijvoorbeeld omdat je niet genoeg spaargeld hebt, je woning minder waard is geworden, of je inkomen na pensioen te laag is voor een nieuwe hypotheek. Wat dan?
Gelukkig zijn er meestal alternatieven. Maar het is belangrijk om die ruim op tijd te onderzoeken.
Verlenging van je hypotheek
Bij veel geldverstrekkers kun je de aflossingsvrije hypotheek verlengen, als je aan bepaalde voorwaarden voldoet:
- Je moet de maandelijkse rente nog kunnen betalen.
- Het aflossingsvrije deel mag niet hoger zijn dan 50% van de woningwaarde.
- Je inkomen (nu én straks) moet voldoende zijn… vaak wordt je pensioeninkomen gebruikt bij de toetsing.
- Je moet de actuele woningwaarde kunnen aantonen via een WOZ-beschikking of taxatie.
Let op: sommige geldverstrekkers rekenen verlengingskosten of eisen dat je langs een hypotheekadviseur gaat. Dat brengt extra kosten met zich mee. Toch kan verlengen een goede manier zijn om extra tijd te kopen. Bijvoorbeeld tot je woning wél met overwaarde verkocht kan worden.
Hypotheek oversluiten
Lukt verlengen bij je huidige geldverstrekker niet? Dan kun je ook proberen om je hypotheek over te sluiten naar een andere aanbieder. Daarvoor geldt opnieuw: je wordt opnieuw getoetst en het aflossingsvrije deel mag maximaal 50% van de woningwaarde zijn.
Oversluiten is vooral interessant als:
- je huidige rente ongunstig is,
- je woning flink in waarde is gestegen,
- je nog vóór je pensioendatum zit.
Houd rekening met advieskosten, een eventuele boeterente én een nieuwe looptijd.
Checklist: ben jij voorbereid op het aflosmoment?
Met deze korte checklist zie je snel of jij al goed bent voorbereid op het aflossen van je aflossingsvrije hypotheek:
- Weet jij wanneer je hypotheek afloopt?
- Ken je je maandlasten als de renteaftrek vervalt?
- Heb je al nagedacht over hoe je straks gaat aflossen?
- Weet je hoeveel je jaarlijks boetevrij mag aflossen?
- Heb je je pensioeninkomen al laten doorrekenen?
- Heb je een plan B als aflossen niet lukt (verkoop, verlengen, oversluiten)?
- Heb je recent advies gevraagd bij een hypotheekadviseur?
Heb je één of meer vragen met ‘nee’ beantwoord? Dan is nú het moment om actie te ondernemen.
Veelgestelde vragen over het aflossen op je aflossingsvrije hypotheek
Ja, veel geldverstrekkers bieden die mogelijkheid. Je moet dan wel aantonen dat je de rente kunt blijven betalen, en je hypotheek moet passen binnen de 50%-norm van de woningwaarde.
Bij de meeste geldverstrekkers mag je elk jaar 10% tot 20% van de oorspronkelijke hypotheeksom boetevrij aflossen. Meer aflossen mag meestal ook, maar daar betaal je dan een boeterente voor.
In dat geval kun je kijken of verlengen of oversluiten wél mogelijk is. Lukt dat niet, dan is het verkopen van je woning soms de enige optie. Begin op tijd, zodat je meerdere keuzes hebt.
Alleen als je hypotheek nog binnen de 30-jarige aftrektermijn valt én als het gaat om een hypotheek van vóór 2013. Anders vervalt de renteaftrek volledig, wat je netto maandlast verhoogt.
Ja, dat kan, maar je wordt opnieuw getoetst op inkomen en woningwaarde. Oversluiten is vooral zinvol als je rente omlaag kan, of als je bij je huidige geldverstrekker niet kunt verlengen.
Conclusie: begin op tijd met je aflosstrategie
Het aflossen van een aflossingsvrije hypotheek komt voor veel mensen pas na tientallen jaren aan de orde, maar dat maakt het niet minder belangrijk. Juist omdat het om een groot bedrag gaat, wil je op tijd weten hoe je ervoor staat.
Of je nu wilt aflossen met spaargeld, je woning wilt verkopen of je hypotheek wilt verlengen of oversluiten: zorg dat je ruim vóór het aflosmoment weet wat je opties zijn. Laat je inkomen en hypotheek tijdig doorrekenen en voorkom dat je straks maar één keuze overhoudt.
Tip: Maak een afspraak met een onafhankelijke hypotheekadviseur. Een half uur advies nu kan je duizenden euro’s en veel onzekerheid besparen later.
Maximale hypotheek berekenen?
Vind de laagste rente voor jouw situatie. Of je nu je eerste woning wil kopen, toe bent aan de volgende stap, overwaarde wilt opnemen of oversluiten met de laagste maandlasten