Hypotheek in 2023: de belangrijkste veranderingen

Per 1 januari verandert er weer het nodige voor wonen en de hypotheek. Met welke nieuwe regels en ontwikkelingen moet je in 2023 rekening houden? In dit artikel lees je er alles over.

Kostengrens NHG-hypotheek omhoog

De kostengrens voor een NHG-hypotheek stijgt in 2023 naar € 405.000,-. Neem je energiebesparende maatregelen, dan kun je maximaal €429.300,- financieren onder NHG. Met de hogere kostengrens blijft de garantie bereikbaar voor de belangrijkste doelgroep, namelijk starters die hun eerste woning kopen. 

De Nationale Hypotheek Garantie biedt extra zekerheid als je relatie eindigt, bij inkomensdaling en financiële problemen. Banken zijn daardoor eerder bereid om een hypotheek te verstrekken, bijvoorbeeld als je geen vast contract hebt. Ook krijg je met NHG korting op de hypotheekrente.

Hypotheekrenteaftrek daalt voorlopig voor het laatst

Dit jaar daalt de maximale hypotheekrenteaftrek van 40% naar 36,93%. Dit betekent dat de hogere inkomens dit jaar minder renteaftrek kunnen verwachten. Het huidige kabinet heeft aangegeven de hypotheekrenteaftrek niet verder af te bouwen. Lees meer over de volgen van de gedaalde maximale aftrek.

Overdrachtsbelasting in 2023

Ook in 2023 zijn starters tussen 18 en 35 jaar vrijgesteld van overdrachtsbelasting. De gekochte woning mag dan niet duurder zijn dan €440.000,-. Vorig jaar was dit nog maximaal €400.000,-. Is je partner 35 jaar of ouder, dan betaalt hij of zij 2% belasting over het eigen deel.

Voor de meeste woningkopers blijft de overdrachtsbelasting ongewijzigd op 2%. Koop je een woning welke niet je hoofdverblijf is, bijvoorbeeld voor verhuur, een studerend kind of recreatie, dan gaat de overdrachtsbelasting in 2023 omhoog naar 10,4%.

Belastingvrije schenking voor de eigen woning omlaag

Vorig jaar hebben we lezers erop gewezen hoe ze een jaar extra gebruik kunnen maken van de jubelton tot €106.671,-. Heb je toen geen actie ondernomen, dan kun je in 2023 maximaal €28.947,- belastingvrij schenken voor de eigen woning.

Als alternatief voor de jubelton is een familiehypotheek met jaarlijks een belastingvrije schenking interessant. Lees meer over deze constructie.

Verduurzamen; we kunnen er niet meer omheen

Op 1 januari voert het kabinet een prijsplafond in om huishoudens te compenseren voor de hoge energierekening. Verbruik je in 2023 minder dan 1200 kuub gas en minder dan 2900 kWh elektriciteit, dan betaal je maximaal €242,-. Voor het verbruik boven het prijsplafond, betaal je het dan geldende tarief.

Het is nog maar de vraag of het prijsplafond voor energie volgend jaar een vervolg krijgt. Hierdoor is het raadzaam om in 2023 te onderzoeken of je (verder) kunt verduurzamen.

Vanaf 1 januari kun je daarbij gebruik maken van de volgende verruimde regelingen:

• In 2023 betaal je geen btw voor zonnepanelen. Btw terugvragen is dus niet meer nodig.
• Je krijgt nu ook subsidie bij één isolatiemaatregel. Het gaat dan om ongeveer 15% van de isolatiekosten aan subsidie. Neem je binnen 24 maanden een tweede maatregel (of meer), dan wordt het subsidiebedrag verdubbeld naar 30% van de isolatiekosten.
• Vanaf 2023 krijg je ook subsidie voor een elektrische kookvoorziening. Er is een subsidie van €400,- voor de aanschaf van een elektrische kookplaat en de aanleg aanleg extra groep in de meterkast en leiding naar de keuken.

Lees meer over de ‘Investeringssubsidie duurzame energie en energiebesparing voor woningeigenaren (ISDE)’.

Maximale hypotheek in 2023

De hypotheeknormen zijn dit jaar iets aangescherpt. Blijft je inkomen ongewijzigd en de hypotheekrente gelijk, dan kun je in 2023 enkele duizenden euro’s minder lenen. 

Een meevaller is dat bij tweeverdieners het tweede inkomen vanaf nu volledig meetelt voor de hypotheek, in plaats van 90%. Ook verwachten veel werknemers dit jaar een inkomensstijging. Zo gaan het minimumloon en de AOW-uitkering met ruim 10% omhoog. Hierdoor kunnen veel huishoudens in 2023 alsnog meer hypotheek krijgen.

Bedenk ook dat je de oude hypotheek (met lage rente) vaak mag meenemen, waardoor je meer mag lenen (verhuisregeling). Bij starters kunnen ouders garant staan waardoor een hogere hypotheek mogelijk is. En ook bij het kopen van een duurzaam huis of voor het nemen van energiebesparende maatregelen kun je extra hypotheek krijgen.

Een eenvoudige online berekening is daarom niet geschikt als je bijvoorbeeld een woning op het oog hebt of gaat bieden. Ontdek wat jouw maximale hypotheek exact is. 

Logboek voor biedingen op een woning

Veel makelaars hanteren per 1 januari een biedlogboek. Daarin staat hoeveel is geboden op een woning, maar ook de eventuele voorbehouden en het gewenste moment van sleuteloverdracht. Dit logboek moet het biedingsproces transparanter maken.

Woningmarkt koelt af, kansen voor kopers

De huizenprijzen stijgen steeds minder hard. Dit wordt deels veroorzaakt door de hogere hypotheekrente waardoor kopers minder hypotheek kunnen krijgen. Ook de verslechterde economische omstandigheden spelen een rol bij de huizenmarkt verwachting.

Economen gaan er inmiddels vanuit dat de afvlakking van de huizenprijsstijging in 2023 overgaat in een lichte prijsdaling. Rabobank en ABN AMRO verwachten dat de verkoopprijs voor woningen met gemiddeld 2,5% tot 3% daalt. De Nederlandsche Bank verwacht een prijsdaling van 6%.

Door de hoge energieprijzen worden woningen met een goed energielabel momenteel sneller en tegen een betere prijs verkocht. De makelaarsvereniging NVM becijferde dat het prijsverschil kan oplopen tot 15%. Ook dit is een reden om werk te maken van verduurzaming als je dat nog niet gedaan hebt. Zie ook: hoge energieprijzen zet woningbezitters voor het blok.

Wat doet de hypotheekrente?

De hypotheekrente volgt in grote lijnen de inflatie-ontwikkeling. De Europese Centrale Bank probeert de hoge inflatie de kop in te drukken en slaagt hier deels in. Daarmee lijkt de piek van de inflatie voorbij. Een sterke rentestijging zoals vorig jaar verwachten we daarom niet.

In het meest waarschijnlijke scenario blijft de inflatie gestaag dalen, ook omdat de Eurozone naar verwachting in een recessie komt. In dat geval blijft de hypotheekrente ongeveer op het huidige niveau. We hebben vorig jaar gezien hoe snel de economische omstandigheden kunnen omslaan. In onze renteverwachting lees je de laatste ontwikkelingen.