Betaal je nog een hoge hypotheekrente, terwijl de huidige rente flink lager ligt? Dan kan het lonen om je hypotheek over te sluiten. Je verlaagt mogelijk je maandlasten, krijgt betere voorwaarden én meer financiële rust.
In dit artikel leggen we je stap voor stap uit hoe hypotheek oversluiten werkt, wanneer het slim is en wat het kost.
In het kort
Bij oversluiten vervang je je bestaande hypotheek door een nieuwe.
Dit kan voordelig zijn als je nu een hogere rente betaalt dan de actuele rente.
Je maandlasten kunnen dalen, en je hypotheekvoorwaarden verbeteren.
Er zijn wel kosten, zoals advies- en notariskosten of boeterente.
Die kosten zijn meestal fiscaal aftrekbaar en soms mee te financieren.
Maximale hypotheek berekenen?
Vind de laagste rente voor jouw situatie. Of je nu je eerste woning wil kopen, toe bent aan de volgende stap, overwaarde wilt opnemen of oversluiten met de laagste maandlasten
Inhoudsopgave
Wat is je hypotheek oversluiten?
Je hypotheek oversluiten betekent dat je je bestaande hypotheek aflost en vervangt door een nieuwe. Vaak doe je dat bij een andere geldverstrekker, maar het kan ook bij je huidige bank. Je verhuist dus niet — alleen je hypotheek ‘verhuisd’.
Rentemiddeling als alternatief
Bij rentemiddeling blijf je bij je huidige aanbieder, maar spreek je een nieuw rentepercentage af. Dat ligt tussen je oude en de actuele rente in. Je betaalt dan minder oversluitkosten, maar vaak ook minder besparing.
Wanneer is oversluiten voordelig?
Of oversluiten gunstig is, hangt af van je persoonlijke situatie. In deze gevallen kan het zeker lonen:
| Situatie | Waarom interessant? |
|---|---|
| Je rentevaste periode loopt bijna af | Vaak boetevrij overstappen |
| Je rente is hoger dan de actuele rente | Kans op forse maandelijkse besparing |
| Je hebt overwaarde | Mogelijkheid om kosten mee te financieren |
| Je wilt verduurzamen of verbouwen | Je kunt extra lenen |
| Je hypotheek past niet meer bij je situatie | Denk aan aflossingsvrij of spaarhypotheek |
Vuistregel: hoe groter het renteverschil én hoe langer je in je woning blijft, hoe groter je voordeel.
Wat kost het oversluiten van je hypotheek?
Bij oversluiten maak je kosten. Gelukkig zijn die vaak fiscaal aftrekbaar.
| Kostenpost | Richtbedrag |
|---|---|
| Boeterente | Afhankelijk van je renteverschil en looptijd |
| Advies- en bemiddelingskosten | € 2.000 – € 3.000 |
| Notariskosten | € 600 – € 1.000 |
| Taxatiekosten | ± € 500 |
| Nationale Hypotheek Garantie (NHG) | 0,4% van de hypotheeksom |
Rekenvoorbeeld
Je hebt een hypotheek van € 250.000 tegen 4,5% rente, met nog 3 jaar rentevast. De actuele rente is 3%. Je betaalt dan circa € 5.625 boeterente. Bespaar je € 250 per maand, dan heb je dat in 23 maanden terugverdiend — en daarna is het pure winst.
Let op: Als je oversluitkosten mee financiert, mag je over dat deel geen rente aftrekken.
Hoe werkt je hypotheek oversluiten? (5 stappen)
Check je huidige hypotheek
Wat is je rente, hoe lang staat die nog vast, en mag je boetevrij aflossen?
Laat een oversluitberekening maken
Een adviseur of rekentool vergelijkt je huidige hypotheek met een nieuw aanbod.
Kies je nieuwe hypotheek
Kies de vorm die bij jou past: annuïtair, lineair of deels aflossingsvrij.
Regel de aanvraag en ga naar de notaris
Je ondertekent de offerte en tekent bij de notaris voor je nieuwe hypotheek.
Profiteer van lagere maandlasten
Na de overstap gelden je nieuwe voorwaarden — en vaak ook een lagere rente.
Maximale hypotheek berekenen?
Vind de laagste rente voor jouw situatie. Of je nu je eerste woning wil kopen, toe bent aan de volgende stap, overwaarde wilt opnemen of oversluiten met de laagste maandlasten
Welke hypotheekvormen kun je oversluiten?
Niet elke hypotheekvorm is zomaar over te zetten. Hieronder een overzicht:
Aflossingsvrij
- Meestal toegestaan tot 50% van de woningwaarde
- Had je je hypotheek al vóór 2013? Dan behoud je renteaftrek
Spaar- of beleggingshypotheek
- Vaak gekoppeld aan een KEW- of SEW-rekening
- Oversluiten mag, maar let op fiscale regels en rentedemping
Oversluiten naar annuïteit of lineair
- Geeft zekerheid over aflossing
- Vaak vereist bij wijzigingen of verhogingen
Hypotheek oversluiten en verduurzamen
Oversluiten is een goed moment om duurzaamheidsmaatregelen mee te nemen. Denk aan isolatie, zonnepanelen of een warmtepomp.
- Je mag tot 106% van de woningwaarde lenen als je dat extra bedrag gebruikt voor verduurzaming.
- Heb je energielabel A of B? Sommige geldverstrekkers geven rentekorting tot 0,15%.
Veelgestelde vragen over hypotheek oversluiten
Hieronder vind je de antwoorden
Ja, als je rentevaste periode afloopt. Ook bij verhuizing vervalt de boete meestal.
Je betaalt dan een nieuwe rente die gemiddeld is tussen je oude en de actuele rente. Je hoeft dan niet volledig over te sluiten.
Ja, in de meeste gevallen mag je kosten zoals advies, notaris en boete aftrekken in box 1.
Dat kan, maar je inkomen wordt opnieuw beoordeeld. Begin dus op tijd.
Nee, dan heb je een verhuurhypotheek nodig. Die werkt anders dan een gewone hypotheek.
Conclusie: is oversluiten slim voor jou?
Oversluiten is vooral slim als de rente nu lager is dan wat jij betaalt, én als je de kosten kunt terugverdienen. Zeker als je toch al wilt verbouwen of verduurzamen, is het een goed moment om dit mee te nemen.
Tip: Laat vrijblijvend berekenen wat oversluiten jou oplevert. Je weet snel of je maandelijks flink kunt besparen — en of het de moeite waard is.
Maximale hypotheek berekenen?
Vind de laagste rente voor jouw situatie. Of je nu je eerste woning wil kopen, toe bent aan de volgende stap, overwaarde wilt opnemen of oversluiten met de laagste maandlasten