Iedereen die een huis koopt, krijgt ermee te maken: de hypotheekrenteaftrek.
Het is een van de bekendste én meest besproken belastingvoordelen in Nederland. Al meer dan een eeuw mogen huiseigenaren de rente die ze betalen over hun hypotheek aftrekken van hun belastbaar inkomen. Dat scheelt flink in de maandlasten.
Maar hoe werkt dit precies in 2025? Welke voorwaarden gelden er? En waarom wordt er al jaren gesproken over de afbouw van deze regeling? In dit artikel leggen we het helder uit… van de basis tot de actuele cijfers.
In het kort
Hypotheekrenteaftrek = belastingvoordeel voor huiseigenaren: je mag de betaalde rente aftrekken van je inkomen.
Alleen geldig voor je hoofdverblijf, maximaal 30 jaar.
In 2025 bedraagt het maximale aftrekpercentage 37,48%.
De regeling wordt langzaam afgebouwd en staat politiek onder druk.
Maximale hypotheek berekenen?
Vind de laagste rente voor jouw situatie. Of je nu je eerste woning wil kopen, toe bent aan de volgende stap, overwaarde wilt opnemen of oversluiten met de laagste maandlasten
Inhoudsopgave
Wat is hypotheekrenteaftrek?
Hypotheekrenteaftrek betekent dat je de rente die je betaalt over je hypotheek mag aftrekken van je belastbare inkomen. Daardoor betaal je minder inkomstenbelasting.
De regeling bestaat al heel lang. In 1893 werd voor het eerst vastgelegd dat rente aftrekbaar is als kostenpost, oorspronkelijk bedoeld voor ondernemers en particulieren die geld leenden. Pas later kreeg het een belangrijke rol bij het stimuleren van eigenwoningbezit in Nederland.
Sinds de invoering van de Wet inkomstenbelasting 2001 gelden er duidelijke spelregels. Zo is de aftrek beperkt tot een periode van maximaal 30 jaar en alleen bedoeld voor de woning waarin je zelf woont.
Hoe werkt hypotheekrenteaftrek in de praktijk?
In de praktijk werkt het zo:
- Je betaalt maandelijks de bruto hypotheeklasten aan de bank.
- Jaarlijks geef je bij de Belastingdienst op hoeveel rente je hebt betaald.
- Dat bedrag mag je aftrekken van je inkomen, waardoor je minder belasting betaalt.
Je kunt ervoor kiezen om het belastingvoordeel pas na afloop van het jaar terug te krijgen via de belastingaangifte. Maar veel huiseigenaren kiezen voor een voorlopige teruggave: de Belastingdienst stort dan maandelijks alvast een deel terug. Dat maakt de netto hypotheeklasten direct lager.
Naast de renteaftrek telt de Belastingdienst ook een bedrag bij je inkomen op: het eigenwoningforfait. Dit is een percentage van de WOZ-waarde van je woning (in 2025 voor de meeste huizen 0,35%). Dat bedrag wordt afgetrokken van de betaalde rente en beïnvloedt zo het uiteindelijke belastingvoordeel.
Voorwaarden en regels (2025)
Niet iedereen kan zomaar gebruikmaken van de hypotheekrenteaftrek. Er gelden duidelijke voorwaarden:
Hoofdverblijf
De woning moet je eigen huis zijn waarin je zelf woont. Voor een tweede woning of een vakantiehuis geldt de regeling niet.
Maximaal 30 jaar
Sinds 2001 mag je de rente maximaal 30 jaar aftrekken. Voor elke nieuwe lening gaat deze termijn opnieuw lopen.
Aflossingsplicht na 2013
Sluit je een hypotheek af na 1 januari 2013, dan moet je deze binnen 30 jaar volledig aflossen volgens een annuïtair of lineair schema. Alleen dan is de rente aftrekbaar.
Overgangsrecht
Had je vóór 2013 al een (deels) aflossingsvrije hypotheek? Dan mag je vaak nog gebruikmaken van de oude regels.
Bijleenregeling
Verkoop je je woning met overwaarde, dan moet je dat bedrag in je nieuwe huis steken. Doe je dat niet, dan vervalt voor dat deel je renteaftrek.
Bijzondere situaties
Er zijn aparte regelingen bij scheiding, verhuizing of betalingsproblemen. Bijvoorbeeld de scheidingsregeling: de partner die vertrekt, kan nog twee jaar hypotheekrente aftrekken.
Het niet naleven van deze regels kan betekenen dat je het recht op hypotheekrenteaftrek (deels) verliest.
Maximale hypotheek berekenen?
Vind de laagste rente voor jouw situatie. Of je nu je eerste woning wil kopen, toe bent aan de volgende stap, overwaarde wilt opnemen of oversluiten met de laagste maandlasten
Afbouw hypotheekrenteaftrek
De hypotheekrenteaftrek staat al jaren ter discussie en wordt stap voor stap kleiner. Waar huiseigenaren vroeger soms meer dan de helft van de betaalde rente konden aftrekken, is dat percentage de afgelopen jaren flink gedaald.
Tot en met 2013 ging het nog om kleine stapjes van 0,5 procentpunt per jaar. Vanaf 2020 werd het tempo versneld: de aftrek daalde elk jaar met 3 procentpunt. Inmiddels is de koppeling gemaakt met het basistarief van de inkomstenbelasting.
| Jaar | Maximaal aftrekpercentage |
|---|---|
| 2014 | 51,5% |
| 2015 | 51% |
| 2016 | 50,5% |
| 2017 | 50% |
| 2018 | 49,5% |
| 2019 | 49% |
| 2020 | 46% |
| 2021 | 43% |
| 2022 | 40% |
| 2023 | 36,93% |
| 2024 | 36,97% |
| 2025 | 37,48% |
In 2025 bedraagt de maximale aftrek dus 37,48%. Hoe dit verder gaat, hangt af van de politiek. Sommige partijen willen de regeling volledig afschaffen, andere willen alleen beperkingen invoeren voor hogere hypotheken. Duidelijk is wel dat de hypotheekrenteaftrek steeds minder zwaar weegt in het belastingstelsel.
Rekenvoorbeeld hypotheekrenteaftrek
Een voorbeeld maakt duidelijk wat de regeling in de praktijk oplevert.
- Stel: je bruto jaarinkomen is €70.000.
- Je hebt een annuïteitenhypotheek van €300.000 met 4% rente.
- In het eerste jaar betaal je ongeveer €11.900 rente.
- Je woning heeft een WOZ-waarde van €300.000. Het eigenwoningforfait is 0,35% = €1.050.
- Aftrekbaar bedrag = €11.900 – €1.050 = €10.850.
- Met een belastingtarief van 37,48% krijg je ruim €4.000 terug van de Belastingdienst.
Dat voordeel neemt elk jaar iets af, omdat je steeds minder rente betaalt door aflossing. Ook kan het bedrag dalen als het aftrekpercentage verder wordt afgebouwd.
Veelgestelde vragen over hypotheekrenteaftrek
Via de jaarlijkse belastingaangifte. Je kunt ook kiezen voor een voorlopige teruggaaf, zodat je het voordeel maandelijks ontvangt.
Bijvoorbeeld als je hypotheek niet voldoet aan de aflossingsplicht, of als je een tweede woning hebt. Ook als je de bijleenregeling negeert bij aankoop van een nieuw huis, verlies je deels het recht.
Degene die uit de woning vertrekt, mag nog twee jaar de rente aftrekken, zolang de ex-partner er woont. Daarna vervalt het recht.
Heb je tijdelijk twee woningen? Dan mag je voor beide huizen gedurende maximaal drie jaar rente aftrekken (verhuisregeling).
In 2025 loopt de schatkist ongeveer 11 miljard euro mis aan belastinginkomsten. Dat is de reden dat er vaak over afbouw of afschaffing wordt gesproken.
Steeds minder. In veel Europese landen is de regeling afgeschaft of sterk beperkt. Nederland is een van de weinige landen waar dit belastingvoordeel nog relatief ruim bestaat.
Conclusie: wat betekent dit voor jou?
De hypotheekrenteaftrek kan een flink belastingvoordeel opleveren. In 2025 mag je nog steeds een deel van de rente aftrekken, maar de regeling wordt al jaren langzaam afgebouwd. Voor veel huiseigenaren scheelt dat enkele tientjes per maand, maar starters met een hoge hypotheek voelen de effecten sterker.
Wat dit voor jouw situatie betekent, hangt af van je inkomen, de hoogte van je hypotheek en je plannen voor de toekomst. Eén ding is zeker: de hypotheekrenteaftrek blijft een belangrijk onderwerp in de politieke en financiële discussie.
Maximale hypotheek berekenen?
Vind de laagste rente voor jouw situatie. Of je nu je eerste woning wil kopen, toe bent aan de volgende stap, overwaarde wilt opnemen of oversluiten met de laagste maandlasten