Ga je een nieuwbouwwoning kopen?
Dan zit je hypotheek net iets anders in elkaar dan als je een bestaande woning koopt. Termen als ‘bouwdepot’, ‘bouwrente’ en ‘overbruggingshypotheek’ heb je misschien al eens voorbij horen komen. Maar wat betekent dat alles nu eigenlijk? En hoe zit een hypotheek voor een nieuwbouwwoning precies in elkaar?
We vertellen je er meer over in dit artikel.
In het kort
Een hypotheek voor nieuwbouw werkt anders dan bij een bestaande woning: je betaalt in fases en gebruikt een bouwdepot.
Je krijgt vaak te maken met bouwrente, depotrente en soms renteverlies.
Voor energiezuinige nieuwbouwwoningen mag je vaak extra lenen bovenop je maximale hypotheek.
Meerwerk, zoals een uitbouw of extra isolatie, kun je meefinancieren als je inkomen dat toelaat.
Als je al een woning hebt, betaal je tijdelijk dubbele lasten; een overbruggingshypotheek kan helpen.
Maximale hypotheek berekenen?
Vind de laagste rente voor jouw situatie. Of je nu je eerste woning wil kopen, toe bent aan de volgende stap, overwaarde wilt opnemen of oversluiten met de laagste maandlasten
Inhoudsopgave
Wat is een hypotheek voor nieuwbouw?
Een nieuwbouwhypotheek is een hypotheek die je afsluit voor een woning die nog gebouwd moet worden. Dat kan een huis zijn dat via een nieuwbouwproject wordt gebouwd, maar ook een woning die je zelf laat bouwen op een gekochte kavel.
Net als bij een hypotheek voor een bestaand huis, leen je bij een nieuwbouwhypotheek een bedrag en betaal je daarvoor elke maand rente en aflossing.
Maar er zijn ook verschillen met een hypotheek voor een bestaande woning:
- Je sluit een hypotheek af voor de volledige hypotheeksom, maar de betaling gaat in fases. Je betaalt eerst alleen voor de grond en later voor fases van de bouw. Daardoor betaal je niet meteen de volledige lasten, maar stijgen je lasten in de loop der tijd.
- Als je al een koophuis hebt, dan betaal je een tijdje dubbele lasten.
- Je hypotheeksom komt in een bouwdepot te staan. Vanuit dit bouwdepot betaal je de bouwkosten.
- Je betaalt alleen rente over het opgenomen bedrag uit het bouwdepot.
Verder kun je voor je nieuwbouwhypotheek kiezen tussen een annuïteiten-, lineaire of (deels) aflossingsvrije hypotheek.
Hoe kun je je hypotheek berekenen voor nieuwbouw?
Hoeveel hypotheek je voor nieuwbouw kunt krijgen, hangt af van onder andere je toetsinkomen, de koopsom van de woning en het energielabel.
Goed nieuws: voor huizen met een gunstig energielabel kun je meer lenen. Nieuwbouwwoningen hebben altijd een energielabel A of hoger, dus je kunt daarvoor vaak een paar tienduizend euro extra hypotheek krijgen.
Verder kun je extra lenen voor meerwerk aan je huis, mits je inkomen dat toelaat. Meerwerk maakt de woning namelijk meer waard. Breng altijd goed in kaart wat je aan meerwerk wilt laten doen (zoals een uitbouw of extra verduurzaming).
Dat is van belang voor je maximale hypotheek en het bedrag dat je voor de woning nodig hebt.
Rekenvoorbeeld
Stel je voor: je koopt een nieuwbouwwoning voor een koopsom van € 450.000. De kosten voor meerwerk door de aannemer zijn € 50.000. Daarnaast heb je uitgerekend dat er sprake is van € 12.000 renteverlies.
Je hebt dan in totaal een budget nodig van € 512.000. Een deel daarvan kun je uiteraard van eigen geld betalen.
Hoe werkt een nieuwbouwhypotheek afsluiten?
Ga je een nieuwbouwwoning kopen en wil je daar een passende hypotheek voor afsluiten? Een nieuwbouwhypotheek afsluiten werkt als volgt:
Verdiep je in de totale kosten voor de nieuwbouwwoning. Dus inclusief het meerwerk en de eventuele kosten voor een aansluiting bij het nutsbedrijf.
Bepaal wat je huidige woning ongeveer waard is als je al een koopwoning hebt.
Bereken online je maximale hypotheek en plan daarna een gratis gesprek bij een hypotheekadviseur. Zo weet je of je voldoende kunt lenen voor het nieuwbouwhuis. Ook geeft de adviseur je meer informatie over jouw hypotheekopties.
Vergelijk de verschillende hypotheken. Samen met de hypotheekadviseur kies je een hypotheekaanbieder, een hypotheekvorm en een rentevaste periode. Besluit ook of je een overbruggingshypotheek wilt.
Vraag een renteaanbod aan. Daarna vraagt de hypotheekadviseur een renteaanbod voor je aan bij de hypotheekaanbieder van jouw keuze. Is dat akkoord? Dan onderteken je de hypotheekofferte.
Teken bij de notaris. Vervolgens onderteken je bij de notaris de definitieve hypotheekakte voor de nieuwbouwwoning. Hierna is je hypotheek rond en wordt de hypotheeksom in het bouwdepot gestort. Vanuit daar betaal je de facturen van de aannemer.
Maximale hypotheek berekenen?
Vind de laagste rente voor jouw situatie. Of je nu je eerste woning wil kopen, toe bent aan de volgende stap, overwaarde wilt opnemen of oversluiten met de laagste maandlasten
Bouwdepot en bouwrente
Bij een nieuwbouwhuis krijg je te maken met een bouwdepot en bouwrente. De volledige hypotheeksom wordt in het bouwdepot gestort. Dat geeft de aannemer zekerheid dat jij voor de grond en de bouw van het huis kunt betalen. Vanuit het bouwdepot betaal je de facturen van de aannemer, al vanaf het moment dat je de eerste termijn van de koopsom moet betalen.
De rente die je in de eerste periode betaalt voor je nieuwbouwhypotheek, noem je ‘bouwrente’. Er zijn 2 varianten:
- de bouwrente die je betaalt voor de woning die in aanbouw is
- de bouwrente die je betaalt tussen de ondertekening van de koop-aannemingsovereenkomst en het passeren van de hypotheekakte
Je betaalt dus al rente voordat je in het huis woont. Maar je krijgt ook rente terug over het geld dat nog in het bouwdepot staat en niet is uitgegeven. Dat noem je de depotrente. De depotrente is in het begin net zo hoog als de hypotheekrente die je betaalt. Maar naarmate de bouw vordert en er dus minder saldo in het bouwdepot staat, daalt de rente die je ontvangt. Daardoor betaal je meer dan je ontvangt. Dat verschil heet het ‘renteverlies’. Dit bedrag is fiscaal aftrekbaar.
Dubbele lasten en overbruggingskrediet nieuwbouw
Bij nieuwbouw betaal je dubbele lasten als je al een koopwoning hebt of op dit moment huurt. Je betaalt namelijk maandlasten voor je huidige huis én voor je nieuwbouwwoning.
Een overbruggingshypotheek kan helpen om de kosten te drukken. Dankzij deze tijdelijke hypotheek kun je de overwaarde alvast in je nieuwe woning steken voordat je huis is verkocht.
Op het moment dat je huidige woning verkocht is, los je het overbruggingskrediet in één keer af. Voor dit krediet betaal je alleen rente, geen aflossing.
Let wel op: door het overbruggingskrediet betaal je eigenlijk driedubbele lasten: de maandlasten voor je huidige woning, de rente voor het overbruggingskrediet en de maandlasten voor je nieuwe woning.
Financieringskosten bij nieuwbouw
Als je een nieuwbouwhypotheek afsluit, moet je ook rekening houden met diverse financieringskosten. Het gaat bij nieuwbouw om kosten voor hypotheekadvies, notariskosten en eventueel kosten voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Ook maak je soms kosten om de geldigheid van de hypotheekofferte te verlengen.
Het goede nieuws? Deze kosten zijn fiscaal aftrekbaar én je koopt een nieuwbouwwoning vrij op naam (in plaats van met kosten koper). Dat betekent dat je geen overdrachtsbelasting betaalt en dat ook de notariskosten voor de eigendomsoverdracht en inschrijving bij het Kadaster vervallen.
Wat is de geldigheid van de hypotheekofferte bij nieuwbouw?
De hypotheekofferte is vaak maar een paar maanden geldig. Dat kan lastig zijn, omdat er bij een nieuwbouwhuis soms veel tijd zit tussen het tekenen van de hypotheekofferte en de oplevering. Daarom is het handig om een hypotheekofferte aan te vragen die langer geldig is. Als de offerte toch verloopt voordat je de sleutel hebt, dan kun je de offerte soms verlengen. Daarvoor betaal je meestal wel een vergoeding: de bereidstellingsprovisie.
Conclusie
Een hypotheek voor nieuwbouw biedt veel voordelen, zoals extra leenruimte voor energiezuinige woningen en de mogelijkheid om meerwerk mee te financieren. Tegelijk vraagt het om een goede financiële planning, omdat je te maken krijgt met bouwrente, een bouwdepot en mogelijk dubbele lasten. Door vooraf je totale kosten scherp in kaart te brengen en advies in te winnen, voorkom je verrassingen tijdens de bouw. Zo kun jij met een gerust hart toewerken naar de oplevering van je nieuwe huis.
Maximale hypotheek berekenen?
Vind de laagste rente voor jouw situatie. Of je nu je eerste woning wil kopen, toe bent aan de volgende stap, overwaarde wilt opnemen of oversluiten met de laagste maandlasten