De hypotheekrente is in 2026 een heet hangijzer voor zowel starters, verhuizers en huizeneigenaren die hun hypotheek willen aanpassen. Na de forse rentestijgingen in 2022 en 2023 en een stabilisatie in 2025, vragen veel mensen zich nu af: gaat de hypotheekrente in 2026 dalen of moeten we juist rekening houden met een stijging?
In dit artikel vind je:
- De verwachte hypotheekrente in 2026 (in drie scenario’s)
- Welke factoren de rente beïnvloeden
- Wat dit betekent voor jouw situatie als koper, overwaarde of oversluiter.
- Praktische tips voor 2026
Prognose samengevat: De hypotheekrente in 2026 wordt verwacht te schommelen tussen 3% en 4,5%, afhankelijk van inflatie, ECB-beleid en geopolitieke ontwikkelingen.
In het kort
Verwachting hypotheekrente 2026: De 10-jaars hypotheekrente met NHG zal waarschijnlijk tussen de 3% en 4,5% liggen, afhankelijk van inflatie en ECB-beleid.
Renteontwikkeling 2025: In 2025 bleef de rente grotendeels stabiel. Alleen de variabele rente daalde fors door verlagingen van de ECB.
Invloedrijke factoren: De belangrijkste invloeden zijn de ECB-beleidsrente, inflatie, kapitaalmarktrente en geopolitieke spanningen.
Drie scenario’s voor 2026: pessimistisch: stijging naar 4,5%, optimistisch: daling naar 3% of neutraal: stabilisatie rond 3,5–4%
Advies: Maak je keuze voor een rentevaste periode niet alleen op basis van voorspellingen, maar ook op basis van jouw persoonlijke situatie en risicobereidheid.
Maximale hypotheek berekenen?
Vind de laagste rente voor jouw situatie. Of je nu je eerste woning wil kopen, toe bent aan de volgende stap, overwaarde wilt opnemen of oversluiten met de laagste maandlasten
Inhoudsopgave
- Terugblik op 2020–2025: Van historisch dieptepunt naar stabilisatie
- Wat bepaalt de hypotheekrente in 2026?
- Scenario’s voor de hypotheekrente in 2026
- Wat betekenen de rentescenario’s voor jou?
- Praktische tips: Zo maak je in 2026 slimme hypotheekkeuzes
- Conclusie: 2026 wordt een jaar van voorzichtig kansen pakken
Terugblik op 2020–2025: Van historisch dieptepunt naar stabilisatie
Tussen 2020 en 2025 heeft de hypotheekrente een ongekende beweging doorgemaakt: van historisch lage rentes tot forse stijgingen en vervolgens stabilisatie. Deze ontwikkelingen zijn sterk beïnvloed door het inflatiebeleid van de Europese Centrale Bank (ECB), geopolitieke spanningen en de energieprijzencrisis.
| Jaar | 10-jaars rente (NHG) | ECB-beleidsrente | Inflatie eurozone |
|---|---|---|---|
| 2020 | 1,3% | 0,0% | 0,3% |
| 2021 | 1,5% | 0,0% | 2,6% |
| 2022 | 3,8% | 2,5% | 9,2% |
| 2023 | 4,2% | 4,0% | 5,5% |
| 2024 | 3,9% | 3,75% | 2,8% |
| 2025 | 3,7% | 3,50% | 2,0% |
De waarden voor 2024 en 2025 zijn gebaseerd op gemiddelden uit de markt en bronnen zoals Rabobank, Van Bruggen en het CBS.
Analyse per jaar:
- 2020–2021: Door het ruime monetaire beleid van de ECB en coronasteunmaatregelen lagen de rentes historisch laag. De inflatie was nog beperkt.
- 2022: Een keerpunt. De inflatie liep snel op door stijgende energieprijzen en verstoringen in de toeleveringsketens. De ECB reageerde met renteverhogingen, waardoor hypotheekrentes snel stegen.
- 2023: De stijgende trend zette door. De inflatie bleef hoog, en de ECB voerde opnieuw renteverhogingen door om prijsdruk te beteugelen.
- 2024: De inflatie daalde richting het streefdoel van 2%, en de ECB pauzeerde verdere verhogingen. Banken verlaagden sommige hypotheektarieven voorzichtig, vooral bij korte looptijden.
- 2025: Er was in 2025 nauwelijks beweging in de vaste rentes (10, 20 en 30 jaar). Alleen de variabele rente daalde met ruim 1,5%, dankzij eerdere renteverlagingen van de ECB. De verwachting is dat dit dalingspotentieel nu grotendeels is benut.
Hieronder vind je de rente ontwikkeling voor de variabele, 10 jaar en 30 jaar rentevast.
10 jaar rentevast.
30 jaar rentevast
Wat bepaalt de hypotheekrente in 2026?
De hoogte van de hypotheekrente in 2026 wordt door meerdere factoren beïnvloed. Sommige hiervan zijn direct economisch van aard, zoals het rentebeleid van centrale banken, terwijl andere, zoals geopolitieke instabiliteit of marktverwachtingen, indirect maar zeker relevant zijn.
Hieronder bespreken we de belangrijkste invloeden:
1. Beleid van de Europese Centrale Bank (ECB)
De ECB is dé bepalende factor voor de renteontwikkeling in de eurozone. Sinds 2022 heeft de bank agressieve renteverhogingen doorgevoerd om inflatie tegen te gaan. In 2024 en 2025 begon de ECB met renteverlagingen toen inflatie terugliep richting het streefpercentage van 2%.
Situatie november 2025:
- De ECB-beleidsrente ligt rond de 3,5%.
- Verdere verlagingen in 2026 zijn onzeker. De ECB is terughoudend vanwege zwakke economische groei, maar ook hardnekkige inflatie in diensten.
Effect op hypotheekrente:
Lagere ECB-rentes zorgen ervoor dat banken goedkoper geld kunnen lenen, wat doorwerkt in lagere hypotheekrentes: vooral bij variabele of kortlopende rentevaste periodes.
2. Inflatie(verwachtingen)
Inflatie bepaalt voor een groot deel hoe centrale banken opereren. Hoge inflatie betekent meestal hogere beleidsrentes, en dus ook hogere hypotheekrentes.
Stand van zaken:
- Inflatie eurozone in 2025: gemiddeld 2,0%.
- Verwachting 2026: tussen de 1,8% en 2,5%, afhankelijk van energieprijzen, loondruk en geopolitiek.
Effect op hypotheekrente:
Bij blijvend lage inflatie kunnen rentes verder dalen of stabiel blijven. Bij een inflatiestijging moet de ECB ingrijpen, wat een stijging van de hypotheekrente betekent.
3. Kapitaalmarktrente (lange termijn rente)
Hypotheekrentes, vooral voor 10, 20 of 30 jaar vast, zijn nauw verbonden met de rente op staatsobligaties, zoals de Nederlandse 10-jaarsrente of de Europese bunds. Hypotheekverstrekkers gebruiken deze marktrente als basis voor hun hypotheektarieven.
Trend in 2025:
- De kapitaalmarktrente is licht gestegen in Q3 en Q4 van 2025.
- Oorzaak: afgenomen economische steun van centrale banken, hogere risicopremies.
Effect op hypotheekrente:
Een hogere kapitaalmarktrente verhoogt direct de kosten van langlopende hypotheken voor banken, waardoor ze hogere rentes doorberekenen aan consumenten.
4. Internationale ontwikkelingen en geopolitiek
Conflicten, handelsbarrières, verkiezingen en andere wereldwijde risico’s zorgen voor onzekerheid op de financiële markten.
Voorbeelden:
- Handelsspanningen tussen de VS en China (en EU).
- Olieprijzen beïnvloed door instabiliteit in het Midden-Oosten.
- Presidentsverkiezingen VS in 2024–2025 zorgden voor volatiliteit op de markten.
Effect op hypotheekrente:
Onzekerheid verhoogt de risico-opslag voor langlopende leningen. Dit kan leiden tot tijdelijke stijgingen in hypotheekrente, ook als de ECB haar beleid niet aanpast.
5. Banken en concurrentie op de hypotheekmarkt
Hoewel centrale banken en marktrentes het speelveld bepalen, zijn het uiteindelijk de geldverstrekkers die tarieven vaststellen. Hierbij spelen ook winstdoelstellingen, concurrentie en risicobeoordeling een rol.
Trends 2025:
- Sterke concurrentie tussen banken en nieuwe toetreders (zoals pensioenfondsen).
- Voorzichtigheid bij het verlagen van lange rentes, door onzekerheid over inflatie en kapitaalmarkten.
- Meer vraag naar “zekerheid” door consumenten → populariteit van 20 en 30 jaar vast blijft groot.
Effect op hypotheekrente:
Meer concurrentie leidt tot scherpere marges en kan de rente iets drukken. Maar bij hogere marktkosten en minder concurrentie (bijvoorbeeld door terugtrekkende geldverstrekkers) kan de rente ook juist stijgen.
Samengevat:
| Factor | Verwachting 2026 | Effect op rente |
|---|---|---|
| ECB-beleid | Behoudend, mogelijk stabiel | Neiging naar stabilisatie |
| Inflatie | Tussen 1,8% – 2,5% | Neiging naar lichte daling |
| Kapitaalmarktrente | Licht oplopend | Druk op lange hypotheekrente |
| Geopolitieke onzekerheid | Aanhoudend | Kan zorgen voor volatiliteit |
| Marktconcurrentie | Sterk, maar selectief | Druk op marges en tarieven |
Scenario’s voor de hypotheekrente in 2026
Omdat niemand de toekomst exact kan voorspellen, is het verstandig te werken met scenario’s. Op basis van de huidige economische gegevens, centrale bankbeleid en marktdynamiek kunnen we voor 2026 drie plausibele richtingen schetsen: basis, optimistisch en negatief. Elk scenario houdt rekening met verschillende invloeden op de renteontwikkeling.
Basisscenario: Lichte daling of stabilisatie | Kans: 60%
In dit meest waarschijnlijke scenario:
- De inflatie blijft onder controle rond 2%.
- De ECB houdt de rente stabiel of voert één kleine verlaging door.
- Kapitaalmarktrente beweegt licht, zonder grote schokken.
- De woningmarkt blijft actief, maar zonder oververhitting.
Gevolg voor de hypotheekrente:
- De variabele en korte rentevaste periodes blijven laag.
- De 10 jaar vaste rente met NHG beweegt richting 2,9% à 3,3%.
- De 20 en 30 jaar vaste rente blijven boven de 3,5%.
Optimistisch scenario: Verdere rentedaling | Kans: 25%
In dit scenario daalt de rente verder doordat:
- De economie afkoelt sterker dan verwacht.
- Inflatie zakt onder 2%, mede door dalende energieprijzen.
- De ECB verlaagt de rente verder (bijvoorbeeld 2–3 keer).
- Geopolitieke spanningen blijven beperkt.
Gevolg voor de hypotheekrente:
Hypotheekrentes kunnen verder zakken met:
- 10 jaar vast NHG mogelijk richting 2,5%.
- 20 jaar vast onder de 3,3%.
- Variabele rente blijft laag.
Negatief scenario: Rente stijgt opnieuw | Kans: 15%
In dit scenario stijgt de rente opnieuw door:
- Inflatie loopt opnieuw op, bijvoorbeeld door loon-prijsspiraal.
- De ECB wordt gedwongen haar rente opnieuw te verhogen.
- Kapitaalmarkten reageren op geopolitieke onrust of economische schokken (bijv. verkiezingen VS, Taiwan-conflict, olieprijzen).
- Beleggers eisen hogere risicopremies.
Gevolg voor de hypotheekrente:
- De variabele rente volgt het ECB-beleid en kan weer stijgen.
- De 10 jaar vaste rente stijgt mogelijk boven 3,5%.
- De langlopende rentes (20–30 jaar) bewegen richting of boven 4%.
| Scenario | ECB-beleid | Inflatie | 10-jaars NHG-rente | Lange rente (20–30 jr) |
|---|---|---|---|---|
| Basisscenario | Rente stabiel | ± 2% | 2,9–3,3% | 3,5–3,8% |
| Optimistisch | 1–3 renteverlagingen | < 2% | 2,5–2,9% | 3,2–3,5% |
| Negatief | Nieuwe verhogingen | > 2,5% | 3,5–4% | 4%+ |
Maximale hypotheek berekenen?
Vind de laagste rente voor jouw situatie. Of je nu je eerste woning wil kopen, toe bent aan de volgende stap, overwaarde wilt opnemen of oversluiten met de laagste maandlasten
Wat betekenen de rentescenario’s voor jou?
De hypotheekrente in 2026 beweegt tussen drie scenario’s: dalend, stabiel of stijgend. Elk van deze scenario’s heeft andere implicaties voor de vier belangrijkste groepen huizenkopers of hypotheekklanten. We zetten het op een rij.
1. Starters – Leencapaciteit bepaalt alles
Starters hebben doorgaans weinig tot geen eigen vermogen en zijn het meest afhankelijk van wat ze maximaal kunnen lenen. De rente speelt hierin een hoofdrol.
- Dalende rente (~3%): Hogere leencapaciteit → meer woningen worden haalbaar. Meer concurrentie op starterswoningen.
- Stabiele rente (3,5–4%): Grotendeels gelijk aan 2025 → beperkt woningaanbod, hoge prijzen blijven knellen.
- Stijgende rente (>4,5%): Leencapaciteit daalt → nog minder woningen betaalbaar. Wachten of hulp van ouders noodzakelijk.
Tip: Starters doen er goed aan om een rentevergelijking te maken op meerdere rentevaste periodes. Soms kan 20 jaar vast gunstiger uitpakken dan 10 jaar bij kleine renteverschillen.
2. Verhuizers – Timing is cruciaal bij renteverschillen
Verhuizers (ook wel doorstromers) moeten vaak een oude hypotheek aflossen en een nieuwe afsluiten. De renteontwikkeling is bepalend voor de betaalbaarheid van hun nieuwe woning.
- Dalende rente (~3%): Mogelijkheid om goedkoper te lenen → aantrekkelijk moment om door te stromen naar grotere of betere woning.
- Stabiele rente (3,5–4%): Geen voordeel of nadeel → verhuizing hangt meer af van persoonlijke situatie dan van rente.
- Stijgende rente (>4,5%): Nieuwe maandlasten kunnen flink hoger uitvallen → verhuizing wordt duurder, mogelijk minder aantrekkelijk.
Let op: Als je huidige rente laag is, is de stap naar een nieuwe woning met hogere rente extra fors. Dit heet het “rente-lock-in effect”. Vaak kan je tegenwoordig wel je huidige rente meenemen.
3. Huiseigenaren met overwaarde – Rente bepaalt hoe je verzilvert
Veel huiseigenaren hebben flinke overwaarde opgebouwd. Die overwaarde kun je benutten voor een verbouwing, vakantiewoning of als aanvulling op je pensioen.
- Dalende rente (~3%): Aantrekkelijker om extra op te nemen via tweede hypotheek of verhoging → lagere maandlasten.
- Stabiele rente (3,5–4%): Overwaarde verzilveren blijft mogelijk, maar opbrengst beperkt.
- Stijgende rente (>4,5%): Kosten van opnemen overwaarde stijgen → verzilveren wordt minder aantrekkelijk of zelfs onhaalbaar.
Let op: Banken beoordelen aanvragen op basis van inkomen én leeftijd. Rente heeft extra impact als je bijvoorbeeld richting je pensioen gaat.
4. Oversluiters – De grote afweging: nu of wachten?
Voor mensen met een bestaande hypotheek is het interessant om over te sluiten naar een lagere rente als dat voordeel oplevert. De kans daarop hangt volledig af van de renteontwikkeling.
- Dalende rente (~3%): Wachten kan lonen, maar risico: je mist de bodem. → Bij voordeel van >0,5% loont het vaak al om nu te handelen.
- Stabiele rente (3,5–4%): Weinig voordeel. Oversluiten is alleen interessant als je nu op een veel hogere rente zit (bijv. >4,5%).
- Stijgende rente (>4,5%): Oversluiten wordt oninteressant. Je kunt beter blijven zitten.
Let op: Houd altijd rekening met boeterente, notariskosten en advieskosten. Reken vooraf goed uit of het echt loont.
Praktische tips: Zo maak je in 2026 slimme hypotheekkeuzes
In een rentejaar als 2026, waarin de markt in beweging blijft maar de grote schommelingen van de afgelopen jaren achter ons lijken te liggen, is het belangrijk om strategisch te kijken naar je hypotheek.
Of je nu een starter, verhuizer of bestaande huiseigenaar bent: de volgende overwegingen helpen je betere beslissingen te nemen.
Rente vastzetten: weeg zekerheid en flexibiliteit goed af
Als je verwacht dat de rente op termijn stijgt, kun je nu kiezen voor een langere rentevaste periode, zoals 10 of 20 jaar. Dat geeft rust in je maandlasten. Verwacht je juist stabiliteit of een lichte daling? Dan biedt een kortere periode meer flexibiliteit. handig als je plannen hebt om te verhuizen of oversluiten. Laat je keuze afhangen van je financiële situatie én je toekomstplannen.
Extra aflossen kan je maandlasten verlagen
Met de rente rond de 3,5–4% is extra aflossen vaak aantrekkelijker dan sparen. Het verlaagt je maandlasten en scheelt rentekosten. Let er wel op of je zonder boete kunt aflossen. Bij de meeste aanbieders mag dat tot 10% per jaar. Zorg ook dat je genoeg buffer overhoudt voor noodgevallen.
Oversluiten loont alleen bij genoeg renteverschil
Zit je nog op een rente van 4,5% of hoger? Dan kan oversluiten je geld besparen. Maar kijk goed naar de kosten: boeterente, advies, taxatie en notaris. Pas als je die terugverdient in een paar jaar, is het slim. Je kunt ook rentemiddeling overwegen, dat verlaagt je rente zonder hoge boete.
Kijk verder dan alleen de laagste rente
De laagste rente lijkt aantrekkelijk, maar check altijd de voorwaarden. Kun je de hypotheek meenemen bij verhuizing? Boetevrij aflossen? Rentemiddeling toepassen? Sommige ‘goedkope’ aanbieders bieden weinig flexibiliteit. Let op tijdelijke acties: aantrekkelijk op het eerste gezicht, maar niet altijd gunstig op de lange termijn.
Vergelijk aanbieders én advieskanalen
Hypotheekrentes verschillen niet alleen per bank, maar ook per adviseur. Vraag dus meerdere offertes op en vergelijk ze actief. Onafhankelijke adviseurs kunnen je helpen om de beste keuze te maken qua rente, looptijd én voorwaarden. In een concurrerende markt als 2026 heb je als klant meer onderhandelingsruimte dan je denkt.
Conclusie: 2026 wordt een jaar van voorzichtig kansen pakken
De hypotheekrente in 2026 lijkt zich te stabiliseren rond de 3% tot 3,5% voor populaire rentevaste periodes. Geen spectaculaire dalingen of stijgingen, maar een relatief kalm renteklimaat waarin je als consument strategisch kunt handelen.
Voor starters betekent dat meer duidelijkheid bij het bepalen van hun maximale hypotheek. Verhuizers krijgen ruimte om hun woonwensen te heroverwegen, terwijl huizenbezitters met overwaarde of oudere hypotheken goed kunnen nadenken over aflossen of oversluiten.
Toch blijft er altijd onzekerheid: geopolitiek, inflatie, ECB-beleid en economische groei blijven de markt beïnvloeden. De sleutel ligt daarom niet in het voorspellen van de rente, maar in het slim afstemmen van je hypotheekkeuzes op je persoonlijke situatie.
Blijf alert, verdiep je in de ontwikkelingen, en laat je goed adviseren. Want juist in een stabiele markt zijn het de kleine verschillen die op termijn het grootste voordeel opleveren.
Maximale hypotheek berekenen?
Vind de laagste rente voor jouw situatie. Of je nu je eerste woning wil kopen, toe bent aan de volgende stap, overwaarde wilt opnemen of oversluiten met de laagste maandlasten