De Nederlandse woningmarkt is in 2026 opvallend sterk in beweging. Ondanks een hypotheekrente rond de 4 procent en huizenprijzen die nog altijd stijgen, verwacht ING dat dit jaar ongeveer 245.000 bestaande woningen worden verkocht. Dat zou een nieuw record zijn. Meer woningaanbod, de verkoop van voormalige huurwoningen en een aantrekkende doorstroming geven kopers meer keuze. Wat betekent dat voor starters, doorstromers en iedereen die nu een hypotheek wil afsluiten?
Bereken jouw maximale hypotheek
Kluswoning op het oog? Bereken je maximale hypotheek en ontdek welke financiële ruimte je hebt voor jouw plannen.
Inhoudsopgave
- Wordt 2026 een recordjaar voor de woningmarkt?
- Meer huizen te koop geeft kopers meer keuze
- Voormalige huurwoningen zorgen voor extra koopaanbod
- Hypotheekrente rond 4 procent remt de leencapaciteit
- Huizenprijzen stijgen nog steeds, maar minder hard
- Betekent meer aanbod dat overbieden verdwijnt?
- Vooral doorstromers komen weer in beweging
- Wat betekent de woningmarkt van 2026 voor kopers?
- Wat betekent dit voor jouw maximale hypotheek?
- Veelgestelde vragen over de huizenmarkt 2026
Wie alleen naar de hypotheekrente en huizenprijzen kijkt, zou kunnen denken dat Nederlanders hun verhuisplannen massaal uitstellen. De werkelijkheid ziet er anders uit.
ING Research verwacht dat in 2026 ongeveer 245.000 bestaande woningen van eigenaar wisselen. Daarmee zou het oude record uit 2017, toen circa 242.000 woningen werden verkocht, worden verbroken. In 2025 werden ongeveer 239.000 bestaande woningen verkocht.
De belangrijkste verklaring: er komen meer woningen beschikbaar. Daardoor ontstaat een bijzondere combinatie. De woningmarkt blijft duur en krap, maar tegelijkertijd krijgen kopers op verschillende plekken meer keuze.
Dat is ook zichtbaar op de hypotheekmarkt. In juli werden via Hypotheken Data Netwerk (HDN) 55.018 hypotheekaanvragen ingediend. Maar liefst 67 procent daarvan – 36.653 aanvragen – had betrekking op de aankoop van een woning. Juli was daarmee de op één na drukste hypotheekmaand van 2026.
De koopwoningmarkt staat dus allesbehalve stil.
Wordt 2026 een recordjaar voor de woningmarkt?
Als de verwachting van ING uitkomt, wel.
De bank rekent voor heel 2026 op ongeveer 245.000 verkopen van bestaande woningen. Dat zijn er circa 6.000 meer dan in 2025 en ongeveer 3.000 meer dan tijdens het vorige recordjaar 2017.
De eerste helft van 2026 ondersteunt het beeld van een actieve markt. Volgens het CBS en Kadaster werden in de eerste zes maanden 114.901 bestaande koopwoningen verkocht. Dat is 5,5 procent meer dan in dezelfde periode een jaar eerder.
Alleen al in juni registreerde het Kadaster 20.378 woningtransacties, 7,9 procent meer dan in juni 2025.
Dat er zoveel woningen worden verkocht terwijl lenen duurder is geworden, lijkt op het eerste gezicht tegenstrijdig. Maar het aantal verkopen wordt niet alleen bepaald door wat kopers kunnen betalen. Ook het aantal woningen dat daadwerkelijk beschikbaar komt, speelt een belangrijke rol.
En juist daar verandert momenteel veel.
Meer huizen te koop geeft kopers meer keuze
Een van de opvallendste ontwikkelingen van 2026 is de groei van het woningaanbod.
Volgens de NVM werden in het tweede kwartaal 56.700 bestaande woningen te koop gezet via NVM-makelaars. Dat is het hoogste aantal sinds de NVM in 1995 met deze meting begon, en bijna 9 procent meer dan in hetzelfde kwartaal van 2025.
Aan het einde van het tweede kwartaal stonden via NVM-makelaars nog 37.727 woningen te koop. Dat waren er ruim 20 procent meer dan een jaar eerder.
Meer aanbod kan zorgen voor een sneeuwbaleffect. Wie meer woningen ziet die bij zijn woonwensen passen, kan eerder besluiten om een volgende stap te zetten. Na aankoop komt vervolgens de oude woning op de markt, waardoor opnieuw aanbod ontstaat. Zo kan één verhuizing meerdere verhuisbewegingen op gang brengen.
Voormalige huurwoningen zorgen voor extra koopaanbod
Niet alleen reguliere huiseigenaren zetten meer woningen te koop. Ook beleggers spelen een belangrijke rol. In het tweede kwartaal was, naar schatting, ongeveer één op de zes nieuw aangeboden woningen een voormalige huurwoning. Het ging om circa 13.000 woningen.
Dat verschijnsel wordt ook wel uitponden genoemd: een verhuurder verkoopt een huurwoning, vaak nadat een huurder is vertrokken, waarna de woning beschikbaar komt voor particuliere kopers.
Voor de koopmarkt betekent dat extra aanbod.
Dat kan met name interessant zijn voor starters. Woningen uit de voormalige particuliere huurvoorraad zijn relatief vaak appartementen en bevinden zich regelmatig in stedelijke gebieden.
Tegelijkertijd heeft deze ontwikkeling ook een keerzijde: een woning die van de huurmarkt naar de koopmarkt verschuift, vergroot wel het aanbod voor kopers, maar voegt geen nieuwe woning toe aan de totale Nederlandse woningvoorraad.
Het verwachte verkooprecord betekent dus niet dat het woningtekort is opgelost.
Hypotheekrente rond 4 procent remt de leencapaciteit
Tegenover het grotere woningaanbod staat een minder gunstige ontwikkeling voor kopers: de hypotheekrente is opgelopen.
Volgens ING lag de gemiddelde hypotheekrente voor een rentevaste periode van tien jaar met NHG eind juli rond de 4,0 procent. Dat was ongeveer 0,25 procentpunt hoger dan aan het begin van 2026 en het hoogste niveau in ongeveer twee jaar.
Zo’n verschil lijkt klein, maar kan behoorlijk doorwerken in de maximale hypotheek en maandlasten.
ING rekent voor dat een hypotheek van €375.000 door de rentestijging voor een starter in het eerste jaar ongeveer €55 hogere bruto maandlasten kan opleveren. De maximale hypotheek zou door de hogere rente bovendien ongeveer 3 procent lager kunnen uitvallen.
Daarom is het bij het zoeken naar een woning belangrijk om niet alleen naar de vraagprijs te kijken. De rente die je kunt krijgen bepaalt mede hoeveel je kunt lenen én hoeveel je maandelijks betaalt.
Benieuwd welke rente momenteel bij jouw situatie past? Vergelijk de actuele hypotheekrentes.
Huizenprijzen stijgen nog steeds, maar minder hard
Meer aanbod en een hogere hypotheekrente lijken ondertussen wel een rem te zetten op de snelheid waarmee de huizenprijzen stijgen.
Volgens het CBS waren bestaande koopwoningen in juni 2026 gemiddeld 4,1 procent duurder dan een jaar eerder. In juni 2025 bedroeg de stijging op jaarbasis nog ruim 9 procent.
ING verwacht dat de huizenprijzen eind 2026 ongeveer 3 procent hoger liggen dan een jaar eerder. Voor eind 2027 verwacht de bank een verdere afzwakking van de prijsstijging naar 1,5 procent.
Van een landelijke prijsdaling is dus geen sprake. Wel lijkt de periode waarin prijzen in zeer hoog tempo opliepen voorlopig achter ons te liggen.
De gemiddelde transactieprijs van een bestaande koopwoning bedroeg volgens CBS en Kadaster in juni €496.235.
Betekent meer aanbod dat overbieden verdwijnt?
Niet automatisch.
Volgens ING zorgt het grotere aanbod ervoor dat kopers gemiddeld meer keuze hebben en woningen minder biedingen ontvangen. Daardoor neemt ook de kans op flink overbieden af.
Maar de Nederlandse woningmarkt blijft krap.
Een woning werd in het tweede kwartaal gemiddeld binnen 28 dagen verkocht. De NVM-krapte-indicator kwam uit op 2,5. Die indicator geeft grofweg aan uit hoeveel woningen een consument kan kiezen; hoe lager het cijfer, hoe krapper de markt.
Meer aanbod betekent dus vooral dat de markt iets minder extreem wordt. Het betekent niet dat kopers ineens overal rustig kunnen onderhandelen of dat woningen maandenlang te koop staan. De verschillen kunnen bovendien groot zijn per regio, prijsklasse en woningtype.
Vooral doorstromers komen weer in beweging
De toegenomen activiteit is ook zichtbaar bij mensen die al een koopwoning hebben: doorstromers vormen inmiddels 51 procent van de kopersmarkt.
Voor deze groep kan de uitgangspositie wezenlijk anders zijn dan voor iemand die zijn eerste woning koopt. Veel bestaande huiseigenaren hebben de afgelopen jaren bijvoorbeeld overwaarde opgebouwd. Daarnaast kan een deel van hen gebruikmaken van een meeneem- of verhuisregeling van de huidige hypotheekverstrekker. Daarbij kan onder voorwaarden de rente van een bestaande hypotheek worden meegenomen naar de volgende woning.
Niet verhuizen? Ook dan kan overwaarde interessant zijn. Bijvoorbeeld om te gebruiken voor een verbouwing, verduurzaming of consumptieve uitgave.
Doe de gratis overwaardecheck en ontdek wat jouw overwaarde voor je kan betekenen.
Starters krijgen meer keuze, maar voor hen blijft betaalbaarheid blijft lastig. Zij beschikken meestal niet over overwaarde uit een eerdere koopwoning. Daardoor zijn ze sterker afhankelijk van hun inkomen, maximale hypotheek die op basis van de geldende hypotheekrente mogelijk is, en… spaargeld. De gemiddelde starter brengt momenteel zo’n €42.000 eigen geld mee.
Een gemiddelde betekent natuurlijk niet dat de situatie voor iedereen hetzelfde is. Niet iedere starter heeft per sé tienduizenden euro’s spaargeld nodig, en doorstromen is ook mogelijk zonder tonnen overwaarde. De mogelijkheden hangen af van de woning, koopsom, bijkomende kosten, het inkomen en de hypotheekmogelijkheden.
Wat betekent de woningmarkt van 2026 voor kopers?
De opvallendste ontwikkeling van dit jaar is uiteindelijk niet dat woningen ineens goedkoop zijn geworden. Dat zijn ze niet.
Het bijzondere is dat een dure woningmarkt tegelijkertijd beweeglijker wordt.
Er worden meer woningen aangeboden. Voormalige huurwoningen komen beschikbaar voor kopers. Doorstromers zetten vaker hun huidige huis te koop. En ondanks de hogere hypotheekrente blijft het aantal hypotheekaanvragen voor woningaankopen hoog.
Daarmee ontstaat voor sommige woningzoekers meer keuze dan een jaar geleden.
Maar meer keuze is niet hetzelfde als een goedkope of ontspannen woningmarkt. De huizenprijzen liggen historisch gezien hoog, de hypotheekrente ligt rond 4 procent en vooral starters moeten soms veel eigen geld meenemen.
De financiële haalbaarheid van een woning blijft daarom minstens zo belangrijk als de vraagprijs.
Wat betekent dit voor jouw maximale hypotheek?
Landelijke gemiddelden zijn nuttig om de woningmarkt te begrijpen, maar uiteindelijk zeggen ze weinig over wat jij persoonlijk kunt kopen.
Twee huishoudens die naar dezelfde woning kijken, kunnen een heel andere maximale hypotheek, rente en maandlast hebben. Dat hangt bijvoorbeeld af van inkomen, leeftijd, andere financiële verplichtingen, eigen geld, eventuele overwaarde, energielabel en de gekozen rentevaste periode.
Daarom is het verstandig om je financiële mogelijkheden te kennen voordat je serieus gaat bieden.
Bereken jouw maximale hypotheek
Kluswoning op het oog? Bereken je maximale hypotheek en ontdek welke financiële ruimte je hebt voor jouw plannen.
Veelgestelde vragen over de huizenmarkt 2026
ING Research verwacht dat in 2026 ongeveer 245.000 bestaande woningen worden verkocht. Als die verwachting uitkomt, wordt het huidige record van circa 242.000 woningverkopen uit 2017 verbroken.
Vooral doordat er meer woningen beschikbaar komen. Meer eigenaar-bewoners zetten hun woning te koop en ook voormalige huurwoningen van beleggers komen op de koopmarkt.
Landelijk is daarvan vooralsnog geen sprake. In juni 2026 lagen de prijzen van bestaande koopwoningen volgens CBS en Kadaster 4,1 procent hoger dan een jaar eerder. ING verwacht dat de huizenprijzen eind 2026 ongeveer 3 procent hoger liggen dan eind 2025.
De gemiddelde hypotheekrente voor tien jaar vast met NHG lag eind juli 2026 rond 4,0 procent. De rente kan inmiddels alweer anders zijn, en verschilt ook per geldverstrekker en rentevaste periode. Vergelijk hier de meest actuele hypotheekrentes.
Starters profiteren van het grotere woningaanbod, maar betaalbaarheid blijft een belangrijke uitdaging. Ze hebben doorgaans geen overwaarde uit een vorige woning en zijn daardoor sterker afhankelijk van inkomen, maximale hypotheek en spaargeld.
Lees ook: Stappenplan om je eerste woning te kopen als starter.
Als eerste het laatste nieuws in je mailbox
Dit artikel verscheen eerder in onze nieuwsbrief. Ook als eerste op de hoogte blijven? Sluit je aan bij 60.000+ lezers en schrijf je in!
Geef een reactie