Gevolgen naderende recessie voor woningmarkt

Er dreigt een recessie in Nederland. Welke gevolgen heeft dit voor de woningmarkt in 2022 en 2023? We trekken lessen uit de vorig crisis en geven onze verwachting. Ook vertellen we hoe u kunt anticiperen op een naderende recessie.

Lees meer over:

  1. Huizenprijzen tijdens de vorige kredietcrisis (een stukje geschiedenis).
  2. Gevolgen naderende recessie voor woningmarkt (wat kunnen we verwachten?).
  3. Zo kunt anticiperen op een naderende recessie (dit kunt u doen).

1. Huizenprijzen tijdens de vorige recessie

In het tweede kwartaal van 2008 belandde Nederland in een recessie. Dit was het jaar van de kredietcrisis. Hoe zat het ook al weer:

  • In de Verenigde Staten werden jarenlang vrij gemakkelijk risicovolle hypotheken verstrekt, vaak met een variabele rente.
  • Toen de hypotheekrente in 2007 steeg, moesten veel Amerikanen noodgedwongen hun woning verkopen, vaak met verlies.
  • Na het klappen van de huizenmarktzeepbel in de VS, bleken veel banken, via dubieuze constructies, in risicovolle hypotheken te hebben geïnvesteerd.
  • Dit leidde tot een daling van het vertrouwen in het financiële systeem, de economie koelde in hoog tempo af, eindigend in een wereldwijde recessie.

In Nederland kromp de economie 5 kwartalen achtereen, met name door gedaalde export, bedrijfsinvesteringen en consumentenuitgaven. Het werd de diepste recessie ooit.

Kredietcrisis gaat over in huizencrisis

Van 1995 tot 2008 stegen de huizenprijzen nog met gemiddeld 8% tot 10%. Op de piek was de gemiddelde huizenprijs €261.900,-.

De recessie sloeg echter al snel over naar de Nederlandse woningmarkt. Door een laag consumentenvertrouwen en oplopende werkloosheid stelde mensen een verhuizing uit. Ook gingen banken, als gevolg van de kredietcrisis, strengere eisen stellen aan een hypotheek. 

Dit resulteerde in een woningmarkt die voor lange tijd op slot ging. Uiteindelijk volgden 5 jaren van prijsdaling tot 2013. Dit werd nog eens versterkt omdat huizen onder water kwamen te staan, waardoor verhuizen nadelig was. Het gevolg was:

  • Op het laagste punt was de gemiddelde huizenprijs €206.100,-.
  • In totaal daalde de huizenprijzen in de periode 2008 tot 2013 met ruim 21%. 
  • Pas in 2018 zaten de huizenprijzen weer op het niveau van voor de crisis. 

Huizenprijsontwikkeling tijdens de vorige recessie

Bron: CBS en Kadaster

2. Gevolgen naderende recessie voor woningmarkt

Ook nu gaat een mogelijke recessie gepaard met een gedaald consumentenvertrouwen. Daar houdt echter de vergelijking wel zo’n beetje op.

Anders dan bij de kredietcrisis draait het financiële systeem nu gewoon door. Zelfs wat te snel. De inhaalvraag na de coronacrisis zorgt voor schaarste. Daar komt de Russische inval in Oekraïne bovenop, waardoor de levering van grondstoffen en energie onder druk staat. 

De hoge vraag in combinatie met schaarste zorgt voor stijgende prijzen, oftewel inflatie. Om de inflatie te bestrijden verhogen centrale banken de rente. Dit moet de vraag afremmen en daarmee de prijsstijging. De economische consequentie, minder groei, wordt voor lief genomen. 

Deze aanpak is tegengesteld aan de kredietcrisis, toen de rente juist werd verlaagd.

Woningmarkt nu beter bestand tegen crisis

Minder economische groei betekent minder orders voor bedrijven. Toch zal de werkloosheid naar verwachting maar beperkt oplopen. Er is namelijk een tekort aan personeel. 

Ook staat de Nederlandse economie er nog aardig voor, waardoor we er met een milde recessie vanaf kunnen komen. Economen gaan nu uit van 2 kwartalen economische krimp.

Daarnaast heeft de overheid vanaf 2013 maatregelen genomen om te voorkomen dat huizen onder water komen te staan. Kopers mogen nu niet meer lenen dan de woning waard is. Ook zijn de mogelijkheden om aflossingsvrij te lenen beperkt.

Hierdoor zal de woningmarkt nu minder snel op slot gaan. 

Huizenprijzen stijgen minder snel

Dit betekent echter niet dat een recessie de woningmarkt niet zal raken. Het kritieke punt is nu de betaalbaarheid van koopwoningen. Hier komen een aantal ontwikkelingen samen:

  • De huizenprijzen zijn de afgelopen jaren fors gestegen. 
  • Door de stijgende hypotheekrente kunnen kopers minder lenen.
  • Het besteedbare inkomen daalt door de inflatie.

Als gevolg hiervan worden banken strenger bij een hypotheekaanvraag. We zien nu al dat banken minder bereid zijn maatwerk te bieden om overkreditering te voorkomen. Ook heeft het Nibud geadviseerd om de komende jaren de leennormen geleidelijk aan te scherpen als de (energie)prijzen blijven stijgen.

Als kopers minder hypotheek kunnen krijgen, zijn koopwoningen minder goed betaalbaar. Dit leidt tot minder transacties op de woningmarkt en vertaalt zich naar een minder sterke stijging van de huizenprijzen

Prijsdaling niet verwacht, maar ook niet uitgesloten

Voor 2022 verwachten economen van Rabobank en ABN AMRO nog een prijsstijging van 15% á 16%. Dit komt met name door een goed eerste half jaar voor de woningmarkt, zoals te zien in onderstaande grafiek. In 2023 stijgen de huizenprijzen beduidend minder hard. Economen houden rekening met een prijsstijging 2,5% tot 4,5%

Een daling van de huizenprijzen wordt vooralsnog niet verwacht, maar wordt ook niet uitgesloten. Als de rentes blijven stijgen, kan dit wel degelijk leiden tot een prijsdaling.

3. Zo kunt u anticiperen op een naderende recessie

Als het economisch minder gaat, is vaak de eerste reactie om een belangrijke beslissing, zoals de aankoop van een woning, uit te stellen. Toch kan het interessant zijn om juist tegengesteld te reageren.

Dat de woningmarkt afkoelt is in het voordeel van kopers. Meer huizen staan te koop en er is minder concurrentie. U heeft dus meer keuze en excessen, zoals fors overbieden, zullen minder vaak voorkomen. Kortom vraag en aanbod zijn beter in balans. 

Een ander voordeel van nu kopen is dat u kunt kiezen voor een meer duurzame woning. Dit zorgt direct voor lagere energielasten. Nu de energieprijzen nog wel even blijven stijgen, is dit zeer interessant. Ook behoudt een energiezuinige woning zijn waarde beter.

De inflatie zorgt ervoor dat de koopkracht daalt. Dit zal deels gecompenseerd worden door hogere lonen. Ook het Kabinet komt op Prinsjesdag met maatregelen om de koopkracht te repareren. Dit zal echter niet voor iedereen genoeg om er niet op achteruit te gaan.

Met een eigen huis heeft u gelukkig mogelijkheden om te anticiperen op economisch mindere tijden:

De belangrijkste les is dat de woningmarkt na de diepste recessie ooit, ook weer is hersteld. Wat vindt u? Praat mee onder dit artikel.

Dit artikel is geschreven door Roel van Oirschot

Oversluiten

Bereken of oversluiten voor u voordelig is.

Overwaarde

Uw mogelijkheden met overwaarde?

Woning kopen?

Huis kopen? Bereken uw laagste hypotheekrente.

13 gedachten over “Gevolgen naderende recessie voor woningmarkt”

  1. Dag Roel,

    Mooi artikel over de woningmarkt. Een goeie analyse.
    Wat ik nog een beetje mis is de krapte op de woningmarkt ofwel de invloed van het woningtekort op de woningmarkt. Dat zal nog wel gaan stijgen lijkt mij want het aantal te bouwen woningen blijft de komende jaren nog flink achter bij de groei van de bevolking. Alle pogingen ten spijt zie ik daar zeker nog geen inhaaleffect. En ook de inkomensafhankelijke huren zullen de vraag naar koopwoningen nog wel blijven ondersteunen. En inflatieafhankelijke huurstijgingen zullen dat ook nog wel blijven doen. Ik deel dus de mening dat het erg onwaarschijnlijk is dat prijzen van koopwoningen zullen dalen, zelfs na de beperkingen van de aftrek van hypotheekrente. Alleen de betaalbaarheid van koopwoningen remt prijsstijging steeds sterker. Mensen kunnen het niet meer betalen. Een stabilisatie op het huidige hoge niveau lijkt mij daarom wel logisch. Misschien heb je hier iets aan.

    Met vriendelijke groet,

    Arnold

    Beantwoorden
    • Beste heer Van Dijk, bedankt voor uw bericht. Krapte op de woningmarkt speelt inderdaad een belangrijke rol. Niet alleen blijft nieuwbouw achter bij de bevolkingsgroei, door inflatie en personeelstekorten wordt het steeds lastiger om het aantal benodigde woningen te halen. Met vriendelijke groet, Roel (Hypotheek-Rentetarieven).

      Beantwoorden
    • Beste Arnold,
      Ik denk dat door de hoge energieprijzen, hoger rente en beperkte leennormen de prijzen in het hogere segment gaan dalen.

      Beantwoorden
      • Interessante vraag, valt e.e.a. voor de verschillende prijssegmenten anders?

      • Beste heer Steen, als de leencapaciteit daalt, raakt dit als eerste het hoge prijssegment. Daar droogt de vraag sneller op. Maar ook de hypotheeknormen spelen een rol. Het Nibud let er scherp op dat de laagste inkomens niet een te groot deel van het inkomen kwijt zijn aan de hypotheek. Dit kan het lage prijssegment raken. Met vriendelijke groet, Roel (Hypotheek-Rentetarieven).

    • Allemaal positieve visies op de woningmarkt. Ben het dan ook voor een groot deel eens met je Arnold. En toch kan er een situatie ontstaan die we niet zo snel verwachten, en dat is dat de rente ondanks allerlei maatregelen verder doorstijgt dan de gemiddelde verwachtingen. Niet te hopen, maar een stijging naar 7 % zou een flinke impact hebben op de woningmarkt,…ook al is er schaarste.

      Beantwoorden
  2. Kijk de inflatie 14 procent en de hypotheekrente zeer laag, nog steeds 30 jaar onder de 4 procent. Dat is 10 procent voordeel. Want het geld waarmee je afbetaalt wordt steeds minder waard. Verder is het steeds beter te betalen omdat de energiebesparende maatregelen ook nog eens geld opleveren.

    Beantwoorden
    • Beetje kort door de bocht om uit te gaan van 14% inflatie .
      Als de hypotheek rente rond de 4% ligt ga jij in je berekening er 10% op voorruit. Zo is het echt niet.

      Beantwoorden
    • Beste Klaas, vakantiewoningen worden vaak gekocht met overwaarde en/of spaargeld, oftewel eigen geld. De prijsontwikkeling is hierdoor minder afhankelijk van de stijgende hypotheekrente en de daaraan gekoppelde lagere leencapaciteit. Daarbij is tijdens de coronacrisis het vermogen van Nederlanders nog eens extra gegroeid. Aan de andere kant is een vakantiehuis een ‘luxe’. Tijdens een recessie is dat vaak het eerste wat mensen laten. Ik vind het lastig om hier een advies over te geven. Mogelijk kunnen anderen mij aanvullen. Met vriendelijke groet, Roel (Hypotheek-Rentetarieven).

      Beantwoorden
  3. Mij lijkt het geen goed plan om tijdens de energiecrisis en daardoor alle boodschappen en andere benodigdheden extreem duurder zijn geworden. Er is een hoge inflatie maar die is, naar mijn inziens veroorzaakt door de oorlog. Hoe kunnen mensen nu nog een huis kopen die al bijna onbetaalbaar zijn! Komen mensen straks niet weer in de problemen als de rente boven de 4% komt als de hypotheek overgesloten moet worden.

    Het lijkt mij beter om het beleid van de Corona crisis nog even te handhaven zolang energie onbetaalbaar wordt.

    Beantwoorden
  4. Er komen nog genoeg huizen te koop dit kunnen de mensen niet meer betalen de klap komt nog op de huizen markt kan zomaar weer 30% naar beneden gaan

    Beantwoorden
  5. Als hypotheekrente nog een 1 a 2 % hoger wordt , betekent dat bedrijfskredieten naar 7 a 9% gaan en waar werken de meeste mensen , toch bij midden en kleinbedrijf. Deze kunnen niet meer investeren of de banken gooien er de rem op omdat er een economische kentering aankomt, dus minder krediet of veel hogere rentes voor kredieten, dat betekent veel minder marges voor bedrijven en dat betekent dat er meer onzekerheid gaat komen. Je kunt zo binnen een half jaar van hoge vraag naar arbeid naar lage vraag naar arbeid gaan. Het kan dan hard omlaag gaan met alles inclusief de huizenprijzen.

    Beantwoorden

Plaats een reactie

Vliegensvlug de laagste hypotheekrente?

Maak de juiste keuzes met een hypotheekvergelijking op maat.

8.2
8.2 uit 2623 reviews. 90% beveelt ons aan!
  • Duidelijk en helder

    Zeer duidelijke, overzichtelijke site waarop je alles in detail per onderdeel kunt zien.

    23/09/2022 Joost Kipping , Tiel
  • Top advies

    Middels een telefonische afspraak, duidelijk advies gekregen van een vriendelijke en kundige adviseur.

    14/09/2022 Geert-jan van Leuken, Beek en Donk
  • Super snel en bekwam service

    Ik kon op dezelfde dag een vrijblijvend afspraak inplannen met een zeer bekwaam adviseur. Zij kwam thuis ’s avonds en naam alle tijd om mijn een duidelijk traject uit te leggen.

    23/09/2022 Claudia de Anda, Tiel
  • Goed en vooral duidelijk

    Prima om op deze manier inzicht te krijgen.

    22/09/2022 Antoni, Amsterdam

Mis geen enkele rente-update!

Wekelijks: de laagste rentes, slimme hypotheeektips en handige rekentools. Aangevuld met leuke weetjes. Benieuwd? Meld u gratis aan!
  • Dit veld is bedoeld voor validatiedoeleinden en moet niet worden gewijzigd.

+128.000 abonnees | Wekelijks rente-overzicht + hypotheektips
Extra: ontvang exclusief de renteverwachting 2022