Er dreigt een recessie in Nederland. Welke gevolgen heeft dit voor de woningmarkt in 2023? We trekken lessen uit de vorig crisis en geven onze verwachting. Ook vertellen we hoe je kunt anticiperen op een naderende recessie.
Lees meer over:
- Huizenprijzen tijdens de vorige kredietcrisis (een stukje geschiedenis).
- Gevolgen naderende recessie voor woningmarkt (wat kunnen we verwachten?).
- Zo kunt anticiperen op een naderende recessie (dit kan je doen).
1. Huizenprijzen tijdens de vorige recessie
In het tweede kwartaal van 2008 belandde Nederland in een recessie. Dit was het jaar van de kredietcrisis. Hoe zat het ook al weer:
- In de Verenigde Staten werden jarenlang vrij gemakkelijk risicovolle hypotheken verstrekt, vaak met een variabele rente.
- Toen de hypotheekrente in 2007 steeg, moesten veel Amerikanen noodgedwongen hun woning verkopen, vaak met verlies.
- Na het klappen van de huizenmarktzeepbel in de VS, bleken veel banken, via dubieuze constructies, in risicovolle hypotheken te hebben geïnvesteerd.
- Dit leidde tot een daling van het vertrouwen in het financiële systeem, de economie koelde in hoog tempo af, eindigend in een wereldwijde recessie.
In Nederland kromp de economie 5 kwartalen achtereen, met name door gedaalde export, bedrijfsinvesteringen en consumentenuitgaven. Het werd de diepste recessie ooit.
Kredietcrisis gaat over in huizencrisis
Van 1995 tot 2008 stegen de huizenprijzen nog met gemiddeld 8% tot 10%. Op de piek was de gemiddelde huizenprijs €261.900,-.
De recessie sloeg echter al snel over naar de Nederlandse woningmarkt. Door een laag consumentenvertrouwen en oplopende werkloosheid stelde mensen een verhuizing uit. Ook gingen banken, als gevolg van de kredietcrisis, strengere eisen stellen aan een hypotheek.
Dit resulteerde in een woningmarkt die voor lange tijd op slot ging. Uiteindelijk volgden 5 jaren van prijsdaling tot 2013. Dit werd nog eens versterkt omdat huizen onder water kwamen te staan, waardoor verhuizen nadelig was. Het gevolg was:
- Op het laagste punt was de gemiddelde huizenprijs €206.100,-.
- In totaal daalde de huizenprijzen in de periode 2008 tot 2013 met ruim 21%.
- Pas in 2018 zaten de huizenprijzen weer op het niveau van voor de crisis.
Huizenprijsontwikkeling tijdens de vorige recessie
2. Gevolgen naderende recessie voor woningmarkt
Ook nu gaat een mogelijke recessie gepaard met een gedaald consumentenvertrouwen. Daar houdt echter de vergelijking wel zo’n beetje op.
Anders dan bij de kredietcrisis draait het financiële systeem nu gewoon door. Zelfs wat te snel. De inhaalvraag na de coronacrisis zorgt voor schaarste. Daar komt de Russische inval in Oekraïne bovenop, waardoor de levering van grondstoffen en energie onder druk staat.
De hoge vraag in combinatie met schaarste zorgt voor stijgende prijzen, oftewel inflatie. Om de inflatie te bestrijden verhogen centrale banken de beleidsrente. Dit moet de vraag afremmen en daarmee de prijsstijging. De economische consequentie, minder groei, wordt voor lief genomen.
Deze aanpak is tegengesteld aan de kredietcrisis, toen de rente juist werd verlaagd.
Woningmarkt nu beter bestand tegen crisis
Minder economische groei betekent minder orders voor bedrijven. Toch zal de werkloosheid naar verwachting maar beperkt oplopen. Er is namelijk een groot tekort aan personeel.
Ook staat de Nederlandse economie er nog aardig voor, waardoor we er met een milde recessie vanaf kunnen komen. Economen gaan er nu vanuit dat huishoudens na het tweede kwartaal weer meer gaan uitgeven, waardoor in 2023 wel nog sprake is van economische groei.
Daarnaast heeft de overheid vanaf 2013 maatregelen genomen om te voorkomen dat huizen onder water komen te staan. Kopers mogen nu niet meer lenen dan de woning waard is. Ook zijn de mogelijkheden om aflossingsvrij te lenen beperkt.
Hierdoor zal de woningmarkt nu minder snel op slot gaan.
Huizenprijzen stijgen minder snel
Dit betekent echter niet dat een recessie de woningmarkt niet zal raken. Het kritieke punt is nu de betaalbaarheid van koopwoningen. Hier komen een aantal ontwikkelingen samen:
- De huizenprijzen zijn de afgelopen jaren fors gestegen.
- Door de stijgende hypotheekrente kunnen kopers minder lenen.
- Het besteedbare inkomen daalt door de inflatie.
Als gevolg hiervan worden banken strenger bij een hypotheekaanvraag. We zien nu al dat banken minder bereid zijn maatwerk te bieden om overkreditering te voorkomen. Ook worden de leennormen in 2023 strenger, onder andere door de stijgende energieprijzen.
Als kopers minder hypotheek kunnen krijgen, zijn koopwoningen minder goed betaalbaar. Dit leidt tot minder transacties op de woningmarkt en vertaalt zich naar een minder sterke stijging van de huizenprijzen.
Lichte prijsdaling verwacht
Voor 2022 verwachten economen van Rabobank en ABN AMRO nog een prijsstijging van 15% á 16%. Dit komt met name door een goed eerste half jaar voor de woningmarkt, zoals te zien in onderstaande grafiek.
In 2023 wordt een lichte prijsdaling verwacht. Economen van Rabobank en ING houden er rekening mee dat de huizenprijzen 2,5% tot 3% dalen. De Nederlandsche Bank gaat uit van een prijsdaling van 6%. Update: ABN AMRO heeft de woningmarktverwachting naar beneden bijgesteld en gaat ook uit van een prijsdaling van 6%. Lees nu ook onze verwachting voor de huizenprijzen in 2023.
3. Zo kan je anticiperen op een naderende recessie
Als het economisch minder gaat, is vaak de eerste reactie om een belangrijke beslissing, zoals de aankoop van een woning, uit te stellen. Toch kan het interessant zijn om juist tegengesteld te reageren.
Dat de woningmarkt afkoelt is in het voordeel van kopers. Meer huizen staan te koop en er is minder concurrentie. Je hebt dus meer keuze en excessen, zoals fors overbieden, zullen minder vaak voorkomen. Kortom vraag en aanbod zijn beter in balans.
Een ander voordeel van nu kopen is dat je kunt kiezen voor een meer duurzame woning. Dit zorgt direct voor lagere energielasten. Heb je geen verhuisplannen, dan is het interessant om je woning te verduurzamen. Naast een lagere energierekening behoudt de woning beter zijn waarde. De prijsverschillen tussen een woning met een goed en een slecht energielabel lopen nu al op tot 15%.
De inflatie zorgt ervoor dat de koopkracht daalt. Dit zal deels gecompenseerd worden door hogere lonen. Ook heeft het Kabinet op Prinsjesdag maatregelen genomen om de koopkracht te repareren. Dit zal echter niet voor iedereen genoeg zijn om er niet op achteruit te gaan.
Met een eigen huis heb je gelukkig mogelijkheden om te anticiperen op economisch mindere tijden:
- Ontdek de mogelijkheden om energiebesparende maatregelen te financieren.
- Je kunt jouw overwaarde gebruiken om jouw levensstandaard te behouden.
- Maak jouw hypotheek deels aflossingsvrij om jouw maandlast te verlagen.
- Leg jouw hypotheekrente langer vast voor maandlast-zekerheid.
De belangrijkste les is dat de woningmarkt na de diepste recessie ooit, ook weer is hersteld. Wat vind jij? Praat mee onder dit artikel.
Dag Roel,
Mooi artikel over de woningmarkt. Een goeie analyse.
Wat ik nog een beetje mis is de krapte op de woningmarkt ofwel de invloed van het woningtekort op de woningmarkt. Dat zal nog wel gaan stijgen lijkt mij want het aantal te bouwen woningen blijft de komende jaren nog flink achter bij de groei van de bevolking. Alle pogingen ten spijt zie ik daar zeker nog geen inhaaleffect. En ook de inkomensafhankelijke huren zullen de vraag naar koopwoningen nog wel blijven ondersteunen. En inflatieafhankelijke huurstijgingen zullen dat ook nog wel blijven doen. Ik deel dus de mening dat het erg onwaarschijnlijk is dat prijzen van koopwoningen zullen dalen, zelfs na de beperkingen van de aftrek van hypotheekrente. Alleen de betaalbaarheid van koopwoningen remt prijsstijging steeds sterker. Mensen kunnen het niet meer betalen. Een stabilisatie op het huidige hoge niveau lijkt mij daarom wel logisch. Misschien heb je hier iets aan.
Met vriendelijke groet,
Arnold
Beste heer Van Dijk, bedankt voor uw bericht. Krapte op de woningmarkt speelt inderdaad een belangrijke rol. Niet alleen blijft nieuwbouw achter bij de bevolkingsgroei, door inflatie en personeelstekorten wordt het steeds lastiger om het aantal benodigde woningen te halen. Met vriendelijke groet, Roel (Hypotheek-Rentetarieven).
Beste Arnold,
Ik denk dat door de hoge energieprijzen, hoger rente en beperkte leennormen de prijzen in het hogere segment gaan dalen.
Interessante vraag, valt e.e.a. voor de verschillende prijssegmenten anders?
Beste heer Steen, als de leencapaciteit daalt, raakt dit als eerste het hoge prijssegment. Daar droogt de vraag sneller op. Maar ook de hypotheeknormen spelen een rol. Het Nibud let er scherp op dat de laagste inkomens niet een te groot deel van het inkomen kwijt zijn aan de hypotheek. Dit kan het lage prijssegment raken. Met vriendelijke groet, Roel (Hypotheek-Rentetarieven).
Allemaal positieve visies op de woningmarkt. Ben het dan ook voor een groot deel eens met je Arnold. En toch kan er een situatie ontstaan die we niet zo snel verwachten, en dat is dat de rente ondanks allerlei maatregelen verder doorstijgt dan de gemiddelde verwachtingen. Niet te hopen, maar een stijging naar 7 % zou een flinke impact hebben op de woningmarkt,…ook al is er schaarste.
Kijk de inflatie 14 procent en de hypotheekrente zeer laag, nog steeds 30 jaar onder de 4 procent. Dat is 10 procent voordeel. Want het geld waarmee je afbetaalt wordt steeds minder waard. Verder is het steeds beter te betalen omdat de energiebesparende maatregelen ook nog eens geld opleveren.
Beetje kort door de bocht om uit te gaan van 14% inflatie .
Als de hypotheek rente rond de 4% ligt ga jij in je berekening er 10% op voorruit. Zo is het echt niet.
Is er ook een advies mbt de prijsontwikkeling tbv vakantiewoningen?
Beste Klaas, vakantiewoningen worden vaak gekocht met overwaarde en/of spaargeld, oftewel eigen geld. De prijsontwikkeling is hierdoor minder afhankelijk van de stijgende hypotheekrente en de daaraan gekoppelde lagere leencapaciteit. Daarbij is tijdens de coronacrisis het vermogen van Nederlanders nog eens extra gegroeid. Aan de andere kant is een vakantiehuis een ‘luxe’. Tijdens een recessie is dat vaak het eerste wat mensen laten. Ik vind het lastig om hier een advies over te geven. Mogelijk kunnen anderen mij aanvullen. Met vriendelijke groet, Roel (Hypotheek-Rentetarieven).
Mij lijkt het geen goed plan om tijdens de energiecrisis en daardoor alle boodschappen en andere benodigdheden extreem duurder zijn geworden. Er is een hoge inflatie maar die is, naar mijn inziens veroorzaakt door de oorlog. Hoe kunnen mensen nu nog een huis kopen die al bijna onbetaalbaar zijn! Komen mensen straks niet weer in de problemen als de rente boven de 4% komt als de hypotheek overgesloten moet worden.
Het lijkt mij beter om het beleid van de Corona crisis nog even te handhaven zolang energie onbetaalbaar wordt.
Er komen nog genoeg huizen te koop dit kunnen de mensen niet meer betalen de klap komt nog op de huizen markt kan zomaar weer 30% naar beneden gaan
Als hypotheekrente nog een 1 a 2 % hoger wordt , betekent dat bedrijfskredieten naar 7 a 9% gaan en waar werken de meeste mensen , toch bij midden en kleinbedrijf. Deze kunnen niet meer investeren of de banken gooien er de rem op omdat er een economische kentering aankomt, dus minder krediet of veel hogere rentes voor kredieten, dat betekent veel minder marges voor bedrijven en dat betekent dat er meer onzekerheid gaat komen. Je kunt zo binnen een half jaar van hoge vraag naar arbeid naar lage vraag naar arbeid gaan. Het kan dan hard omlaag gaan met alles inclusief de huizenprijzen.