De woningmarkt is voortdurend in beweging. Huizenprijzen stijgen of dalen, er komen meer of minder woningen te koop en ook de hypotheekrente heeft invloed op wat kopers kunnen betalen. Daardoor kan het beeld soms tegenstrijdig lijken: er kan bijvoorbeeld meer aanbod zijn, terwijl de huizenprijzen toch blijven stijgen.
Op deze pagina lees je onze actuele verwachting voor de woningmarkt. We kijken daarbij niet alleen naar de ontwikkeling van de huizenprijzen, maar ook naar het woningaanbod, het aantal verkopen, hypotheekaanvragen, de hypotheekrente en de betaalbaarheid van woningen.
We beginnen met onze verwachting voor de komende maanden en leggen uit welke ontwikkelingen daar op dit moment het meeste invloed op hebben. Daarna lees je hoe de woningmarkt zich de afgelopen jaren heeft ontwikkeld, welke factoren de huizenprijzen bepalen en wat een stijgende of dalende woningmarkt voor jou kan betekenen.
Onze verwachtingen in het kort
We verwachten dat de woningmarkt verder afkoelt, maar niet dat huizenprijzen landelijk breed gaan dalen.
Voor 2027 gaan we uit van ongeveer 2% stijging van de huizenprijzen.
De hogere hypotheekrente en beperkte betaalbaarheid remmen de vraag, terwijl het woningtekort en stijgende inkomens de prijzen blijven ondersteunen.
We verwachten in 2027 ongeveer 227.000 woningverkopen, zo’n 5 à 6% minder dan in 2026.
De verschillen tussen regio’s en groepen kopers blijven groot: vooral starters hebben het moeilijker, terwijl mensen die al een woning hebben vaak meer financiële ruimte meenemen.
Maximale hypotheek berekenen?
Vind de laagste rente voor jouw situatie. Of je nu je eerste woning wil kopen, toe bent aan de volgende stap, overwaarde wilt opnemen of oversluiten met de laagste maandlasten
Inhoudsopgave
Onze woningmarktverwachting
We verwachten dat de Nederlandse woningmarkt de komende tijd verder afkoelt. Dat betekent niet dat huizen ineens veel goedkoper worden. Waarschijnlijk blijven de huizenprijzen voorlopig stijgen, maar minder hard dan in de afgelopen jaren.
Die afkoeling is al zichtbaar. In juli 2026 lagen de prijzen van bestaande koopwoningen 3,9% hoger dan een jaar eerder. Een jaar daarvoor, in juli 2025, stegen de prijzen nog met 8,6%. Het tempo van de prijsstijging is daarmee in een jaar tijd meer dan gehalveerd. Tegelijk staan er meer woningen te koop en krijgen kopers iets meer keuze.
Toch blijft de woningmarkt krap. De vraag naar koopwoningen is nog altijd groot en veel woningen worden snel verkocht. Daardoor verwachten we voorlopig geen brede daling van de huizenprijzen.
Kort gezegd verwachten we een rustigere woningmarkt: huizenprijzen die minder hard stijgen, iets meer keuze voor kopers en minder druk dan in de afgelopen jaren. Van een echte omslag naar een dalende woningmarkt lijkt op dit moment nog geen sprake.
Welke ontwikkelingen bepalen de woningmarkt?
De woningmarkt wordt niet door één ontwikkeling bepaald. Huizenprijzen, woningaanbod, hypotheekrente, inkomens en het aantal kopers hebben allemaal invloed op elkaar.
Om onze verwachting beter te begrijpen, kijken we daarom naar een aantal belangrijke ontwikkelingen. Sommige zorgen op dit moment voor meer rust op de woningmarkt, terwijl andere juist voorkomen dat de huizenprijzen snel dalen.
Er staan meer woningen te koop
Er staan duidelijk meer woningen te koop dan een paar jaar geleden. Volgens ING groeide het aanbod van ongeveer 18.000 woningen vijf jaar geleden naar circa 37.000 nu. Dat geeft kopers meer keuze en haalt wat druk van de markt.
Toch blijft de woningmarkt krap. In het tweede kwartaal werd nog ongeveer 71% van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Meer aanbod betekent dus nog niet automatisch lagere huizenprijzen.
Een deel van het extra aanbod komt van verhuurders die hun huurwoningen verkopen. Die verkoopgolf lijkt inmiddels rond zijn hoogtepunt te zitten. Als dat extra aanbod afneemt, kan de krapte weer toenemen.
De hypotheekrente is opgelopen
De hypotheekrente ligt duidelijk hoger dan een jaar geleden. Voor 10 jaar vast met NHG ligt de gemiddelde rente rond 4,4%, tegenover ongeveer 3,6% een jaar eerder.
Dat heeft direct gevolgen voor kopers. Bij dezelfde hypotheek worden de maandlasten hoger en kun je met hetzelfde inkomen meestal minder lenen. Vooral voor starters, die vaak weinig of geen overwaarde meenemen, maakt dat het lastiger om een woning te kopen.
De hogere rente remt daarmee de vraag en haalt een deel van de druk van de woningmarkt.
Hogere inkomens geven kopers meer ruimte
De hogere hypotheekrente remt de leencapaciteit, maar stijgende inkomens vangen een deel daarvan op. Rabobank verwacht dat de cao-lonen in zowel 2026 als 2027 met ongeveer 4,2% stijgen. Daardoor kunnen huishoudens vaak ook meer lenen.
Dat helpt verklaren waarom de woningmarkt ondanks de hogere rente nog altijd sterk blijft. Tegelijk blijven woningen duur en is kopen vooral voor starters lastig bereikbaar.
Het woningtekort blijft groot
Er staan meer woningen te koop, maar het structurele woningtekort blijft groot. Volgens Volkshuisvesting Nederland komt het statistische woningtekort in 2026 uit op ongeveer 384.000 woningen, oftewel 4,6% van de totale woningvoorraad.
Zolang er veel meer woningzoekenden zijn dan beschikbare woningen, blijft er druk op de huizenprijzen. Dat helpt verklaren waarom de woningmarkt kan afkoelen, terwijl huizenprijzen toch nog blijven stijgen.
Vooral starters worden terughoudender
Ook aan de vraagkant wordt de woningmarkt wat rustiger. In het tweede kwartaal van 2026 werden bijna 6% minder hypotheekaanvragen voor de aankoop van een woning gedaan dan een jaar eerder.
Die daling komt vooral van starters: zij deden 12% minder aanvragen. Mensen die al een woning hebben bleven juist actief; bij doorstromers steeg het aantal aanvragen met ongeveer 2%. Hogere prijzen en rentes lijken starters daardoor eerder uit de markt te drukken dan mensen die al overwaarde kunnen meenemen.
Nieuwbouw helpt nog niet genoeg
Er staan veel nieuwe woningen op de planning. Volgens Rabobank zitten bijna 234.000 woningen in de pijplijn, waarvan ongeveer 46% daadwerkelijk in aanbouw is. Ook werden in de twaalf maanden tot mei 2026 ongeveer 96.000 bouwvergunningen afgegeven.
Toch betekent dat niet dat al deze woningen snel beschikbaar komen. Projecten kunnen vertraging oplopen door bijvoorbeeld netcongestie, stikstof, bezwaarprocedures en hogere bouwkosten.
Daardoor duurt het langer voordat nieuwbouw het woningtekort echt kleiner maakt. Zolang dat tekort groot blijft, blijft er ook druk op de huizenprijzen.
De woningmarkt verschilt sterk per regio
De woningmarkt koelt niet overal even snel af. In sommige regio’s stijgen de huizenprijzen nog stevig, terwijl de groei in delen van de Randstad juist duidelijk afvlakt.
Zo lagen de huizenprijzen in Amsterdam in het tweede kwartaal van 2026 volgens ABN AMRO slechts 0,8% hoger dan een jaar eerder. Dat is veel lager dan het landelijk gemiddelde (4,2 procent) en de prijsstijging in Groningen (+7,9 procent).
Het landelijke gemiddelde vertelt dus maar een deel van het verhaal. Voor kopers en verkopers blijft vooral de ontwikkeling in hun eigen regio belangrijk.
Wat verwachten we de komende tijd?
Wij verwachten dat de woningmarkt de komende maanden verder afkoelt. Huizenprijzen zullen waarschijnlijk nog stijgen, maar duidelijk minder hard dan in de afgelopen jaren. Een brede daling van de huizenprijzen verwachten we voorlopig niet.
Daarvoor zijn de krachten die de prijzen ondersteunen nog te sterk. Het woningtekort blijft groot, inkomens stijgen en de vraag naar koopwoningen is nog altijd hoog. Tegelijk zorgen de hogere hypotheekrente, de beperkte betaalbaarheid en het grotere woningaanbod ervoor dat kopers minder makkelijk steeds hogere prijzen kunnen betalen.
Voor 2027 verwachten we daarom dat de huizenprijzen landelijk nog ongeveer 2% stijgen. Dat is een duidelijke vertraging ten opzichte van de afgelopen jaren.
Ook verwachten we dat er minder woningen worden verkocht. Voor 2027 gaan we uit van ongeveer 227.000 woningverkopen, zo’n 5 à 6% minder dan in 2026. De hogere hypotheekrente remt de vraag, terwijl er waarschijnlijk minder voormalige huurwoningen op de koopmarkt bijkomen. Ook nieuwbouw zorgt voorlopig niet voor voldoende extra woningen en doorstroming om dat op te vangen.
Kortom: we verwachten geen omslag naar een dalende woningmarkt, maar wel een rustigere markt waarin huizenprijzen nog beperkt stijgen en minder woningen van eigenaar wisselen.
Dit is onze verwachting op basis van de woningmarktcijfers en economische ontwikkelingen die op dit moment bekend zijn. Nieuwe ontwikkelingen kunnen het beeld veranderen. Daarom beoordelen en actualiseren we onze verwachting regelmatig.
Hoe heeft de woningmarkt zich de afgelopen jaren ontwikkeld?
De woningmarkt is de afgelopen jaren meerdere keren van richting veranderd. Vooral de hypotheekrente, inkomens en het beperkte woningaanbod speelden daarin een belangrijke rol.
| Jaar | Verkopen | Prijs | Ontwikkeling | Hypotheken | Hypotheekbedrag |
|---|---|---|---|---|---|
| 2022 | ca. 193.000 | €429.000 | +13,3% | 256.963 | €343.600 |
| 2023 | 182.403 | €416.000 | -2,8% | 236.564 | €333.000 |
| 2024 | 203.555 | ca. €451.000 | +8,7% | 303.230 | €359.500 |
| 2025 | 238.695 | ca. €480.000 | +8,6% | 344.303 | €373.000 |
| 2026 | ca. 241.000 | > €500.000 | +3 à 4% | >164.455 | ca. €375.000 |
*De cijfers over woningverkopen, gemiddelde verkoopprijzen en prijsontwikkeling zijn gebaseerd op de woningmarktcijfers van het CBS en Kadaster. Voor de daadwerkelijke prijsontwikkeling is de prijsindex betrouwbaarder dan de gemiddelde verkoopprijs, omdat die rekening houdt met verschillen in de woningen die in een bepaalde periode worden verkocht.
In 2022 liep de hypotheekrente snel op. Daardoor konden kopers bij hetzelfde inkomen minder lenen en werden de maandlasten hoger.
Dat effect werd vooral aan het einde van het jaar zichtbaar. In het vierde kwartaal daalde het aantal hypotheekaanvragen voor de aankoop van een woning met ruim 20% ten opzichte van een jaar eerder. Ook het gemiddelde hypotheekbedrag en de gemiddelde woningwaarde liepen terug.
In 2023 werd de afkoeling duidelijk zichtbaar. Er werden ongeveer 182.000 bestaande koopwoningen verkocht en de huizenprijzen daalden gemiddeld met 2,8%.
Ook bij hypotheekaanvragen was de terugval zichtbaar. Toch begon de markt in de loop van het jaar alweer te herstellen. In het vierde kwartaal werden duidelijk meer hypotheken aangevraagd dan een jaar eerder en liepen ook woningwaardes weer op.
In 2024 kwam het herstel echt op gang. De hypotheekrente daalde voorzichtig en de lonen stegen, waardoor kopers weer meer financiële ruimte kregen.
Het aantal hypotheekaanvragen voor een woningaankoop steeg met ruim 26%. Ook het aantal woningverkopen liep op naar ruim 203.000 en bestaande koopwoningen werden gemiddeld 8,7% duurder dan een jaar eerder.
De woningmarkt bleef in 2025 sterk. Er werden bijna 239.000 bestaande koopwoningen verkocht, ruim meer dan in 2024. Ook de huizenprijzen stegen opnieuw stevig, met gemiddeld 8,6%.
Tegelijk werd gedurende het jaar al zichtbaar dat het tempo begon af te nemen. Volgens HDN steeg de gemiddelde woningwaarde tussen het eerste en vierde kwartaal nog met ongeveer 1,7%, tegenover 8,6% in dezelfde periode van 2024.
In 2026 wordt de afkoeling duidelijker. De hypotheekrente is weer opgelopen, er staan meer woningen te koop en vooral starters doen minder hypotheekaanvragen.
Toch blijven de huizenprijzen voorlopig stijgen en ligt het aantal woningverkopen nog altijd hoog. De markt wordt dus rustiger, maar is door het grote woningtekort nog steeds krap.
De afgelopen jaren laten vooral zien dat de woningmarkt snel kan veranderen. Een hogere hypotheekrente kan de vraag afremmen, maar dat betekent niet automatisch dat huizenprijzen langdurig dalen. Ook inkomens, woningaanbod en het woningtekort bepalen uiteindelijk welke kant de markt op beweegt.
Maximale hypotheek berekenen?
Vind de laagste rente voor jouw situatie. Of je nu je eerste woning wil kopen, toe bent aan de volgende stap, overwaarde wilt opnemen of oversluiten met de laagste maandlasten
Wat bepaalt de huizenprijzen?
Huizenprijzen worden vooral bepaald door vraag en aanbod. Als veel mensen een woning willen kopen terwijl er weinig woningen beschikbaar zijn, lopen prijzen meestal op. Is er juist meer aanbod of neemt de vraag af, dan komt er meer ruimte op de markt.
Toch is het nooit één factor die de prijs bepaalt. De hypotheekrente, inkomens, het woningtekort, nieuwbouw en de economie spelen allemaal een rol.
Vraag naar woningen
Huizenprijzen worden voor een groot deel bepaald door hoeveel mensen een woning willen kopen. Als veel kopers op hetzelfde moment zoeken en het aanbod beperkt is, ontstaat er meer concurrentie en lopen prijzen vaak op.
Die vraag hangt af van meerdere dingen. Denk aan bevolkingsgroei, het aantal huishoudens, inkomens en hoeveel mensen een hypotheek kunnen krijgen. Ook vertrouwen speelt mee: als mensen zich zeker voelen over hun baan en financiële situatie, zetten zij vaak sneller de stap naar een koopwoning.
Neemt de vraag af, bijvoorbeeld door een hogere hypotheekrente of economische onzekerheid, dan komt er meestal meer rust op de woningmarkt. Woningen kunnen langer te koop staan en de prijsstijging kan afvlakken.
Woningaanbod
Het aantal woningen dat te koop staat heeft veel invloed op de huizenprijzen. Als er weinig aanbod is en veel kopers zoeken, moeten mensen vaker met elkaar concurreren. Dat zorgt meestal voor hogere biedingen en stijgende prijzen.
Komt er juist meer aanbod, dan krijgen kopers meer keuze. Woningen staan vaak wat langer te koop en verkopers hebben minder vanzelfsprekend de overhand. Daardoor kan de prijsstijging afremmen.
Belangrijk is wel dat meer aanbod niet hetzelfde is als voldoende aanbod. Als de vraag nog steeds groter is dan het aantal beschikbare woningen, kunnen huizenprijzen ondanks een ruimer aanbod toch blijven stijgen.
Hypotheekrente
De hypotheekrente heeft veel invloed op wat kopers kunnen betalen. Bij een lagere rente zijn de maandlasten voor dezelfde hypotheek lager en kunnen mensen vaak meer lenen.
Stijgt de hypotheekrente, dan werkt dat andersom. De maandlasten worden hoger en de maximale hypotheek kan dalen. Daardoor neemt de financiële ruimte van kopers af en kan de vraag naar woningen afremmen.
Het effect op huizenprijzen is meestal niet direct zichtbaar. Eerst zie je vaak minder hypotheekaanvragen, minder bieders of langere verkooptijden. Pas daarna kan ook de prijsontwikkeling veranderen.
Inkomen, leencapaciteit en leennormen
Ook het inkomen van kopers speelt een belangrijke rol. Als lonen stijgen, kunnen huishoudens vaak meer lenen. Daardoor ontstaat er meer ruimte om een hogere woningprijs te betalen.
Maar inkomen is niet het enige dat bepaalt hoeveel je kunt lenen. Ook de leennormen spelen mee. Die bepalen hoeveel hypotheek verantwoord wordt geacht bij een bepaald inkomen, rentepercentage en huishouden. Veranderen die normen, dan kan de maximale hypotheek stijgen of dalen.
Als huizenprijzen sneller stijgen dan inkomens en leencapaciteit, wordt het voor kopers steeds moeilijker om mee te komen. Daarom kijken we bij de woningmarkt niet alleen naar huizenprijzen, maar ook naar inkomens, hypotheekrente en de regels die bepalen hoeveel mensen kunnen lenen.
Woningtekort en nieuwbouw
Als er structureel te weinig woningen zijn, blijft de druk op de huizenprijzen hoog. Veel kopers concurreren dan om een beperkt aantal woningen.
Nieuwbouw kan helpen om dat tekort kleiner te maken, maar dat effect zie je meestal pas na jaren. Tussen een bouwplan, vergunning, bouwstart en oplevering zit veel tijd. Bovendien kunnen projecten vertraging oplopen door bijvoorbeeld stikstof, netcongestie, procedures en hogere bouwkosten.
Daarom kan het woningtekort groot blijven, ook als er veel nieuwe woningen gepland staan. Zolang er niet structureel genoeg woningen bijkomen, blijft schaarste een belangrijke factor achter de huizenprijzen.
Economie en vertrouwen
Ook de stand van de economie heeft invloed op de woningmarkt. Als de werkloosheid laag is, inkomens stijgen en mensen vertrouwen hebben in hun financiële situatie, zetten zij vaak makkelijker de stap om een woning te kopen.
Bij economische onzekerheid kan dat omslaan. Mensen stellen een verhuizing uit, zijn voorzichtiger met bieden of wachten langer met het aangaan van een grote financiële verplichting.
Daardoor kan de vraag naar woningen afnemen, zelfs als er op papier nog steeds genoeg mensen zijn die zouden willen kopen.
Wat is het beste moment om te kopen?
Wachten met kopen kan logisch voelen als je verwacht dat huizenprijzen gaan dalen. Maar in de praktijk hangt het juiste moment niet alleen af van de woningprijs.
Een woning kan bijvoorbeeld goedkoper worden, terwijl de hypotheekrente stijgt. Dan betaal je mogelijk alsnog hogere maandlasten of kun je minder lenen. Andersom kan een hogere woningprijs deels worden opgevangen door een lagere rente of een hoger inkomen.
Wachten heeft ook een andere kant. Zolang je nog geen koopwoning hebt, profiteer je niet mee als huizenprijzen verder stijgen. Je bouwt bovendien nog geen vermogen op door af te lossen op je eigen hypotheek. Als de markt blijft stijgen, kan het verschil tussen wat je kunt lenen en wat een woning kost daardoor juist groter worden.
Ook je persoonlijke situatie speelt mee. Heb je een woning gevonden die goed past, kun je de maandlasten dragen en verwacht je er langere tijd te blijven wonen? Dan kan wachten op een mogelijke prijsdaling betekenen dat je een passende woning misloopt.
Het perfecte koopmoment is daarom moeilijk te voorspellen. Huizenprijzen, hypotheekrente, inkomens en leennormen kunnen allemaal veranderen.
Gebruik een woningmarktverwachting vooral om te begrijpen wat er in de markt gebeurt. Kijk uiteindelijk vooral naar wat je nu kunt betalen, welke maandlasten bij je passen en of de woning aansluit bij je plannen.
Maximale hypotheek berekenen?
Vind de laagste rente voor jouw situatie. Of je nu je eerste woning wil kopen, toe bent aan de volgende stap, overwaarde wilt opnemen of oversluiten met de laagste maandlasten