Huizenbezitters willen hun aflossingsvrije hypotheek niet kwijt. We onderzochten de belangrijkste redenen om niet af te lossen. Zijn deze bezwaren terecht?
Veel reactie na oproep voor aflossen
De oproep van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) om de aflossingsvrije hypotheek te gaan aflossen heeft veel stof doen opwaaien. Binnen no time stroomden de reacties onder het artikel binnen. Dit varieerde van korte statements tot uitgebreide casussen (inclusief rekenvoorbeeld).
Over 1 ding waren de lezers het eens: ‘zij gaan hun aflosvrije hypotheek niet aflossen’. Dit was reden voor Hypotheek-Rentetarieven om verder onderzoek te doen naar de bezwaren van deze huizenbezitters met een aflossingsvrije hypotheek.
Aflossingsvrije hypotheek niet aflossen, omdat…
In een enquête hebben we onze lezers gevraagd naar de belangrijkste drempel om hun aflossingsvrije hypotheek te gaan aflossen. Dit leidde tot de volgende resultaten:
- De belangrijkste drempel om te gaan aflossen is de boeterente.
- Ook willen huizenbezitters graag vrij over hun vermogen beschikken.
- Daarnaast zien ze hun (gedeeltelijk) aflossingsvrije hypotheek niet als risico.
- Hoewel het financiele voordeel van aflossen groter wordt, is dit voor huizenbezitters niet voldoende om te gaan aflossen.
Bezwaren huizenbezitters niet altijd terecht
De afweging om te gaan aflossen of niet moet iedereen persoonlijk maken. Het is belangrijk dat u alle voors en tegens op een rijtje zet. Tijdens het onderzoek hoorden we ook bezwaren die niet (volledig) terecht zijn:
Ruime mogelijkheden voor boetevrij aflossen
Veel huizenbezitters zijn in de veronderstelling dat aflossen gepaard gaat met een hoge boete. De boeterente voor vervroegd aflossen wordt echter enkel gerekend wanneer meer dan 10% of 20% van de hypotheeksom in een jaar wordt afgelost.
Daarbij is het omzetten van de hypotheek, naar bijvoorbeeld annuïtair of lineair aflossen, is boetevrij. Let op: enkel bij voortzetting van de hypotheek voor de resterende rentevaste periode bij dezelfde bank. Dit kan interessant zijn vanwege een mogelijke rentekorting.
Wie de aflossingsvrije hypotheek wil oversluiten betaalt wel een boeterente. Deze kosten moeten natuurlijk opwegen tegen het rentevoordeel en een lager risico. Lees meer over het oversluiten van de aflossingsvrije hypotheek.
Aflossen als alternatief voor sparen
Vrij over vermogen kunnen beschikken is een prettig idee. Echter, door de combinatie van de lage spaarrente, inflatie en mogelijk rendementsheffing, wordt dit vermogen jaarlijks minder waard. Voor wie de komende 3 tot 5 jaar geen grote uitgave verwacht, kan het interessant zijn om een deel van het vermogen te gebruiken om de maandlast te verlagen. Zeker nu de spaarrente voorlopig laag blijft.
Risico hoge hypotheek op lange termijn
Het risico van een blijvend hoge hypotheek in verhouding tot de woningwaarde wordt pas duidelijk op lange termijn. Huizenbezitters kunnen hierdoor moeilijk inschatten wat de gevolgen van een daling van het inkomen (na pensioen) of een hogere hypotheekrente (bij verlenging) zijn.
Voorlichting over aflossen gewenst
Meer voorlichting over aflossen is dus gewenst. De AFM experimenteert hier al mee. De toezichthouder richt zich echter uitsluitend op de risico’s van de aflossingsvrije hypotheek. De vraag is of dit effectief is. Huizenbezitter zien hun aflossingsvrije hypotheek vaak niet als risico.
Huizenbezitters zijn meer gebaat bij een brede blik op hun financiële situatie en toekomstplannen. Naast de risico’s zijn ook de vermogensopbouw en gevolgen van aflossen voor de maandlast belangrijk in de afweging. Enkel op basis van persoonlijk advies kunnen klanten besluiten of aflossen interessant of nodig is.
Aan dit hypotheekadvies hangt een prijskaartje. Een korting voor klanten met een aflossingsvrije hypotheek (een ander idee van de AFM) kan een zetje in de rug zijn, om opnieuw naar de situatie te kijken.
We horen graag uw reactie op ons onderzoek via het reactieformulier.
De fiscale zogenaamde bijleenregeling kan ook een argument zijn om niet af te lossen.
Beste heer of mevrouw Haffman. Het klopt dat aflossen met het oog op een verhuizing niet altijd voordelig is. In de onderzoeksresultaten ziet u dat dit voor 9% van de respondenten een reden is om de hypotheek niet af te lossen. Met vriendelijke groet, Roel van Oirschot (Hypotheek-Rentetarieven).
Inderdaad zou een korting heel welkom zijn. Door mijn hypotheekverstrekker wordt aangeboden om de aflossingsvrije hypotheek om te zetten naar een andere vorm annuïteit of lineair), tegen de reeds vastgestelde rente van de aflossingsvrije hypotheek + rentevaste periode. Het zou welkom zijn als er dan ook een nieuwe rente + rentevaste periode aangeboden wordt. Dat maakt het dan mogelijk interessant om de hypotheek om te zetten en af te lossen.
Heb net deze week een excel spreadsheet klaar van onze hypotheek.
Ik heb een Bankspaar & een aflossing vrije hypotheek.
Ben nu 59 jaar en mijn partner is 42 jaar. Mijn AOW zal aanvangen in het jaar 9-2025. (67 jr+6mnd).
Wij zijn in Juli 2012 gestart met de hypotheek.
Heb in December 2015 , 5000 euro extra afgelost. ( maand bedrag werd toen enkele tientjes minder)
Nu zit het zo. In 2012 was de WOZ. 115.000 nu in 2016 101000. Het zakt hier als een gek.
Dat baart me zorgen, zeker omdat ik vanaf AOW leeftijd aanzienlijk minder inkomen heb. Mijn partner werkt gelukkig wel.
In mijn spreadsheet zie ik duidelijk naar boven komen dat wanneer , (is ons plan) , wij vanaf 1 juni 2017 1000 euro extra automatisch gaan aflossen, we het op mijn AOW leeftijd gemakkelijk kunnen behappen.
De hypotheekrente aftrek wil ik ook vanaf begin 2018 halveren, zodat we niet voor verrassingen komen te staan in 2019.
Dit wil ik doen, ik hoop dat ik het niet verkeerd zie.
Hoop op een antwoord van jullie..
Dank, Henk.
Ik los juist mijn aflossingsvrije deel van mijn hypotheek wel af. Daarbij houd ik scherp in de gaten dat de extra aflossing per jaar niet meer is dan het jaarlijks boetevrije deel. Hiermee heb ik voor mijn pensioen mijn hypotheek op NUL staan. Daarmee voorkom ik dat ik voor financiële verrassingen kom te staan als mijn pensioen tegen valt. Bijkomend voordeel van hypotheek op NUL is dat er ook geen bijtelling van het huurwaardeforfait meer is. De enige woonlasten die dan overblijven zijn voor onderhoud en energiekosten. Mensen die er voor kiezen om hun aflossingsvrije hypotheek niet af te lossen komen zichzelf ook tegen op het moment dat de 30-jaar termijn van hypotheekrente aftrek is verstreken. Daarna zijn alle rentekosten niet meer aftrekbaar. En mijn verwachtring is dat de rente in de toekomst toch wel weer een keer zal gaan stijgen en dat gecombineerd met een wellicht tegenvallend pensioen kan een onaangename situatie veroorzaken. Die wil ik liever vermijden.
Ik lees op uw site o.a.: Ook het omzetten van de hypotheek naar bijvoorbeeld annuïtair of lineair aflossen is boetevrij. Ik heb de Rabobank gevraagd mijn aflossingsvrije hypotheek om te zetten naar een annuïtaire. Dit kon niet boetevrij. Wat is waar?
Beste Harry, Bedankt voor uw bericht. Het omzetten van de aflossingsvrije hypotheek naar een variant waarbij wordt afgelost is bij de meeste geldverstrekkers boetevrij. Wel is het mogelijk dat de bank een vergoeding vraagt voor de administratieve afhandeling (administratiekosten). Met vriendelijke groet, Roel van Oirschot (Hypotheek-Rentetarieven).
Beste heer of mevrouw Van Dalen, bedankt voor uw bericht. Goed dat u nadenkt over de betaalbaarheid van de hypotheek in de toekomst. We kunnen echter niet inhoudelijk ingaan op uw situatie, zonder een uitgebreide analyse. U zou hierover vrijblijvend in gesprek kunnen gaan met 1 van onze adviseurs. Heeft u al een adviseur of heeft u de hypotheek met advies van de bank afgesloten, dan kunnen zij u hier ook bij helpen. Zij hebben immers uw gegevens al. Met vriendelijke groet, Roel van Oirschot (Hypotheek-Rentetarieven).
Geachte Heer/Mevrouw H.Jans.
U heeft mijn verhaal hierboven al gelezen.
Ik mag 100% boetevrij aflossen.
Dus wat let mij dan om z.s.m. van deze aflosvrije hypotheek af te zijn !
Pas dan begin ik OOK aan de spaarhypotheek.
Ik wil op mijn AOW leeftijd mijn hypotheek graag op nul of dichtbij nul hebben.
Graag Uw of andere reactie(s).
Henk.
Ik ben zo iemand die nu met pensioen is en na een scheiding in haar eentje een fikse aflossingsvrije hypotheek moet bekostigen, tot mijn dood toe als ik er niks aan doe. gelukkig ben ik ondenemer en kan ik doorwerken, dus hou ik nu wat over om er inderdaad iets aan te doen. Maar ik voeg me bij andere waarschuwende geluiden. Ik wilde dat de bank mij tientallen jaren geleden anders geadviseerd had: weg met die hypotheek. Op de lange duur kost het altijd meer! Bovebdien werd mij toen verteld dat de overwaarde van omij huis deel uitmaakte van mijn pensioen. Ja, zoals de situatie nu is alleen als ik mijn huis verkoop en dat was nou net niet de bedoeling! Mijn advies: speel op zeker.
Nog even een antwoord op mijzelf.
Ik denk maar zo , “er is geen betere hypotheek dan geen hypotheek.
Zo ben ik gaan denken. Ik wil er z.s.m. vanaf, voor mijn/onze eigen veiligheid.
Je weet nooit wat ze nu weer in Den Haag bedenken, (denk aan de hypotheek rente aftrek) , ik wil alles voor zijn en op safe spelen.
Henk.
Ik ben drie jaar geleden door de Rabobank benaderd over mijn aflossingsvrije hypotheek. Ik het gesprek werd mij duidelij gemaakt dat deze vorm niet meer van deze tijd is. ( wie heeft dit veroorzaakt???) De vraag was of ik de naast mijn gedeeltelijke spaarpolis de hypotheekvrije aflossinghypotheek naar een aflossing hypotheek wilde omzetten.
Aan het eind van de berekening bleek dat alle kosten inclusief boeterente en kosten voor de nieuwe hypotheek op mijn conto kwamen.
Ik ben toen opgestapt met de mededeling dat de Rabobank zeker met de klant meedenkt, maar wel in het voordeel van de bank zelf.
Heb voor een forse verbouwing een hypotheek afgesloten van € 57.000 in 1999. Dit is een aflossingsvrije hypotheek en heb tot nu toe ook geen cent afgelost maar heb verder ook geen andere hypotheekschulden. De W.O.Z. waarde is momenteel €259.000. Ik ga over 2 jaren met pensioen. Heb dan mijn a.o.w. met een doorsnee pensioen. Heb wel een snoepspaarpot en dat is het en dus geen spaarpot voor de aflossing. In 2029 loopt de termijn van 30 jaren af maar heb geen idee hoe dit dan verder gaat. Loopt zo een hypotheek dan gewoon door of moet er op nieuw naar de notaris gegaan worden om een nieuwe hypotheek af te sluiten. Heb daar in het verleden over na gevraagd van wat of hoe en kreeg toen te horen dat de hypotheek gewoon door kon blijven lopen met een nieuwe rente voet bij mijn hypotheekverstrekker. Maar Den Haag is geen betrouwbare partner meer. De spelregels worden tijdens het spel veranderd. Wat is nu wijsheid. Dat ik dan geen renteaftrek meer heb begrijp ik en dat neem ik ook voor lief.
Na 30 jaar gewoon verkopen en van de overwaarde kleiner wonen (kopen of huren). Indien de kinderen het huis uit zijn en wij oud zijn hebben we genoeg aan een klein appartement.
Kunt u voortaan ook een paragraaf wijden aan de vele vele ouderen die een aflossingsvrije hypotheek hebben met een Loan-to-Value (LTV) van 50%? Alle argumenten om snel af te lossen en de druk vd overheid om dat te doen, zijn niet relevant voor deze categorie. Want waarom aflossen als je je pensioengeld beter kunt gebruiken om te reizen en eventueel je kinderen te helpen? Voor de bank is er geen risico, hoogstens dat de rente niet meer betaald kan worden. Maar dan kan de bank verkopen en de ex-huiseigenaar een goedkoper huis kopen (van de overwaarde), bijvoorbeeld in Nieuweschans (voor euro 50.000 zijn daar huizen te koop)…
Dan ook blijft een aflossingsvrije variant met de bijbehorende renteopslag een duurdere variant. Banken rekenen hiervoor opslagen die wel kunnen oplopen tot 0,85%, zie https://www.fx.nl/blog/aflossingsvrije-hypotheek-duurder
Thans heb ik een aflossingsvrije hypotheek met een variabele rente. Aangezien de rente thans laag is, wil ik die vast zetten voor de lange termijn, voor de duur van 20 a 30 jaar. Aangezien de gewenste hypotheek ongeveer de helft bedraagt van de woningwaarde zou dit geen probleem moeten zijn. De woningwaarde is thans 410.000 euro. Een korte blik op een hypotheekwijzer geeft aan dat een hypotheek van €280.000 mogelijk zou zijn……ook in de toekomst.