Verhuizen als alternatief voor oversluiten? Het klinkt niet logisch. Toch is het dé manier om de boeterente te ontlopen. De voor- en nadelen met rekenvoorbeeld.
Oversluiten interessant, maar die boeterente
We komen ze nog regelmatig tegen, hypotheken met een rente van 5% of 6%. Vaak met de vraag of oversluiten voordelig is. Door de historisch lage hypotheekrente van dit moment is dit vaak het geval. Met een groot renteverschil heeft u de kosten namelijk sneller terugverdiend.
Toch haakt een deel de aanvragers af op de hoogte van de boeterente. Bij een hoog hypotheekbedrag of lange resterende rentevaste periode kan deze boete voor vervroegd aflossen flink oplopen. Eerlijk of oneerlijk? U komt er niet onderuit.
Boetevrij aflossen is mogelijk
Hoewel, er is een manier waarop u een nieuwe hypotheek kunt afsluiten zonder dat u boeterente betaalt. Dat is door te verhuizen. Bij verkoop van het huis mag u de hypotheek namelijk boetevrij aflossen.
De hypotheek voor uw nieuwe woning sluit u uiteraard tegen de scherpste hypotheekrente van dit moment. Als u daarbij kiest voor 10 jaar vast of langer mag u door de lagere rente fors meer lenen.
Benieuwd naar uw mogelijkheden? Start vrijblijvend uw hypotheekberekening >>>
Nadelen bij verhuizen om de boeterente te ontlopen
Maar ook verhuizen is niet gratis. U betaalt aankoopkosten (overdrachtsbelasting 2%) en financieringskosten (hypotheek, notaris, NHG, taxatie). Deze kosten koper is gemiddeld 5% tot 6% van de hypotheeksom, waarvan de financieringskosten, net als de boeterente, fiscaal aftrekbaar is.
Daarbij is een nieuwe huis vinden in deze huizenmarkt niet gemakkelijk. Het aanbod koophuizen is beperkt, met name dat van starterswoningen in populaire regio’s. Het voordeel is wel, dat u uw huidige woning waarschijnlijk snel kwijt bent.
Niet voor iedereen interessant
Verhuizen om de boeterente te ontlopen is daarom niet voor iedereen interessant. Wie echter plannen heeft om in de toekomst nog een keer de stap te zetten, dan kan het interessant zijn om de verhuizing naar voren te halen.
U verlaagt direct uw maandlast en heeft de kans om groter of luxer te gaan wonen. Denk ook eens aan energieneutraal wonen of toekomstbestendig op latere leeftijd. Zie onderstaand rekenvoorbeeld.
Rekenvoorbeeld: verhuizen als alternatief voor oversluiten
- Inkomens € 40.000,- en € 20.000,-
- Oorspronkelijke hypotheeksom € 250.000,-
- Openstaand hypotheeksaldo € 230.000,-
- Huidige hypotheekrente rente 5%
- Nieuwe hypotheekrente: 2%
- 10% boetevrij aflossen
- rentevaste periode nog 8 jaar
Een klant denkt erover na om bovenstaande hypotheek over te sluiten. Hiervoor betalen ze echter een boeterente van: € 49.200,-.
Door hun verhuiswens naar voren te halen, betalen ze € 12.500,- kosten koper. En in plaats van nog jaren ‘teveel’ te betalen, verlagen ze direct hun rente.
Daarbij kunnen ze meer lenen voor de nieuwe woning. Met de oude rente kan (onder de huidige hypotheeknormen) € 251.480,- geleend worden. Met de nieuwe rente is dit € 277.312,-.
Meer lenen tegen een lagere maandlast, dus. Benieuwd naar uw mogelijkheden? Start vrijblijvend uw hypotheekberekening.
OK, ik verkoop mijn huis, los de hypotheek af en verander weer van gedachten door heimwee en koop mijn huis weer terug van de persoon waar ik het aan verkocht had. Binnen de termijn van de overdrachtsbelasting. En ik neem een nieuwe hypotheek. Het hele circus van kosten begint weer, maar dit is de moeite waard om de hoge boete te vermijden. En nog belangrijker, iedereen genereert weer omzet.