De huizenprijzen zijn de afgelopen jaren flink gestegen. Veel huiseigenaren hebben daardoor een aanzienlijke overwaarde opgebouwd. Tegelijkertijd is de hypotheekrente recent weer aan het dalen. Die twee ontwikkelingen maken één vraag steeds relevanter: kun je je hypotheek oversluiten en tegelijkertijd je overwaarde opnemen?
Het korte antwoord: ja, dat kan. Maar of het ook verstandig is, hangt af van jouw situatie. In dit artikel leggen we stap voor stap uit hoe het werkt, wanneer het slim is en waar je op moet letten.
In het kort
Hypotheek oversluiten en overwaarde opnemen kan tegelijk.
Je hebt voldoende overwaarde én inkomen nodig.
Interessant bij verbouwen, verduurzamen of pensioenaanvulling.
Je betaalt vaak een boeterente en bijkomende kosten.
Renteaftrek kan vervallen bij bepaalde bestedingsdoelen.
Maximale hypotheek berekenen?
Vind de laagste rente voor jouw situatie. Of je nu je eerste woning wil kopen, toe bent aan de volgende stap, overwaarde wilt opnemen of oversluiten met de laagste maandlasten
Inhoudsopgave
Wat is hypotheek oversluiten én overwaarde opnemen?
Wanneer je je hypotheek oversluit, beëindig je je huidige lening en sluit je een nieuwe af. Meestal doe je dit omdat je wilt profiteren van een lagere rente of betere voorwaarden. Als je woning in waarde is gestegen, kun je ook een hoger bedrag lenen dan je huidige hypotheekschuld. Het verschil is je overwaarde. Die kun je gebruiken voor andere uitgaven.
Voorbeeld: Stel je hebt nog een hypotheekschuld van €180.000 en je woning is nu €300.000 waard. Je kunt een nieuwe hypotheek afsluiten van €240.000. Je lost daarmee je oude hypotheek af en houdt €60.000 over om te gebruiken voor bijvoorbeeld een verbouwing of pensioenaanvulling.
Oversluiten en overwaarde opnemen worden zo gecombineerd in één nieuwe hypotheek. Dat biedt kansen, mits je goed let op de voorwaarden en risico’s.
Wanneer is oversluiten met overwaarde opnemen interessant?
Deze combinatie is vooral aantrekkelijk als je voldoet aan meerdere van onderstaande voorwaarden:
- Je huidige rente is hoger dan de actuele rente. Daardoor kun je besparen op je maandlasten.
- Je woning is flink in waarde gestegen. Daardoor is er ruimte om meer te lenen dan je openstaande schuld.
- Je hebt geld nodig voor een verbouwing, verduurzaming of pensioenaanvulling. Hypotheekrente is doorgaans lager dan rente op andere leningen.
- Je hebt voldoende inkomen om de nieuwe hypotheek te dragen. Je inkomen wordt altijd getoetst.
Let op: Gebruik je de overwaarde voor consumptieve uitgaven, zoals een auto of reis? Dan is de rente over dat deel van de lening niet aftrekbaar.
Hoe werkt het: stap voor stap
Bepaal je overwaarde
Laat een taxatie uitvoeren of gebruik je WOZ-waarde als schatting. Trek hier je openstaande hypotheek van af.
Check of oversluiten gunstig is
Vergelijk je huidige rente met actuele tarieven. Bereken ook wat je boeterente zou zijn.
Laat je maximale hypotheek berekenen
De bank beoordeelt je woningwaarde en inkomen. Vaak kun je tot 100% van de woningwaarde lenen.
Bepaal je op te nemen bedrag
Denk na over je bestedingsdoel: verbouwing, verduurzaming, pensioen, schenking aan kinderen?
Kies je hypotheekvorm
Aflossingsvrij, annuïtair, lineair een mix? De keuze hangt af van je situatie en doel.
Sluit de nieuwe hypotheek af
Je oude hypotheek wordt afgelost. De extra ruimte ontvang je in een bouwdepot of op je rekening.
Wat zijn de kosten, voorwaarden en risico’s?
| Kostenpost | Bedrag |
|---|---|
| Boeterente | €0 – €15.000+ |
| Notariskosten | €500 – €1.000 |
| Taxatie | €400 – €800 |
| Advies + afsluitkosten | €1.500 – €2.500 |
Voorwaarden:
- Voldoende overwaarde.
- Toetsbaar inkomen.
- Lening blijft binnen 100% van de woningwaarde (maximaal 106% bij energiemaatregelen).
- Bestedingsdoel past binnen acceptatiebeleid bank.
Risico’s:
- De woning kan in waarde dalen.
- Je maandlasten stijgen als je meer leent.
- Renteaftrek kan vervallen bij consumptieve besteding (zie bijleenregeling).
Nog vragen over oversluiten en overwaarde opnemen?
Hieronder vind je de antwoorden
Ja. Je nieuwe hypotheek wordt hoger, maar je hoeft de boete niet uit eigen zak te betalen.
Dan vervalt de renteaftrek over dat deel van de lening. Het valt dan in box 3.
Ja, maar banken hanteren aangepaste normen voor 57-plussers. Je leencapaciteit is vaak lager.
Ja, via een schenking of familiehypotheek. In 2025 mag je eenmalig belastingvrij €32.195 schenken aan een kind tussen 18 en 40 jaar.
Dat hangt af van hoeveel je wilt opnemen en je maandlasten. Een berekening op maat geeft inzicht.
Conclusie: is dit voor mij interessant?
Hypotheek oversluiten en overwaarde opnemen is een interessante optie als je wilt profiteren van een lagere rente én extra financiële ruimte. Vooral als je:
- je woningwaarde flink is gestegen;
- je geld nodig hebt voor verbetering of aanvulling;
- je maandlasten in balans blijven.
Laat altijd een persoonlijke berekening maken. Zo weet je of deze stap voor jou voordelig en verantwoord is.
Laat je adviseren door een hypotheekexpert en ontdek wat er voor jou mogelijk is.
Maximale hypotheek berekenen?
Vind de laagste rente voor jouw situatie. Of je nu je eerste woning wil kopen, toe bent aan de volgende stap, overwaarde wilt opnemen of oversluiten met de laagste maandlasten