Wil je je woning uitbreiden of moderniseren, maar zie je op tegen verhuizen? Je bent niet de enige. Door de hoge huizenprijzen en gestegen hypotheekrente kiezen steeds meer mensen ervoor om hun huidige huis te verbouwen.
Als je voldoende overwaarde hebt, kan dat een slimme manier zijn om je verbouwing te financieren… zonder dat je je spaargeld hoeft aan te spreken.
In het kort
Je kunt je overwaarde gebruiken om een verbouwing te financieren
Populaire opties: hypotheek verhogen, tweede hypotheek, oversluiten, opeethypotheek
De rente is vaak fiscaal aftrekbaar (mits je aan de voorwaarden voldoet)
Houd rekening met bijkomende kosten (taxatie, notaris, advies)
Banken toetsen altijd je inkomen en verbouwplannen voordat je meer kunt lenen
Maximale hypotheek berekenen?
Vind de laagste rente voor jouw situatie. Of je nu je eerste woning wil kopen, toe bent aan de volgende stap, overwaarde wilt opnemen of oversluiten met de laagste maandlasten
Inhoudsopgave
Wat is overwaarde?
Overwaarde betekent dat je woning nu meer waard is dan het bedrag dat je nog aan hypotheek moet aflossen. Stel: je huis is € 400.000 waard en je hypotheekrestschuld is € 250.000. Dan heb je € 150.000 overwaarde.
| Overwaarde | Berekening |
|---|---|
| Marktwaarde woning | €400.000 |
| Hypotheekschuld | €250.000 |
| Overwaarde | €150.000 |
Om die overwaarde te benutten, kun je je hypotheek verhogen of een extra hypotheekdeel afsluiten. Het bedrag dat je opneemt voor je verbouwing wordt meestal in een bouwdepot gestort. Vanuit dit depot betaal je de facturen van bijvoorbeeld de aannemer en installateurs.
Waarom kiezen voor overwaarde?
- Lagere rente. Hypotheekrente is doorgaans lager dan de rente op een persoonlijke lening.
- Fiscaal voordeel. De rente is meestal aftrekbaar als je het geld gebruikt om je hoofdwoning te verbeteren.
- Betaalbare maandlasten. Je spreidt de aflossing over maximaal 30 jaar.
Wanneer is het interessant?
- Als je voldoende overwaarde én een toereikend inkomen hebt.
- Als je woningwaarde stijgt door de verbouwing (bijvoorbeeld met verduurzaming of meer woonruimte).
- Als je je spaargeld liever als buffer achter de hand houdt.
Voordelen en nadelen van verbouwen met overwaarde
Voordelen
Direct starten. Je hoeft niet eerst jarenlang te sparen.
Lagere rente dan bij consumptieve leningen.
Renteaftrek mogelijk. Als je aan de fiscale voorwaarden voldoet, kun je de rente aftrekken.
Verhoogd wooncomfort én mogelijk hogere woningwaarde.
Spaargeld blijft beschikbaar. Je behoudt financiële ruimte voor andere doelen of onverwachte kosten.
Nadelen
Hogere maandlasten. Extra lenen betekent hogere maandelijkse kosten.
Kosten vooraf. Denk aan taxatiekosten, hypotheekadvies en notariskosten.
Niet elke verbouwing verhoogt de woningwaarde volledig.
Inkomens- en planbeoordeling door de bank. De bank bekijkt of je de hogere lasten kunt dragen.
Welke financieringsopties heb je?
Je overwaarde inzetten voor een verbouwing kan op verschillende manieren. Welke optie voor jou het meest geschikt is, hangt af van je wensen, je financiële situatie en de omvang van de verbouwing.
Hypotheek verhogen (onderhands)
Als je destijds je hypotheek voor een hoger bedrag hebt laten inschrijven, kun je binnen dit ingeschreven bedrag je hypotheek verhogen… zonder tussenkomst van de notaris. Voordelen: lage kosten, snel geregeld. Nadelen: alleen mogelijk als er voldoende ruimte is én als je inkomen toereikend is.
Tweede hypotheek afsluiten
Je sluit een tweede hypotheek af naast je bestaande hypotheek. Voordelen: je kunt nieuwe voorwaarden kiezen, zoals een andere rentevaste periode. Nadelen: je betaalt kosten voor taxatie, advies en notaris.
Hypotheek oversluiten
Je sluit je huidige hypotheek af en neemt een nieuwe, grotere hypotheek. Voordelen: kans om je gehele hypotheek te herstructureren en van actuele rente te profiteren. Nadelen: boeterente en bijkomende kosten.
Opeethypotheek (voor gepensioneerden)
Voor 60-plussers met veel overwaarde en een lager inkomen. Bij een opeethypotheek wordt de rente bijgeschreven bij de schuld. Voordelen: geen hogere maandlasten. Nadelen: je overwaarde neemt geleidelijk af, wat invloed kan hebben op je toekomstige financiële ruimte.
Consumptief krediet als alternatief
Voor kleinere verbouwingen kan een persoonlijke lening een optie zijn. Voordelen: snel en zonder notariskosten te regelen. Nadelen: hogere rente en kortere looptijd dan bij een hypotheek.
Maximale hypotheek berekenen?
Vind de laagste rente voor jouw situatie. Of je nu je eerste woning wil kopen, toe bent aan de volgende stap, overwaarde wilt opnemen of oversluiten met de laagste maandlasten
Stappenplan: verbouwing financieren met overwaarde
Een verbouwing financieren met je overwaarde lijkt misschien ingewikkeld, maar met een goed stappenplan valt dat reuze mee. Hieronder zie je hoe het in grote lijnen werkt.
Overwaarde berekenen
Begin met het in kaart brengen van je overwaarde. Trek je openstaande hypotheekschuld af van de huidige waarde van je woning. Tip: je kunt de WOZ-waarde bekijken via het WOZ-waardeloket. Voor een actueel en nauwkeuriger beeld is een taxatie vaak nodig.
Inkomenscheck en haalbaarheid
Heb je voldoende overwaarde? Dan kijkt de bank of je het extra hypotheekdeel kunt dragen. Er wordt een inkomenscheck gedaan om te bepalen of je de hogere maandlasten verantwoord kunt betalen. Voor verduurzaming gelden soepelere normen: dan mag je vaak net iets meer lenen.
Financieringsvorm kiezen
Samen met je hypotheekadviseur bepaal je welke financieringsvorm het beste bij jouw situatie past.
Renteaanbod en kostenoverzicht
Als de bank groen licht geeft, ontvang je een renteaanbod. Hierin staat precies welke maandlasten je krijgt en wat de kosten zijn. Denk aan taxatie-, notaris- en advieskosten.
Bouwdepot en start verbouwing
Het geld voor de verbouwing wordt meestal in een bouwdepot gestort. Vanuit dit depot betaal je de rekeningen van de verbouwing. Zodra alles rond is, kan de verbouwing van start!
Wat kost het om overwaarde op te nemen?
Behalve rente betaal je ook eenmalige kosten. Hieronder zie je een indicatie van de gebruikelijke kosten:
| Kostenpost | Indicatiekosten |
|---|---|
| Taxatie | ca. € 700 – € 800 |
| Notariskosten | ca. € 800 – € 1.000 |
| Hypotheekadvies | ca. € 1.500 – € 3.000 |
| NHG-kosten (indien van toepassing) | 0,4% van het hypotheekbedrag |
Daarnaast betaal je rente over het extra hypotheekdeel.
Rekenvoorbeeld:
Leen je € 25.000 extra tegen 3,5% rente (10 jaar vast)? Dan komt dit neer op ongeveer € 120 bruto per maand.
Bij verduurzaming kun je vaak meer lenen én profiteren van extra belastingvoordeel.
Fiscale regels en aandachtspunten
De rente over het extra hypotheekdeel is fiscaal aftrekbaar als:
- Je het geld gebruikt voor verbetering of onderhoud van je hoofdwoning
- Je de lening annuïtair of lineair aflost binnen 30 jaar
Gebruik je (een deel van) het geld voor andere doelen, zoals een auto of vakantie? Dan vervalt het recht op renteaftrek voor dat deel.
Andere aandachtspunten
- Bouwdepot: zolang het geld in het depot staat, ontvang je meestal een kleine rentevergoeding.
- WOZ-waarde: na een verbouwing kan je WOZ-waarde stijgen, wat gevolgen kan hebben voor je belastingen.
- Risicoklasse: je kunt in een lagere risicoklasse terechtkomen, waardoor je juist minder hypotheekrente betaalt.
Veelgestelde vragen over overwaarde
Dat hangt af van je woningwaarde en je inkomen. In principe mag je tot 100% van de woningwaarde lenen, of tot 106% als je (deels) verduurzaamt.
Zeker. Voor verduurzaming gelden vaak soepelere leennormen én kun je profiteren van extra renteaftrek.
Dat is op zich geen probleem. Je kunt in dat geval alleen niet méér lenen dan je huidige woningwaarde (max. 100%).
Een bouwdepot is een aparte rekening waarop het geleende bedrag voor je verbouwing wordt gestort. Hieruit betaal je de facturen voor je verbouwing. Het geld blijft meestal 1 tot 2 jaar beschikbaar.
Conclusie + praktische vervolgstap
Een verbouwing financieren met je overwaarde is vaak voordeliger dan je spaargeld aanspreken of een dure persoonlijke lening afsluiten.
Waarom?
- Je profiteert van een lagere rente
- Je kunt de lasten uitsmeren over maximaal 30 jaar
- De rente is meestal fiscaal aftrekbaar
- Je woning wordt comfortabeler én vaak meer waard
Let op: de bank kijkt altijd naar je inkomen en verbouwplannen. Laat je daarom goed adviseren over de mogelijkheden.
Maximale hypotheek berekenen?
Vind de laagste rente voor jouw situatie. Of je nu je eerste woning wil kopen, toe bent aan de volgende stap, overwaarde wilt opnemen of oversluiten met de laagste maandlasten