Je hebt flink wat overwaarde op je huis. Dat voelt als een financiële meevaller, maar mag je dat bedrag zomaar gebruiken voor een camper, schenking of wereldreis? Het korte antwoord: soms wel, soms niet.
In dit artikel leggen we precies uit hoe het zit. Van de fiscale spelregels tot slimme manieren om je overwaarde op te nemen of te besteden – zodat jij zorgeloos kunt genieten van jouw stenen kapitaal.
In het kort
Overwaarde ontstaat als je woning meer waard is dan je hypotheek
Bij verkoop komt die overwaarde vrij – maar niet altijd vrij besteedbaar
De bijleenregeling bepaalt of je hypotheekrente mag aftrekken
Overwaarde opnemen zonder verkoop? Dat kan, via hypotheekverhoging of verzilvering
Fiscale gevolgen verschillen per situatie… laat je goed adviseren
Maximale hypotheek berekenen?
Vind de laagste rente voor jouw situatie. Of je nu je eerste woning wil kopen, toe bent aan de volgende stap, overwaarde wilt opnemen of oversluiten met de laagste maandlasten
Inhoudsopgave
Wat is overwaarde en wanneer komt die vrij?
Overwaarde ontstaat als je woning in waarde is gestegen of je flink hebt afgelost op je hypotheek. Bijvoorbeeld:
| Overwaarde | Berekening |
|---|---|
| Marktwaarde woning | €400.000 |
| Hypotheekschuld | €250.000 |
| Overwaarde | €150.000 |
Je overwaarde komt vrij zodra je je huis verkoopt en de hypotheek aflost. De notaris maakt het resterende bedrag naar jou over. Maar let op: dat betekent niet automatisch dat je het vrij kunt besteden. De Belastingdienst kijkt mee.
Overwaarde opnemen zónder verkoop? Ook dat kan, daarover later meer.
Mag ik overwaarde vrij besteden?
De meeste mensen denken: ik verkoop mijn huis met winst, dus ik kan doen wat ik wil met dat geld. Logisch, maar de fiscus denkt daar anders over.
Als je binnen drie jaar na verkoop een nieuwe woning koopt, krijg je te maken met de bijleenregeling. Die verplicht je om de overwaarde te gebruiken voor de aankoop of verbouwing van je nieuwe woning. Doe je dat niet? Dan verlies je een deel van je hypotheekrenteaftrek.
Gebruik je je overwaarde niet voor je volgende woning, dan ziet de Belastingdienst dat als een gemiste kans om je nieuwe hypotheek te verlagen. Daarom is die overwaarde in die periode niet echt “vrij besteedbaar”, tenzij je de renteaftrek bewust opoffert of de driejaarstermijn afwacht.
De bijleenregeling uitgelegd (met voorbeeld)
De bijleenregeling geldt als je:
- Een woning verkoopt met overwaarde
- Binnen drie jaar een nieuwe koopwoning koopt
- En de overwaarde niet inbrengt in je nieuwe hypotheek
Voorbeeld:
- Verkoopprijs oude woning: €350.000
- Hypotheekschuld: €250.000
- Overwaarde: €100.000
- Aankoop nieuwe woning: €400.000
Je mag dan maar €300.000 lenen met hypotheekrenteaftrek. Leen je €400.000, dan is over €100.000 de rente niet aftrekbaar.
Gebruik je de overwaarde voor verbouwing of verduurzaming van je nieuwe woning? Dan behoud je wél renteaftrek – mits dit je hoofdverblijf is.
Overwaarde opnemen zonder verkoop: de opties
Wil je niet verhuizen, maar wél je overwaarde gebruiken? Dan kun je de waarde in je woning ‘verzilveren’. Dit zijn de vier meest gebruikte manieren:
Hypotheek verhogen
Je kunt je bestaande hypotheek verhogen of een tweede hypotheek afsluiten. De extra lening is vaak voordeliger dan een persoonlijke lening, zeker bij woningverbetering.
Verzilver- of opeethypotheek
Vooral populair bij 60-plussers. Je ontvangt maandelijks een bedrag of eenmalig een grote som, zonder direct af te lossen. De lening wordt afgelost bij verkoop of overlijden.
Let op: de rente is vaak hoger én wordt opgeteld bij de schuld. Hierdoor ontstaat een rente-op-rente-effect.
Oversluiten
Je stapt over naar een andere geldverstrekker, vaak tegen een lagere rente. Tegelijk kun je extra opnemen uit je overwaarde. Denk wel aan boeterente en advieskosten.
Verkoop en terughuren
Je verkoopt je huis aan een belegger, ontvangt je overwaarde én blijft zelf huren. Dit is een ingrijpende stap, omdat je afstand doet van je woningbezit en maandelijkse huur gaat betalen.
Maximale hypotheek berekenen?
Vind de laagste rente voor jouw situatie. Of je nu je eerste woning wil kopen, toe bent aan de volgende stap, overwaarde wilt opnemen of oversluiten met de laagste maandlasten
5 manieren om je overwaarde slim te besteden
Verbouwing of verduurzaming
Je woning verbeteren is niet alleen fiscaal slim, maar verhoogt ook de waarde. Denk aan isolatie, zonnepanelen, of een uitbouw. Bovendien kun je vaak extra lenen voor energiebesparende maatregelen.
Aanvulling op je inkomen of pensioen
Met een opeethypotheek of verhoogde hypotheek kun je je inkomen aanvullen. Handig als je vaste lasten stijgen of je pensioen tegenvalt. De maandlasten blijven vaak beperkt, zeker bij een aflossingsvrije vorm.
Grote aankoop
Wil je een camper kopen, een wereldreis maken of een nieuwe auto? Dat kan. Maar: dit valt onder consumptieve besteding. Je krijgt geen renteaftrek en je maandlasten stijgen. Denk dus goed na of het past bij je budget.
Investeren in vastgoed
Gebruik je overwaarde als aanbetaling voor een tweede woning. De huurinkomsten kunnen een aantrekkelijk rendement opleveren. Let op: verhuurhypotheken hebben strengere voorwaarden en hogere rentes dan reguliere hypotheken.
Schenken aan je (klein)kind
In 2025 mag je tot €32.195 belastingvrij schenken aan je kind, mits hij/zij tussen de 18–40 jaar is. Dat bedrag mag vrij besteed worden. (De jubelton voor de eigen woning bestaat sinds 2024 niet meer.)
Veelgestelde vragen over overwaarde
Drie jaar. Na die periode vervalt je eigenwoningreserve en mag je de overwaarde vrij besteden, zonder gevolgen voor je renteaftrek.
Nee, de overwaarde zelf is belastingvrij. Zet je het op een spaarrekening? Dan telt het mee in box 3 (vermogen). Boven de vrijstelling betaal je vermogensbelasting. De Belastingdienst rekent met een fictief rendement op je spaargeld.
Dan blijft de bijleenregeling drie jaar van kracht. Koop je daarna alsnog een woning, dan vervalt de regeling en mag je alles lenen met renteaftrek.
Ja, maar let op: heeft je partner eerder een huis verkocht? Dan telt zijn of haar overwaarde mee in de eigenwoningreserve. Dit kan invloed hebben op hoeveel renteaftrek jullie samen mogen krijgen.
Overwaarde is het verschil tussen de verkoopprijs en de hypotheekschuld. De eigenwoningreserve is het bedrag dat je verplicht moet inbrengen in je volgende woning om recht te houden op renteaftrek. Deze kan hoger of lager zijn, afhankelijk van de hypotheekvormen.
Conclusie: zo benut je je overwaarde verstandig
Overwaarde kan veel mogelijk maken: verbouwen, schenken, reizen of pensioen aanvullen. Maar “vrij besteedbaar” is niet hetzelfde als “zonder regels”. De bijleenregeling en belastingregels bepalen wat je mag en wat dat kost.
Wil je zonder verhuizen toch gebruikmaken van je overwaarde? Dan zijn er meerdere routes, zoals hypotheekverhoging of verzilveren. Elke optie heeft zijn voor- en nadelen.
Laat je goed adviseren. Zo weet je zeker dat je slimme keuzes maakt – en je écht kunt genieten van je overwaarde.
Maximale hypotheek berekenen?
Vind de laagste rente voor jouw situatie. Of je nu je eerste woning wil kopen, toe bent aan de volgende stap, overwaarde wilt opnemen of oversluiten met de laagste maandlasten