Hoeveel hypotheek je kunt krijgen, hangt niet alleen af van je inkomen. Ook je schulden, de hypotheekrente, de hypotheek en de waarde van de woning spelen een rol. Daardoor kunnen twee mensen met hetzelfde salaris toch een andere maximale hypotheek krijgen.
Om te bepalen hoeveel je kunt lenen, kijken geldverstrekkers eerst naar hoeveel hypotheeklasten passen bij je inkomen en financiële verplichtingen. Daarna wordt gekeken naar de woning die je wilt kopen. Ook die stelt namelijk een grens aan hoeveel je kunt financieren.
Wil je eerst weten wat er in jouw situatie ongeveer mogelijk is? Met onze berekening krijg je direct een indicatie van je maximale hypotheek. In de rest van het artikel leggen we stap voor stap uit hoe dat bedrag tot stand komt en welke factoren je uitkomst kunnen verhogen of verlagen.
Hoe moet je deze uitkomst zien?
De berekening geeft een goede eerste indicatie van hoeveel je kunt lenen. De exacte maximale hypotheek kan anders uitvallen, bijvoorbeeld door je soort inkomen, financiële verplichtingen, de woning die je koopt of de voorwaarden van een geldverstrekker.
In het kort
Hoeveel hypotheek je kunt krijgen, hangt vooral af van je inkomen, financiële verplichtingen, hypotheekrente en de waarde van de woning.
Je maximale hypotheek op basis van inkomen is niet automatisch hetzelfde als het bedrag dat je voor iedere woning kunt lenen.
Schulden en andere vaste verplichtingen kunnen je maximale hypotheek verlagen.
De rentevaste periode, hypotheekvorm en hypotheekverstrekker hebben invloed op de hypotheekrente
Een online berekening geeft een goede eerste indicatie. De exacte uitkomst kan verschillen door je persoonlijke situatie, de woning en de geldverstrekker.
Maximale hypotheek berekenen?
Vind de laagste rente voor jouw situatie. Of je nu je eerste woning wil kopen, toe bent aan de volgende stap, overwaarde wilt opnemen of oversluiten met de laagste maandlasten
Inhoudsopgave
Stap 1. Bepaal met welk inkomen je mag rekenen
Je inkomen is het vertrekpunt voor de berekening van je maximale hypotheek, maar geldverstrekkers kijken niet simpelweg naar wat je op dit moment per maand verdient. Eerst bepalen ze met welk inkomen ze voor de hypotheekberekening mogen rekenen.
Dat noemen we het toetsinkomen.
Het toetsinkomen is het inkomen dat een geldverstrekker gebruikt om te beoordelen hoeveel hypotheeklasten bij jouw situatie passen. Daarbij draait het niet alleen om de hoogte van je inkomen, maar ook om hoe zeker en structureel dat inkomen is.
Welke inkomsten meetellen, hangt daarom sterk af van je persoonlijke situatie.
Heb je een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd en is je proeftijd voorbij? Dan kan je inkomen uit loondienst in principe worden meegenomen bij het bepalen van je toetsinkomen.
De basis is meestal je bruto salaris. Daarnaast kunnen vaste onderdelen van je inkomen meetellen, bijvoorbeeld vakantiegeld en bepaalde structurele toeslagen. Dat betekent niet dat ieder bedrag dat je werkgever uitbetaalt automatisch volledig meetelt. Geldverstrekkers willen vooral weten welk inkomen naar verwachting ook in de toekomst beschikbaar blijft.
Daarom wordt onderscheid gemaakt tussen vast en structureel inkomen en inkomsten die onzeker of tijdelijk zijn.
Koop je samen met een partner een woning, dan wordt ook het inkomen van je partner meegenomen in de hypotheekberekening. Dat kan je maximale hypotheek flink verhogen. Je hoeft de hypotheeklasten immers niet uit één inkomen te betalen.
Daar staat tegenover dat ook naar de financiële situatie van je partner wordt gekeken. Heeft je partner bijvoorbeeld een studieschuld, lening of andere financiële verplichting, dan kan dat in de volgende stap juist weer invloed hebben op de maximale hypotheek.
De geldverstrekker kijkt naar jullie inkomens en verplichtingen als geheel.
Een vast contract is niet noodzakelijk om een hypotheek te kunnen krijgen.
Heb je een tijdelijk arbeidscontract, maar geeft je werkgever aan dat hij van plan is je daarna een vast contract aan te bieden? Dan kan een intentieverklaring ervoor zorgen dat je huidige inkomen toch voor langere tijd wordt meegenomen.
Binnen de NHG-regels mag inkomen uit een tijdelijk contract met een intentieverklaring bijvoorbeeld voor de hele looptijd van de hypotheek meetellen, zolang de proeftijd voorbij is en er geen aanleiding is om te verwachten dat de arbeidsovereenkomst voortijdig stopt.
Een intentieverklaring is daarmee geen garantie dat je daadwerkelijk een vast contract krijgt, maar kan wel belangrijk zijn voor de manier waarop je inkomen wordt beoordeeld.
Heb je geen intentieverklaring? Dan betekent dat nog steeds niet automatisch dat je geen hypotheek kunt krijgen.
Er zijn verschillende manieren waarop een geldverstrekker naar je inkomen kan kijken. Bijvoorbeeld naar je inkomen in de afgelopen jaren of naar je mogelijkheden op de arbeidsmarkt. Binnen de NHG-regels kunnen in bepaalde situaties de jaaropgaven van de afgelopen drie kalenderjaren worden gebruikt om het toetsinkomen vast te stellen.
Daardoor kan iemand met meerdere tijdelijke contracten of wisselende werkgevers toch voldoende aantonen dat er sprake is van een structureel inkomen.
Werk je via een uitzendbureau, met wisselende uren of met verschillende tijdelijke contracten? Ook dan zijn er mogelijkheden om een toetsinkomen vast te stellen.
Bij een wisselend arbeidsverleden kan bijvoorbeeld worden gekeken naar het inkomen dat je in eerdere jaren hebt verdiend. Een andere mogelijkheid is de Arbeidsmarktscan. Die kijkt niet alleen naar wat je nu verdient, maar ook naar je verwachte verdiencapaciteit op de arbeidsmarkt.
Voor iemand met een flexibel contract kan het dus veel verschil maken welke methode wordt gebruikt om het inkomen vast te stellen.
Niet iedereen ontvangt iedere maand exact hetzelfde salaris.
Misschien krijg je bijvoorbeeld:
- een jaarlijkse bonus;
- provisie;
- overwerkvergoeding;
- onregelmatigheidstoeslag;
- ploegentoeslag;
- andere variabele beloningen.
Of en voor welk bedrag deze inkomsten meetellen, hangt onder andere af van hoe structureel ze zijn.
Een bonus die ieder jaar terugkomt, kan anders worden beoordeeld dan een eenmalige bonus. Hetzelfde geldt voor overwerk: wanneer je al jaren structureel overuren maakt, geeft dat een ander beeld dan wanneer je eenmalig een drukke periode hebt gehad.
Dit is ook een van de redenen waarom twee mensen met hetzelfde basissalaris toch een verschillende maximale hypotheek kunnen krijgen
Ben je zelfstandig ondernemer? Dan staat je inkomen meestal niet iedere maand vast. Daarom werkt de berekening anders dan bij iemand met een vast salaris.
Geldverstrekkers willen vooral weten welk deel van je ondernemersinkomen structureel en verantwoord kan worden meegenomen. Daarbij wordt gekeken naar de financiële ontwikkeling van de onderneming. Denk bijvoorbeeld aan de behaalde resultaten, de ontwikkeling van de winst en de stabiliteit van het bedrijf.
Een paar sterke jaren betekenen daarom niet automatisch dat de volledige winst van het laatste jaar als inkomen wordt meegenomen. Het gaat vooral om de vraag welk inkomen naar verwachting structureel beschikbaar blijft. Heb je naast je onderneming ook inkomen uit loondienst? Dan kunnen meerdere inkomensbronnen naast elkaar worden beoordeeld.
Soms bestaat je inkomen uit meerdere onderdelen.
Je kunt bijvoorbeeld:
- parttime in loondienst zijn en daarnaast ondernemen;
- twee banen hebben;
- salaris én alimentatie ontvangen;
- inkomen uit werk combineren met pensioen;
- verschillende tijdelijke opdrachten uitvoeren.
In dat geval wordt niet alleen gekeken naar het totaalbedrag. Per inkomensbron wordt bekeken of en op welke manier die kan worden meegenomen.
Daarmee komen we bij een belangrijk principe: voor je maximale hypotheek is niet alleen belangrijk hoeveel je verdient, maar vooral welk deel van dat inkomen aantoonbaar en voldoende structureel is.
Ook je leeftijd kan invloed hebben op het inkomen waarmee een geldverstrekker rekent. Bereik je binnen tien jaar de AOW-leeftijd? Dan moet binnen de NHG-regels het toetsinkomen vóór en na het bereiken van de AOW-leeftijd apart worden vastgesteld.
Dat is logisch: je huidige salaris kan bijvoorbeeld €60.000 per jaar zijn, terwijl je inkomen uit AOW en aanvullend pensioen later lager ligt.
Een geldverstrekker moet daarom rekening houden met de vraag of de hypotheeklasten ook na pensionering betaalbaar blijven. Vanaf 2026 zijn binnen NHG bovendien ruimere mogelijkheden om in de periode tussen de AOW-leeftijd en de daadwerkelijke ingangsdatum van het pensioen ook ander aantoonbaar inkomen mee te nemen, bijvoorbeeld loon of inkomsten uit een onderneming.
Hierdoor is alleen kijken naar iemands huidige leeftijd dus te simpel. Vooral belangrijk is hoe het inkomen zich tijdens de looptijd van de hypotheek ontwikkelt.
Je huidige inkomen is dus niet altijd je toetsinkomen
Dit is misschien wel de belangrijkste conclusie van deze eerste stap. Stel dat twee mensen allebei op dit moment €55.000 per jaar verdienen. De eerste persoon heeft een vast contract en een volledig structureel salaris. De tweede persoon heeft een tijdelijk contract en een flink deel van het inkomen bestaat uit wisselende bonussen. Op papier verdienen ze hetzelfde. Toch kan het inkomen waarmee de geldverstrekker rekent verschillen. Hetzelfde kan gebeuren bij een ondernemer met sterk wisselende winsten of iemand die binnen enkele jaren met pensioen gaat.
Je toetsinkomen als uitgangspunt
Na deze stap is duidelijk met welk inkomen de geldverstrekker verder rekent. Dat is je toetsinkomen: het inkomen dat als basis wordt gebruikt om te bepalen hoeveel hypotheeklasten bij jouw situatie passen.
Maar inkomen is maar één kant van de berekening. Heb je een studieschuld, lening, private lease of andere financiële verplichting? Dan blijft er minder ruimte over voor je hypotheek.
Volgende stap: breng je financiële verplichtingen in kaart.
Stap 2. Breng je financiële verplichtingen in kaart
Je inkomen bepaalt hoeveel ruimte er in theorie is voor hypotheeklasten, maar een geldverstrekker kijkt ook naar verplichtingen die iedere maand al een deel van je inkomen opslokken.
Heb je bijvoorbeeld een studieschuld, lening, private leasecontract of alimentatieverplichting? Dan blijft er minder ruimte over voor de maandlasten van een hypotheek. Daardoor kan je maximale hypotheek lager uitvallen.
Niet iedere verplichting telt op dezelfde manier mee. Het soort schuld, de maandlast en de resterende looptijd kunnen allemaal invloed hebben op de berekening.
Een studieschuld kan je maximale hypotheek verlagen, omdat je iedere maand een bedrag aan DUO moet aflossen.
Bij de hypotheekberekening wordt gekeken naar de lasten die bij die studieschuld horen. Daardoor kan iemand met hetzelfde inkomen, maar zonder studieschuld, meer kunnen lenen dan iemand die nog een studieschuld afbetaalt.
Hoe groot het effect is, hangt onder andere af van de hoogte van je maandelijkse aflossing en de voorwaarden waaronder je studieschuld valt.
Heb je extra afgelost op je studieschuld? Dan kan dat in sommige situaties gunstig zijn voor je maximale hypotheek, omdat de maandlast lager kan worden.
Heb je een persoonlijke lening, doorlopend krediet of andere consumptieve lening? Dan wordt daar rekening mee gehouden bij de hypotheekberekening.
De reden is eenvoudig: een deel van je inkomen is al nodig om rente en aflossing op die lening te betalen. Dat geld kun je niet tegelijkertijd gebruiken voor hypotheeklasten.
Hoe groter de maandelijkse verplichting, hoe sterker het effect op je maximale hypotheek doorgaans is.
Dit betekent ook dat het aflossen van een lening vóór een hypotheekaanvraag soms verschil kan maken in hoeveel je kunt lenen.
Een private leasecontract voelt misschien niet als een lening, maar het is wel een langdurige financiële verplichting.
Je betaalt iedere maand een vast bedrag voor de auto. Die maandlast vermindert de ruimte die beschikbaar is voor je hypotheek.
Private lease kan daarom een merkbaar effect hebben op je maximale hypotheek, vooral wanneer het maandbedrag hoog is of het contract nog lange tijd loopt.
Ook een creditcard of andere vorm van krediet kan invloed hebben op je hypotheek, zeker wanneer er sprake is van geregistreerde kredietruimte.
Daarbij is het niet alleen belangrijk hoeveel schuld je op dit moment daadwerkelijk hebt. Soms kijkt een geldverstrekker ook naar het bedrag dat je maximaal kunt opnemen.
Heb je kredietruimte die je niet gebruikt? Dan kan het toch verstandig zijn om vooraf te controleren of die invloed heeft op je hypotheekmogelijkheden.
Betaal je partneralimentatie? Dan kan dit je maximale hypotheek verlagen.
Deze maandelijkse verplichting wordt meegenomen omdat het bedrag structureel uit je inkomen wordt betaald.
Ontvang je juist alimentatie? Dan kan dat in bepaalde situaties als inkomen worden meegenomen. Of en in hoeverre dat gebeurt, hangt af van de voorwaarden en hoe lang de betalingen naar verwachting doorlopen.
Naast de bekendste schulden zijn er meer verplichtingen die invloed kunnen hebben op de hypotheekberekening.
Denk bijvoorbeeld aan:
- andere leningen;
- betalingsregelingen;
- zakelijke verplichtingen die privé meetellen;
- bestaande hypotheeklasten;
- verplichtingen uit een eerdere woning of relatie.
Niet iedere verplichting wordt automatisch op dezelfde manier verwerkt. Daarom is het belangrijk om bij een nauwkeurige hypotheekberekening je volledige financiële situatie mee te nemen.
Waarom schulden soms veel invloed hebben
Een veelgemaakte denkfout is dat een schuld van bijvoorbeeld €10.000 je maximale hypotheek ook maar met €10.000 verlaagt.
Zo werkt het meestal niet. Geldverstrekkers kijken vooral naar de maandelijkse financiële ruimte. Een schuld zorgt voor een vaste maandlast en daardoor blijft er iedere maand minder geld over voor een hypotheek.
Het effect op je maximale hypotheek kan daardoor groter of kleiner zijn dan het bedrag van de schuld zelf. Dat is ook waarom twee schulden van hetzelfde bedrag toch een verschillend effect kunnen hebben, bijvoorbeeld doordat de maandlast of looptijd anders is.
Een universele regel als “iedere €1.000 schuld kost je €5.000 hypotheek” bestaat daarom niet. Twee schulden van hetzelfde bedrag kunnen een heel verschillend effect hebben.
Welke verplichtingen tellen uiteindelijk mee?
Niet iedere uitgave die je iedere maand hebt, verlaagt rechtstreeks je maximale hypotheek. Boodschappen, energie of een streamingabonnement worden bijvoorbeeld niet één voor één als schuld ingevoerd.
Geldverstrekkers werken met vaste normen voor normale huishoudelijke uitgaven. Daarnaast kijken ze specifiek naar financiële verplichtingen zoals schulden, kredieten en alimentatie. Juist daarom is het belangrijk om die verplichtingen goed in kaart te brengen voordat je een maximale hypotheek berekent.
Inmiddels weten we welk inkomen meetelt én welke financiële verplichtingen daarop drukken. Maar daarmee zijn we er nog niet. De hoogte van de hypotheekrente bepaalt namelijk hoeveel hypotheek je met die beschikbare maandlast kunt financieren.
Volgende stap: de invloed van je hypotheekkeuzes.
Maximale hypotheek berekenen?
Vind de laagste rente voor jouw situatie. Of je nu je eerste woning wil kopen, toe bent aan de volgende stap, overwaarde wilt opnemen of oversluiten met de laagste maandlasten
Stap 3. Kies hoe je hypotheek eruitziet
We weten nu welk inkomen meetelt en welke financiële verplichtingen daarop drukken. De volgende stap is kijken naar de hypotheek zelf.
Voordat je kunt bepalen hoeveel je maximaal kunt lenen, moet namelijk duidelijk zijn met welke hypotheekrente wordt gerekend. Die rente is niet voor iedereen hetzelfde.
Drie keuzes spelen daarbij een belangrijke rol:
- hoe lang je de rente vastzet;
- welke hypotheekvorm je kiest;
- bij welke geldverstrekker je de hypotheek afsluit.
Samen bepalen die keuzes welk rentetarief bij jouw hypotheek hoort. En dat rentetarief heeft vervolgens direct invloed op hoeveel je maximaal kunt lenen.
1. Welke rentevaste periode kies je?
Met de rentevaste periode spreek je af hoelang je hypotheekrente niet verandert. Je kunt bijvoorbeeld kiezen voor 1, 5, 10, 20 of 30 jaar rentevast.
Over het algemeen geldt: hoe langer je zekerheid wilt over je rente, hoe hoger het rentetarief op het moment van afsluiten kan zijn. Je betaalt dan als het ware voor de zekerheid dat je rente gedurende een langere periode niet stijgt.
Een korte rentevaste periode kan juist een lager tarief hebben. Daar staat tegenover dat je eerder een nieuw rentepercentage krijgt. Als de marktrente tegen die tijd hoger is, kunnen je maandlasten stijgen. Voor je maximale hypotheek heeft die keuze nog een extra gevolg.
Korter dan 10 jaar rentevast
Kies je een rentevaste periode van minder dan tien jaar, dan wordt je maximale hypotheek meestal niet berekend met het lage rentetarief dat je daadwerkelijk betaalt.
Geldverstrekkers moeten dan rekenen met de AFM-toetsrente. Voor het vierde kwartaal van 2026 is die vastgesteld op 5%. De toetsrente mag wettelijk niet lager zijn dan 5%. Is de werkelijke hypotheekrente hoger dan de toetsrente, dan wordt met die hogere werkelijke rente gerekend.
Dat gebeurt om rekening te houden met het risico dat je rente na afloop van de korte rentevaste periode stijgt.
Een voorbeeld:
- 5 jaar rentevast: 3,8%;
- toetsrente: 5%;
- 10 jaar rentevast: 4,2%.
Op het eerste gezicht lijkt 5 jaar vast gunstiger, omdat je daadwerkelijk maar 3,8% rente betaalt. Voor de maximale hypotheek wordt in dit voorbeeld echter gerekend met 5%.
Bij 10 jaar vast kan de werkelijke rente van 4,2% worden gebruikt. Daardoor kan de maximale hypotheek bij 10 jaar vast hoger uitvallen, terwijl het daadwerkelijke rentetarief juist hoger is.
2. Welke hypotheekvorm kies je?
De hypotheekvorm bepaalt hoe je de lening aflost en hoe je maandlasten zijn opgebouwd. Ook kan de gekozen vorm invloed hebben op het rentetarief.
De drie bekendste vormen zijn:
- Annuïteitenhypotheek: je betaalt iedere maand een combinatie van rente en aflossing.
- Lineaire hypotheek: je lost iedere maand een vast bedrag af, waardoor je maandlasten gedurende de looptijd dalen.
- Aflossingsvrije hypotheek: je lost tijdens de looptijd in principe niet af op het aflossingsvrije deel en betaalt vooral rente.
Welke hypotheekvorm bij je past, hangt onder andere af van je gewenste maandlasten, financiële situatie en bestaande hypotheek. Voor de berekening van je maximale hypotheek is vooral relevant dat de gekozen vorm mede kan bepalen welk rentetarief bij je hypotheek hoort.
Bij aflossingsvrije leningdelen rekenen geldverstrekkers bijvoorbeeld vaak een hogere rente dan bij annuïtaire of lineaire leningdelen. Ook de hypotheekrenteaftrek verschilt. Voor nieuwe hypotheken geldt in principe dat je alleen renteaftrek krijgt als je de lening in maximaal 30 jaar annuïtair of lineair aflost.
Bij een lineaire hypotheek daalt je schuld sneller. Daardoor betaal je steeds minder rente en wordt ook het bedrag dat je kunt aftrekken kleiner. Het voordeel is dat je over de hele looptijd doorgaans ook minder rente betaalt.
Daarom is het goed om onderscheid te maken tussen bruto maandlasten en netto maandlasten. De bruto maandlast is het bedrag dat je aan de geldverstrekker betaalt. De netto maandlast is wat je uiteindelijk zelf betaalt nadat het belastingvoordeel van de hypotheekrenteaftrek is meegenomen.
3. Welke geldverstrekker kies je?
Er is niet één hypotheekrente die voor iedereen geldt. Iedere geldverstrekker bepaalt zijn eigen rentetarieven. Daardoor kan dezelfde hypotheek bij de ene aanbieder een ander rentetarief hebben dan bij de andere.
Die verschillen hangen onder andere samen met:
- de gekozen rentevaste periode;
- de hypotheekvorm;
- het beleid en de prijsstelling van de geldverstrekker;
- de voorwaarden die bij de hypotheek horen.
Daarom kan het vergelijken van geldverstrekkers ook invloed hebben op je maximale hypotheek.
Stel dat geldverstrekker A voor tien jaar vast 4,1% rekent en geldverstrekker B 4,4%. Bij hetzelfde inkomen en dezelfde financiële verplichtingen kan de berekende maximale hypotheek bij geldverstrekker A daardoor hoger uitvallen.
De laagste rente is overigens niet automatisch de beste hypotheek. Voorwaarden, flexibiliteit en acceptatiebeleid kunnen minstens zo belangrijk zijn, maar voor het berekenen van je maximale hypotheek is het rentetarief wel een belangrijke factor.
Waarom bepaalt de rente hoeveel je kunt lenen?
In de vorige stappen hebben we bepaald hoeveel inkomen meetelt en welke financiële verplichtingen daar al vanaf gaan. Daaruit volgt hoeveel ruimte je volgens de hypotheeknormen hebt voor woonlasten. Deze worden vaak aan het einde van een jaar opnieuw vastgesteld voor het komende jaar door Nibud De rente bepaalt vervolgens hoeveel hypotheek bij die woonlast past.
In de basis geldt:
- lagere rente → lagere maandlast bij hetzelfde hypotheekbedrag → meestal meer leenruimte
- hogere rente → hogere maandlast bij hetzelfde hypotheekbedrag → meestal minder leenruimte
Daarom kan je maximale hypotheek veranderen zonder dat je inkomen of schulden veranderen. Alleen een ander rentetarief kan al leiden tot een andere uitkomst.
Volgende stap: bereken hoeveel je op basis van je woning kunt lenen.
Stap 4. Controleer hoeveel je op basis van de woning kunt lenen
Uit je inkomen, financiële verplichtingen en hypotheekrente volgt hoeveel je ongeveer kunt lenen, maar dat bedrag kun je niet automatisch voor iedere woning financieren.
Ook de woning zelf stelt namelijk een grens. Daarbij spelen vooral de getaxeerde woningwaarde en het energielabel een rol.
Kijk naar de waarde van de woning
Je maximale hypotheek wordt niet alleen bepaald door wat je financieel kunt dragen. Ook de waarde van de woning begrenst hoeveel je kunt lenen.
In Nederland kun je in principe maximaal 100% van de getaxeerde woningwaarde financieren. De prijs die je voor een woning betaalt en de waarde die een taxateur vaststelt, hoeven daarbij niet hetzelfde te zijn.
Stel:
- maximale hypotheek op basis van je financiële situatie: €400.000;
- koopsom van de woning: €400.000;
- getaxeerde woningwaarde: €385.000.
Dan kun je op basis van de woning in principe maximaal €385.000 financieren. Het verschil van €15.000 moet je op een andere manier betalen, bijvoorbeeld met eigen geld.
Andersom geldt hetzelfde. Kun je op basis van je inkomen maximaal €350.000 lenen en is de woning €400.000 waard? Dan blijft €350.000 je maximale hypotheek.
Daarom is je maximale hypotheek ook niet automatisch hetzelfde als het bedrag dat je maximaal op een woning kunt bieden. Bied je meer dan de getaxeerde waarde, dan moet je dat verschil meestal zelf kunnen betalen.
Het energielabel kan extra leenruimte geven
Naast de woningwaarde kan ook het energielabel invloed hebben op hoeveel je kunt lenen.
Voor een energiezuinige woning kan extra leenruimte gelden bovenop de normale maximale hypotheek. De gedachte daarachter is dat een energiezuinig huis doorgaans lagere energielasten heeft, waardoor er meer financiële ruimte overblijft voor de hypotheek.
Koop je juist een minder energiezuinige woning en wil je deze verduurzamen? Dan kan er extra ruimte zijn om energiebesparende maatregelen mee te financieren, zoals isolatie of een warmtepomp.
Voor verduurzaming mag je onder voorwaarden ook boven de normale grens van 100% van de woningwaarde uitkomen. Het extra bedrag moet dan wel daadwerkelijk worden besteed aan toegestane energiebesparende maatregelen. Het energielabel kan daarnaast nóg op een andere manier invloed hebben op je hypotheek: via de rente.
Een gunstig energielabel kan daardoor op twee manieren doorwerken: je mag mogelijk meer lenen én je kunt bij bepaalde geldverstrekkers een lagere rente krijgen. Omdat de hypotheekrente weer invloed heeft op je maximale hypotheek, kan dat de uitkomst verder veranderen.
Ook NHG kan een grens stellen
Wil je je hypotheek afsluiten met Nationale Hypotheek Garantie? Dan geldt daarnaast een maximale woningwaarde.
In 2026 ligt de NHG-grens op €470.000. Financier je energiebesparende maatregelen mee, dan kan de maximale hypotheek met NHG hoger uitkomen op €498.200, zolang het extra bedrag daadwerkelijk aan verduurzaming wordt besteed.
NHG kan ook invloed hebben op de hypotheekrente. Geldverstrekkers lopen bij een hypotheek met NHG minder risico en bieden daarvoor vaak een lager rentetarief.
Welke grens bepaalt uiteindelijk hoeveel je kunt lenen?
Na deze stap kennen we beide kanten van de maximale hypotheek.
Aan de ene kant staat wat je financieel kunt dragen op basis van je inkomen, verplichtingen en hypotheekrente. Aan de andere kant staat wat je voor deze specifieke woning mag financieren op basis van onder andere de getaxeerde woningwaarde en eventuele extra mogelijkheden voor energiezuinigheid of verduurzaming.
De laagste grens is in principe bepalend, maar zelfs dan weet je nog niet precies welk bedrag je daadwerkelijk voor een woning kunt uitgeven. Je krijgt namelijk ook te maken met eigen geld, bijkomende aankoopkosten en mogelijk een verschil tussen de koopsom en de getaxeerde waarde.
Volgende stap: bepaal wat je in de praktijk kunt lenen en kopen.
Stap 5. Bepaal wat je in de praktijk kunt lenen en kopen
Na de eerste vier stappen weet je ongeveer hoeveel je maximaal kunt lenen en welke grens de woning zelf stelt, maar daarmee weet je nog niet automatisch wat je daadwerkelijk kunt uitgeven aan een huis.
Je maximale hypotheek is namelijk maar één deel van je totale aankoopbudget. Je moet ook rekening houden met eigen geld, bijkomende kosten en eventuele verschillen tussen de koopsom en de getaxeerde waarde.
Je maximale hypotheek is niet hetzelfde als je aankoopbudget
Stel dat je maximaal €400.000 hypotheek kunt krijgen. Dan betekent dat niet automatisch dat je zonder eigen geld ook een woning van €400.000 kunt kopen.
Bij de aankoop van een woning krijg je namelijk te maken met kosten die je meestal niet kunt meefinancieren in je hypotheek.
Denk bijvoorbeeld aan:
- overdrachtsbelasting, als die voor jouw situatie geldt;
- notariskosten;
- kosten voor de hypotheekakte;
- taxatiekosten;
- advies- en bemiddelingskosten;
- eventueel kosten voor NHG;
- een bouwkundige keuring.
Die kosten betaal je in veel gevallen uit eigen middelen.
Wat je maximaal kunt lenen is niet automatisch wat je comfortabel wilt betalen
Er is nog een belangrijk verschil tussen maximaal kunnen lenen en maximaal willen lenen.
De hypotheeknormen bepalen hoeveel je volgens de regels verantwoord kunt lenen, maar jouw eigen financiële voorkeuren kunnen anders zijn.
Misschien wil je bijvoorbeeld:
- iedere maand blijven sparen;
- minder gaan werken;
- een gezin beginnen;
- regelmatig reizen;
- geld overhouden voor onderhoud of verduurzaming;
- eerder stoppen met werken.
Dan kan een hypotheek die volgens de officiële normen nét mogelijk is, voor jou persoonlijk toch te hoog voelen. Je maximale hypotheek is daarom vooral een bovengrens. Het bedrag dat daadwerkelijk bij je past, hangt ook af van de maandlasten waar jij je prettig bij voelt.
De uiteindelijke uitkomst kan per geldverstrekker verschillen
Een online hypotheekberekening geeft een goede indicatie, maar de exacte uitkomst kan per geldverstrekker verschillen.
Alle geldverstrekkers moeten zich aan dezelfde wettelijke leennormen houden. Toch hebben ze daarnaast hun eigen acceptatiebeleid.
Ze kunnen bijvoorbeeld verschillend omgaan met:
- ondernemersinkomen;
- variabel inkomen;
- tijdelijke arbeidscontracten;
- bepaalde toeslagen;
- bestaande hypotheekdelen;
- afwijkende of complexere inkomenssituaties.
Daarnaast verschillen de rentetarieven per geldverstrekker. Omdat de rente invloed heeft op je maximale hypotheek, kan ook daardoor de uitkomst verschillen.
Het kan dus voorkomen dat je bij de ene geldverstrekker nét iets meer kunt lenen dan bij de andere. Daarom is de uitkomst van een online calculator vooral een goed vertrekpunt. Bij een concrete woning wordt uiteindelijk gekeken naar je volledige financiële situatie én de voorwaarden van de geldverstrekker.
Dus, hoeveel hypotheek kan ik krijgen?
Hoeveel hypotheek je kunt krijgen, hangt niet van één bedrag of regel af.
Je inkomen bepaalt het vertrekpunt. Daarna wordt gekeken naar financiële verplichtingen zoals een studieschuld, lening of private lease. Ook de hypotheek die je kiest speelt mee: de rentevaste periode, hypotheekvorm en geldverstrekker bepalen samen welke hypotheekrente bij je situatie hoort.
Vervolgens stelt ook de woning zelf een grens. Je kunt in principe niet meer lenen dan de getaxeerde waarde van de woning, al zijn er uitzonderingen voor bijvoorbeeld verduurzaming. Het energielabel en NHG kunnen daarnaast invloed hebben op je leenruimte en hypotheekrente.
Je maximale hypotheek is daarmee het resultaat van meerdere onderdelen:
- je toetsinkomen;
- je financiële verplichtingen;
- de hypotheekrente waarmee wordt gerekend;
- de waarde en kenmerken van de woning;
- de voorwaarden van de geldverstrekker.
Daarom kunnen twee mensen met hetzelfde inkomen toch een verschillende maximale hypotheek krijgen. En je maximale hypotheek is nog niet automatisch hetzelfde als je aankoopbudget. Ook het eigen geld dat je wilt gebruiken en de bijkomende kosten van een woning bepalen uiteindelijk binnen welke prijsklasse je kunt zoeken.
Bereken wat jij maximaal kunt lenen
Wil je weten wat dit voor jouw situatie betekent? Met onze maximale-hypotheekberekening krijg je direct een indicatie van hoeveel je kunt lenen op basis van je inkomen en financiële situatie.
Maximale hypotheek berekenen?
Vind de laagste rente voor jouw situatie. Of je nu je eerste woning wil kopen, toe bent aan de volgende stap, overwaarde wilt opnemen of oversluiten met de laagste maandlasten