De hypotheek oversluiten zonder hoge boete voor vervroegd aflossen, kan dat? We geven tips om de boeterente te verlagen of te financieren.
Boeterente is drempel bij oversluiten
Of oversluiten voordelig is, wordt voor een groot deel bepaald door de boeterente. Naarmate het einde van de rentevaste periode verder in de toekomst ligt, loopt de boete voor het openbreken van het hypotheekcontract op.
Met de huidige rentestand weegt het rentevoordeel vaak op tegen de kosten voor oversluiten. Maar dan kan de boeterente een drempel zijn. De kosten gaan namelijk vooraf aan de besparing.
Is oversluiten voor jou interessant? Bereken vrijblijvend jouw voordeel (incl. boeterente) >
Kan ik de hypotheek oversluiten zonder boete?
We krijgen daarom nog wel eens de vraag: kan ik de hypotheek oversluiten zonder boete?
Het is mogelijk om de hypotheek over te sluiten zonder boeterente, namelijk in 2 situaties.
- Jouw rentevaste periode loopt af: 3 maanden voor het einde van de rentevaste periode krijg je een nieuwe rentevoorstel van uw bank. Dit is ook het moment om zelf de hypotheekrente te vergelijken. Overstappen naar een andere bank/ hypotheek is namelijk boetevrij.
- Je gaat verhuizen: bij verkoop van jouw huis mag je (enkele uitzonderingen daargelaten) de hypotheek boetevrij aflossen en een nieuwe hypotheek oversluiten. Jouw verhuisplannen naar voren halen, kan een alternatief zijn voor oversluiten.
We krijgen wel eens vragen over de zogenoemde ‘ABA-constructie’ om de boeterente te ontlopen. Je verkoopt dan jouw huis om dit later weer terug te kopen. Deze constructie is echter in strijd met de hypotheekvoorwaarden. Banken en notarissen zullen hier dan ook niet aan meewerken. Wat ons betreft is dit dan ook geen optie.
De boeterente verlagen of meefinancieren
Wel zijn er manieren om de boeterente te verlagen of mee te financieren in de nieuwe hypotheek. We hebben een aantal tips voor je:
- Maak gebruik van de rentestijging. De boeterente wordt berekend met het verschil tussen jouw huidige rente en de hypotheekrente in de markt. Door de oplopende marktrente wordt dit verschil kleiner en jouw boeterente lager. Hierdoor is oversluiten misschien toch voordelig, waar dit eerder niet zo was.
Extra: daarbij is het mogelijk om de hypotheekrente nu al vast te leggen. Je kiest dan voor een hypotheekofferte met een lange geldigheid, bijvoorbeeld 3, 6 of 12 maanden. Vervolgens wacht je af. Terwijl de marktrente stijgt en jouw boeterente daalt. Als het moment daar is sluit je de hypotheek alsnog over met de door gereserveerde rente. - Wacht je met oversluiten tot volgend jaar? Dan is het slim om dit jaar alvast een aflossing te doen. Je mag namelijk bij veel hypotheken jaarlijks 10 of 20% van de hypotheeksom boetevrij aflossen. Zie ook dit rekenvoorbeeld.
- Los je momenteel niet af? Het kan interessant zijn om jouw hypotheek eerst om te zetten naar annuïtair of lineair aflossen en daarna over te sluiten. De boeteregels bepalen namelijk dat banken toekomstige maandelijkse aflossingen moeten meenemen in de berekening van de boeterente. Dit zullen banken je uiteraard niet vertellen, daarom hoor je het van ons. Bereken hier wat voor jou de beste oplossing is.
- De boeterente meefinancieren in de nieuwe hypotheek. Door de gestegen huizenprijs hebben huizenbezitters hier vaker ruimte voor. Je spreidt dan de boeterente uit, gebruikmakend van de lage hypotheekrente van dit moment. Bereken jouw mogelijkheden om de boeterente te financieren.
- Kiezen voor rentemiddeling. Een beperkt aantal banken biedt de mogelijkheid om hypotheekrente tussentijds te middelen. Je betaalt dan het volledige boetebedrag, maar dit is verwerkt in de nieuwe rente. Bij rentemiddeling blijf je bij dezelfde bank. Dit kan minder voordelig zijn omdat je mogelijk niet profiteert van de laagste hypotheekrente in de markt. Bereken hier jouw mogelijkheden met rentemiddeling.
Ik ben vaak een tegenstander van oversluiten met boeterente:
Je moet het bedrag aan boeterente vaak bij financieren en dat moet je de komende periode over de berekende termijn van de boeterente ook weer opsparen / aflossen. De betaalde rente over deze extra financiering is niet aftrekbaar van de inkomstenbelasting geeft elk jaar een moeilijke berekening. Daarnaast wordt door de adviseurs aandacht besteed aan het inkomstenbelasting voordeel, maar kijkt men niet naar het nadeel wat ontstaat in de toeslagen. En vaak maak ik mee dat de boeterente, advieskosten etc niet volledig aftrekbaar is in de aangifte inkomstenbelasting omdat het inkomen niet hoog genoeg is om deze kosten volledig te kunnen aftrekken.
Voorbeeld: de persoon is een alleenstaande ouder met een inkomen van €23000, boeterente etc. €10000. Over het inkomen van €23000 hoeft men al geen belasting te betalen, hoe kun je dan als adviseur over de €10000 een belastingvoordeel berekenen van €4000. En dit soort adviseurs noemen zich financieel expert ?
Beste Sieger Bekkema,
Het oversluiten van een hypotheek is een specialisme waarbij je idealiter de boeterente tijdens de nieuwe rentevaste periode netto terug wilt verdienen. Of tegemoet komt aan de wens van de klant zoals per direct lagere maandverplichtingen of geen wens om (nog) meer af te lossen. Je moet niet oversluiten om over te sluiten. Omdat de rente nu zo laag staat icm de versnelde hypotheekrenteaftrek is er weinig fiscaal voordeel. In 2021 is dat nog 43%, in 2022 40% en 2023 37,95% voor iedereen. Iemand met € 23.000 looninkomen (niet zijnde 10 jaar voor AOW-datum) kan overigens ongeveer € 105.000 hypotheek verkrijgen.
Met vriendelijke groet
Zijn er mogelijkheden om over te sluiten als er sprake is van een A codering bij het BKR, die in 2024 automatisch verwijderd wordt?
Beste heer of mevrouw Van Pelt, met een A-codering bij het BKR is het lastig om de hypotheek over te sluiten naar een andere geldverstrekker. U zou met uw huidige bank in gesprek kunnen gaan over de mogelijkheden om uw rente te verlagen. Met vriendelijke groet, Roel
ik heb na een verzoek tot rentewijziging nu een lager maandbedrag, uiteraard met betaling van een boete. Dat heb ik gedaan omdat het snel te regelen was en zo snel een lager % zekergesteld kon worden.
Het oorspronkelijk gefinancierde bedrag waar de rente aan gerelateerd is, min of meer het aankoopbedrag van het huis, blijft daarmee echter gelijk. Zou ik het nog af te lossen deel onderbrengen in een nieuwe hypotheek (ik vermoed bij een andere aanbieder), dan zouden de maandlasten, ondanks dat de rente inmiddels gestegen is, nog lager uitpakken.
De route is dan alsnog langs de notaris, taxeren en een andere verstrekker, maar zonder betaling van een boete gelet op de inmiddels gestegen rente. Is dat in grote lijnen een juiste gedachtengang?
Beste Haje, wat ik mis in uw betoog, is dat met een verzoek tot rentewijziging (rentemiddeling) een nieuwe (vaak langere) rentevastperiode wordt aangegaan. De boeterente om alsnog de hypotheek over te sluiten wordt hierdoor hoger. De vraag of oversluiten zonder boeterente dan nog mogelijk is. Verder klopt uw redenering.
Een alternatief is om nu alvast de rente te reserveren middels een offerte met lange geldigheid, bijvoorbeeld 6 of 12 maanden. Als de marktrente voldoende is gestegen, laat u de nieuwe hypotheek ingaan en sluit u over. Zoals ook in het artikel beschreven. Met vriendelijke groet, Roel (Hypotheek-Rentetarieven).
Beste hr van Oirschot,
Is er naar u mening sprake van een boete rente, wanneer ik vroegtijdig mijn hypotheek will oversluiten bij dezelfde bank naar een hogere rente maar met nieuwe langere looptijd. Mijn hypotheek loopt af in 2026 en ik verwacht dan dat de rente aanzienlijk hoger is dan de huidige rente en zou daarom graag willen oversluiten. Omdat ik over het restant van de hypotheek looptijd dus een hogere rente ga betalen dan de huidig geldende rente van mijn hypotheek, is een boete rente voor misgelopen inkomsten van de bank niet reeel, lijkt me.
Beste heer of mevrouw De Jong, zodra de nieuwe hypotheekrente minimaal gelijk is aan uw huidige rente, vervalt de boeterente. Met een hogere hypotheekrente is boetevrij oversluiten dus ook mogelijk. Meer zekerheid voor uw maandlast door een langere rentevastperiode, is een goede reden om uw hypotheekcontract open te breken. Met vriendelijke groet, Roel (Hypotheek-Rentetarieven)